Pilihan Kondominium Baru di Jabodetabek

Kondominium di kota baru terus melaju

HousingEstate, Jakarta - Dalam liputan utama edisi Juni 2013 sudah dipaparkan mengenai sejumlah apartemen strata (kondominium) dan sewa baru yang diluncurkan di Jakarta. Karena kian sulit dan mahalnya tanah di kawasan favorit di empat wilayah di Jakarta (Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, Jakarta Barat, dan Jakarta Utara), pengembangan makin bergeser ke daerah pinggiran (Bodetabek) selain Jakarta Timur yang tanahnya masih murah. Sebab itu pengembangan apartemen di Bodetabek kian ramai. Apalagi, proses perizinannya lebih mudah dibanding di Jakarta.

Namun, tidak semua pengembangan apartemen di Bodetabek itu karena harga tanahnya lebih murah. Di sejumlah kota baru (township) yang sudah dilengkapi banyak fasilitas dan ramai dihuni, harga tanahnya bahkan bisa melebihi Jakarta. Di Summarecon Serpong (700 ha) dan Alam Sutera (1.000 ha), Serpong-Tangerang, misalnya, klaster hunian terbarunya dipasarkan dengan harga tanah Rp14,5–15,5 juta/m2. Sedangkan di BSD City (6.000 ha) Serpong antara Rp10–12 juta. Akibatnya harga tanah di sekitarnya juga ikut meningkat.

Karena itu alasan pengembangan apartemen di kota-kota baru itu dan areal di sekitarnya serupa dengan Jakarta: harga tanah untuk membangun rumah tapak (landed house) sudah terlalu mahal, sementara permintaan hunian dari kaum menengah di lokasi masih tinggi. Kami sudah mengulas apartemen di kota-kota baru itu di rubrik Apartemen edisi Februari 2013. Yang berlokasi di dalam kota baru kebanyakan dikembangkan developer township itu sendiri, di luarnya oleh pengembang lain. Dan, semuanya laris manis.

Serpong, Kabupaten Tangerang

Apartemen Serpong Green View (SG V) di Lengkong Gudang dekat BSD misalnya, bisa menjual tiga menara sejak tiga tahun lalu, mencakup sekitar 2.600 unit hunian tipe 21– 40 m2 seharga Rp200–350 juta/unit. Akhir Mei dilakukan penutupan atap (topping off) menara pertama. “Selain mahasiswa, karyawan, dan profesional yang kuliah dan bekerja di berbagai universitas dan perkantoran di kota-kota baru di Serpong, apartemen ini juga layak untuk karyawan yang bekerja di koridor bisnis TB Simatupang (Jakarta Selatan),” kata Erick Wijaya, Dirut PT Mitra Sejati Makmur, pengembang SGV.

Alasannya, lokasi apartemen dekat gerbang tol Serpong–Ulujami (yang terkoneksi dengan tol JORR Ulujami–Taman Mini yang membelah Jalan Simatupang). Serpong masih menjadi salah satu lokasi favorit pengembangan apartemen di Bodetabek, karena di kawasan berdiri banyak kota baru yang terkoneksi satu sama lain. Semuanya sudah dilengkapi fasilitas komplit, termasuk fasilitas bisnis dan kampus universitas terkenal. Aksesnya ke Jakarta pun mudah melalui jalan tol dan jalur kereta.

Karena itu pengembangan apartemen baru terus melaju. Di dekat BSD juga, selepas mulut gerbang tol Serpong, Grup Rakyat Merdeka dan PT Ronov Indonesia melalui KSO Merdeka Ronov Indonesia (MRI), awal tahun ini meluncurkan mixed use development (proyek properti yang menggabungkan lebih dari satu fungsi di satu lokasi atau bangunan) Intermark (1,2 ha). Selain gedung perkantoran, ruko elite dan tempat ngumpul serta assembly hall berkapasitas 1.000 orang, di proyek itu dibangun juga kondotel (12 lantai/105 unit) dan kondominium Tuscany Residence (390 unit), menawarkan hunian tipe studio–2 kamar (2 bed room/BR).

Tuscany juga menyasar para pekerja di kawasan Simatupang selain warga kota baru di Serpong. “Soalnya dari lokasi ke Simatupang lewat tol hanya sekitar 20 menit,” kata Ronaldo Maukar, Dirut MRI. Saat ini kondominium itu sudah terjual 80% dengan harga Rp15 juta/m2 dibanding harga perdana awal Januari yang baru Rp8 jutaan. Dengan perbedaan waktu tempuh yang hanya 15–20 menit, harga ruang kantornya juga sangat bersaing (harga perdana sekitar Rp15 juta/ m2) dibanding ruang kantor di Simatupang yang sudah Rp20 – 25 juta.

Masih di Serpong, akhir Mei PT Alam Sutera Realty Tbk meluncurkan apartemen Paddington Heights (311 unit) di CBD Alam Sutera seluas 45 ha, berdekatan dengan kampus Binus University, mal, gedung perkantoran, hotel, pusat konvensi JIECC, mal IKEA, dan dua menara apartemen sebelumnya yang sudah habis dan terbangun Silkwood Residence (900 unit). Kalau Silkwood menyasar para mahasiswa dan karyawan, Paddington menargetkan keluarga muda dan kaum profesional. “Karena itu unitnya lebih luas dibanding Silkwood,” kata Lilia Sukotjo, Direktur Marketing Alam Sutera.

Yaitu, mulai tipe 2–4 BR seluas 80–202 m2/unit dengan harga perdana Rp17,5–18 juta/m2 sebelum diskon. Apartemen dengan bangunan berbentuk L ini terdiri dari empat menara: menara selatan 35 lantai, menara utara 12 lantai, dan menara timur-barat yang diapit dua menara sebelumnya 4 lantai. “Pembangunan apartemen akan dilakukan bersamaan dengan menara perkantoran The Prominence (yang dipasarkan sejak awal 2013 di kawasan yang sama). Target rampung akhir 2016,” ujarnya.

Kabupaten Bekasi

Di sini PT Lippo Karawaci Tbk melalui PT Lippo Cikarang Tbk bersepakat dengan PT Toyota Tsusho Indonesia, PT Toyota Housing Corporation, dan PT Tokyu Land Indonesia, mengembangkan apartemen servis Cikarang Hotel Residence (13 lantai/170 unit) di kota baru Lippo Cikarang (3.000 ha), Kabupaten Bekasi. Untuk itu, kata CEO Lippo Homes (nama dagang Lippo Group yang menangani properti hunian) Ivan Budiono, ke-4 perseroan membentuk perusahaan patungan PT TTL Residences dengan porsi saham Toyota Tsusho 51%, Lippo Group 25%, Toyota Housing dan Tokyu Land masing-masing 12%.

Penandatanganan kesepakatan dilakukan di Kemang Village, Jakarta Selatan, akhir Mei oleh Presdir Lippo Cikarang Meow Chong Loh dan Direktur PT TTL Residences Tsuyoshi Matsuo. Apartemen dengan investasi USD30 juta yang mulai dibangun awal Juni lalu dan ditargetkan selesai akhir 2014 itu, menyasar para pekerja asing (ekspatriat) di ribuan pabrik di berbagai kawasan industri di Bekasi, terutama ekspatriat Jepang. Karena itu desain arsitektur apartemen dibuat bergaya Jepang, begitu pula pelayanannya mulai dari layanan panggilan 24 jam berbahasa Jepang, restoran dan menunya, supermarket, pusat kebugaran, antar-jemput, dan lain-lain, semuanya berstandar Jepang.

Dengan harga sewa USD2.000/bulan untuk unit seluas 40–50 m2, Lippo Homes menargetkan pendapatan sewa USD5 juta/ tahun dari TTL Residence. “Bentuk hunian dipilih apartemen karena selain praktis dan bisa didekatkan ke tempat kerja dan fasilitas kota, harga tanah di Lippo Cikarang sudah tinggi, mencapai Rp5–6 juta per meter persegi (m2),” ujar Ivan. Ia menambahkan, ekspansi kerja sama masih sangat memungkinkan di masa mendatang.

Tidak jauh dari Lippo Cikarang, di kawasan Kota Jababeka (5.200 ha) Cikarang, Kabupaten Bekasi, PT Grahabuana Cikarang (pengembang Kota Jababeka) bersama PT Plaza Indonesia Realty Tbk (pengembang Plaza Indonesia, Plaza eX, fX Mall, dan apartemen Keraton di Jakarta), meneken kesepakatan pengembangan mixed use development seluas 16 ha dekat lapangan golf Kota Jababeka.

Penandatanganan memorandum of understanding (MoU) dilakukan di Jakarta awal Juni oleh Direktur Plaza Indonesia Rosano Barack dan Presdir Grahabuana Cikarang Setiawan Mardjuki, disaksikan CEO Jababeka Group SD Darmono dan Komisaris Utama Grahabuana Cikarang Tanto Kurniawan. Di atas tanah itu akan dikembangkan shopping center, convention hall, hotel berbintang, menara perkantoran, rumah sakit, dan apartemen. Proyek menyasar ekspatriat di kawasan industri Jababeka, Lippo Cikarang, dan sekitarnya, selain kaum profesional lokal.

“Di Jababeka saja terdapat sekitar 10 ribu eksptariat, di kawasan industri di luarnya kami perkirakan puluhan ribu orang lagi,” kata Tanto seperti diktuip Beritasatu.com. Untuk itu kedua perseroan akan membentuk dua perusahaan patungan. Yaitu, PT Jababeka Plaza Indonesia (70% saham dikuasai PT Grahabuana Cikarang, 30% Plaza Indonesia Realty) sebagai developer 4 ha tanah, dan PT Plaza Indonesia Jababeka (Plaza Indonesia menguasai 70% saham dan Grahabuana Cikarang 30%) untuk 12 ha sisanya.

Detail teknis proyek termasuk perkiraan investasinya belum bisa dirinci karena studi kelayakan dan desain masih disusun. “Mungkin akhir tahun ini dilansir dengan target groud breaking (peletakan batu pertama) awal tahun depan,” ujarnya. Ia menyebutkan, moratorium pembangunan mal di Jakarta, kemacetan lalu lintas, dan peningkatan kesejahteraan masyarakat, mengangkat proyek properti di pinggiran Jakarta. Awal April PT Kawasan Industri Jababeka juga melepas tanah 1,9 ha kepada PT Daekuk Indonesia (Korea) yang ingin membangun empat menara apartemen khusus untuk warga Korea. Pembangunan akan dimulai awal Juli.

Kota Bekasi

Masih di Bekasi, kali ini di Jl HM Joyomartono, Kota Bekasi, akhir April Gapuraprima Group melepas mixed use development BTC City (2,6 ha), menyatu dengan Bekasi Trade Centre (BTC) seluas 25.000 m2 (empat lantai) yang sudah lama beroperasi. BTC City menawarkan empat menara apartemen 13 lantai, life style mall, convention centre berkapasitas 3.000 orang, menara perkantoran, hotel bintang lima, dan rumah sakit Awal Bros. Tahap awal dilansir satu menara apartemen dan mal tiga lantai seluas 56.000 m2.

“Mal sudah mendapat penyewa seperti Ace Hardware, Informa, Hypermart, Hari- Hari, Solaria, dan lain-lain. Sedangkan apartemen (240 unit) sudah terpesan 50 persen saat launching,” kata Rudy Margono, Presdir Gapuraprima Group. Apartemen menawarkan tipe studio–3 BR dengan harga perdana Rp271–767 juta/unit. Menara pertama ditargetkan rampung akhir 2014. Ia optimis dengan prospek proyek karena lokasinya di pusat kota, dekat gerbang tol Bekasi Timur dan kawasan industri berisi puluhan ribu ekspatriat dan ratusan ribu pekerja lokal selevel supervisor ke atas.

“Mereka ini butuh hunian yang simpel, praktis, dan aman seperti apartemen. Suplainya masih sedikit, permintaan meningkat pesat. Rumah tapak sudah tidak mungkin karena harga tanah di tengah kota sudah kemahalan. Gila naiknya dalam lima tahun terakhir,” katanya. Ia menambahkan, pengembangan properti high rise banyak lari ke pinggiran karena tanah di Jakarta sudah sangat mahal dan perizinannya lebih ribet.

PT Adhi Persada Properti (Adhi Karya Group) mendahului Gapuraprima meluncurkan mixed use development Grand Dhika City (6,5 ha) di Jl Joyomartono awal tahun 2013, yang menggabungkan tujuh menara apartemen dengan hotel berbintang, rukan, kios, dan area komersial. “Kita pionir pengembangan kawasan terintegrasi di Bekasi Timur,” kata Giri Sudaryono, Dirut PT Adhi Persada Properti (APP ). Tahap pertama ditawarkan satu menara apartemen (25 lantai/898 unit) berisi hunian tipe studio–2 BR seharga (saat ini) mulai dari Rp300 juta/unit.

Bogor dan Depok

Beberapa kota baru di Bogor juga tidak sepi dari pembangunan apartemen. Sentul City (3.000 ha) di Sentul Selatan, Kabupaten Bogor misalnya, setelah sukses dengan apartemen Sentul Tower, akhir Mei memperkenalkan kondominium hotel (kondotel) The Alana di kawasan CBD Sentul City seluas 50 ha dekat gerbang tol Sentul Selatan di ruas tol Jagorawi dekat Pasar Ah Poong. Kondotel yang kelak akan dikelola jaringan hotel Aston itu baru resmi diluncurkan setelah Lebaran ini (September), sehingga belum bisa disebutkan jumlah unit dan lantainya.

“Tapi, perkiraan harganya mulai dari Rp800 juta per unit. Saat ini sekitar 70 orang sudah mendaftar untuk memesan,” kata seorang staf marketing Sentul City. Sebulan sebelumnya PT Sentul City Tbk meneken MoU pengembangan CBD Sentul City seluas 20 ha dengan PT Lippo Karawaci Tbk. Di atas lahan itu akan dikembangkan mixed use development berisi apartemen, mal, menara perkantoran, hotel, rumah sakit, sekolah, dan lain-lain. Proyek dengan investasi sekitar Rp8 triliun itu masih dalam tahap pembuatan desain. “Mungkin akhir tahun ini dilansir,” kata Ivan Budiono.

Sementara di kawasan Bogor Nirwana Residence/BNR (1.000 ha), Kota Bogor, Bakrieland meluncurkan apartemen The Jungle Sky akhir Maret 2013 di areal CBD BNR seluas 20 ha berdekatan dengan sekolah Al Azhar, Universitas Bakrie, Hotel Aston, area rekreasi air Jungle Water Adventure, dan kawasan komersial. “Universitas Bakrie akan dibangun awal tahun depan,” kata seorang staf marketing BNR. Proyek di atas tanah 1,5 ha itu akan terdiri dari tiga menara, setiap menara mencakup dua sayap (wing) setinggi 11 lantai.

Tahap pertama dilepas satu menara (325 unit) berisi hunian tipe studio–2 BR seharga mulai dari Rp200 juta/unit. “Wing A sudah terjual 80 persen dan sudah ground breaking. Sejak awal Juni kita pasarkan wing B. Sekitar 40 persen pembeli dari Jakarta,” ungkapnya. Selain lokasi di CBD BNR dan kedekatan dengan sekolah serta universitas, Jungle Sky disukai karena berada di kawasan sejuk dengan view langsung dari setiap unit ke Gunung Salak.

Sedangkan di Depok pengembangan apartemen baru dilakukan di luar township. Salah satunya Green Lake View (11,5 ha) di Jl Nangka (Jl Raya Bogor), Cimanggis, sekitar 1 km dari gerbang tol Cijago (Cinere–Jagorawi). “Rencananya proyek itu akan menjadi superblok pertama di Kota Depok,” kata Tony Sitohang, GM Cempaka Group. Selain apartemen di atas tanah itu akan di-develop juga rumah tapak, pusat belanja, kondotel, area komersial, dan lain-lain. Lokasi dekat situ Rawa Kalong seluas hampir 9 ha menjadi nilai jual proyek selain jaraknya yang dekat ke gerbang tol dan kampus universitas di Depok.

Tahap awal dipasarkan satu menara menawarkan tipe studio dan 1BR seharga mulai dari Rp160 jutaan/unit. Di Depok juga di Jl Parung–Ciputat, Cinangka, Sawangan, PT Graha Melati Propertindo (Green Homes Group) melansir apartemen Green Homes, menawarkan tipe studio–2 BR (24–36 m2) seharga mulai dari Rp159 juta/unit sudah termasuk PPN. Hanya, sewaktu dihubungi pertengahan Juni untuk mengkonfirmasi progress proyek, ketiga nomor telepon yang diterakan di brosurnya tidak aktif. Karena itu konsumen perlu mencek langsung ke lokasi keberadaan proyek bila berminat membeli.

Tangerang Selatan

Kawasan kota baru Bintaro Jaya (2.340 ha), Pondok Aren, Tangerang Selatan, tidak luput dari ekspansi Lippo Group. Kendati bukan dikembangkan di atas tanah PT Jaya Real Property (JRP), pengembang Bintaro Jaya, di situsnya Lippo Homes (melalui PT Gunung Halimun Elok) menyebut lokasi apartemennya di Jl Jombang, Pondok Aren, itu di kawasan CBD Bintaro Jaya sektor 9, di antara sekolah internasional Jepang, Inggris, dan Global Jaya International School. Apartemen berjuluk Embarcadero Suites (400 unit) hasil rancangan Palmer & Turner Group (Hong Kong) itu, dikembangkan dengan semua fasilitas seperti kolam renang, taman bermain, ruang serbaguna, gym, dan lain-lain diletakkan di puncak menaranya (private sky facilities).

Apartemen 30 lantai di atas tanah 2 ha yang baru tahap prelaunching ini menawarkan tipe studio–4 BR seharga Rp450 juta–1,9 miliar/unit. Namun, di pricelist yang diterakan hanya harga tipe 2–4 BR seluas 75–110 m2 dengan alasan tipe studio dan 1 BR sebanyak 40 unit sangat terbatas. Apartemen kelak akan didampingi pusat belanja, rumah sakit, Sekolah Pelita Harapan, hotel butik, country club, restoran ala alfersco dining, dan heliport.

Kalau mau yang lebih murah dan sederhana, di Jl Jombang juga PT Prima Bintaro Royale (Gapuraprima Group) melepas dua menara apartemen berisi unit hunian yang lebih kecil dan murah (lihat tabel). Sementara di Ciputat, grup usaha yang sama melalui PT Bina Usaha Nusantara melepas apartemen Baileys Lagoon, tidak jauh dari kampus UIN , terminal Lebak Bulus dan Pondok Indah, salah satu kawasan orang berduit di Jakarta Selatan. Hunian vertikal ini menawarkan tipe studio–2 BR seharga Rp190–500 jutaan.