HousingEstate, Jakarta - Tidak banyak arsitek profesional yang memiliki pemahaman komprehensif mengenai pengembangan real estate dikaitkan dengan pembangunan kota. Salah satu dari yang sedikit itu adalah Andy Siswanto (60). Selain mendalami pendidikan dalam bidang housing & urbanism di AS dan Inggris, sarjana arsitektur UGM Yogyakarta ini banyak terlibat dalam peremajaan kota serta pengembangan real estate.

Sebutlah, konservasi kota lama Semarang, peremajaan kawasan kumuh Bandarharjo (Semarang) dan Mojosongo (Solo), penataan dan pemberdayaan masyarakat kawasan Sungai Siak (Riau), Rekonstruksi Taman Ujung Karang Asem (Bali), Revitalisasi Kawasan Bersejarah Tenggarong-Kutai (Kaltim), pembangunan Pasar Rakyat di Nagoya (Batam), pengembangan kota Balikpapan dan Tarakan di Kalimantan, desain kota baru Cengkareng dan Kemayoran office towers, apartment and commercial development di Jakarta, serta sebuah perumahan dan apartemen di Malang dan Semarang. Beberapa karyanya mendapat penghargaan internasional.

Kendati demikian pemilik biro konsultan PT Wiswakharman (Semarang) ini kecewa melihat bisnis real estate di Indonesia, karena pengembangannya terserah mekanisme pasar saja tanpa pengendalian dari pemerintah sehingga kota berkembang suka-suka (sprawl). Berikut perbincangan lengkap Halimatussadiyah, Yoenazh K Azhar, dan fotografer Susilo Waluyo dari HousingEstate dengan Master of Architecture dan Master of Science dalam Urban & Regional Planning dari University of Wisconsin (USA), serta PhD dalam Housing & Urbanism dari Architectural Association School of Architecture, London-Inggris, itu mengenai real estate di Indonesia dalam dua kesempatan terpisah di Jakarta akhir April dan medio Mei lalu.

Dalam seminar Urban Revolution di Universitas Tarumanagara (Jakarta) beberapa waktu lalu Anda banyak menyoroti pengembangan real estate?

Pengembangan real estate kita diserahkan saja kepada inisiatif swasta, tidak diatur sehingga menjadi sprawl, tanpa hirarki, tidak terintegrasi, disconnection, terfragmentasi. Bahkan, antar perumahan yang bersebelahan tidak ada hubungan sama sekali. Kota yang ngawur. Pemerintah kurang cepat menyiapkan struktur (hirarki) kota yang bagus termasuk infrastruktur, sistem transportasi, dan semacam development plan yang berorientasi pada transit oriented development (pengembangan yang mendekatkan hunian dengan pusat-pusat kegiatan sehingga mengurangi mobilitas dan pemakaian kendaraan bermotor). Akibatnya pengembang seperti gerilyawan, membebaskan lahan di tengah kota, membuat lingkungan yang sebaik mungkin dan eksklusif untuk konsumennya.

Sementara di luar kota mereka mencari lahan yang lebih murah supaya bisa menyuplai rumah dengan harga lebih terjangkau, yang mendorong suburbanisasi ke pinggir kota, sehingga penduduk menyebar, menciptakan komuter dan kemacetan, karena semua tetap bekerja di Jakarta. Perencanaan kota-kota kita selalu terlambat mengikuti tren. Yang berinisiatif membuat tren itu swasta. Mereka mengembangkan apa yang mereka anggap menguntungkan, termasuk kota baru. Seharusnya pemerintah membuat perencanaan yang mendahului inisiatif swasta. Jadi, konsep kota baru itu integrated dengan city development planning. Kota tidak hanya menyediakan rumah, tapi juga pekerjaan. Semua itu bisa di-direct pemerintah sehingga penyediaan rumah terintegrasi dengan penyediaan lapangan kerja. Misalnya, industri di mana, jasa di mana, pengembangan housing-nya bisa seiring. Orang pindah ke pinggiran sekaligus ada pekerjaan di situ. Sekarang orang terpaksa ke pinggiran karena tanah di kota sudah mahal, kerjanya tetap di Jakarta. Kota baru itu hanya jadi hotel. Bagaimana di luar negeri?

Pemerintahnya mendahului (inisiatif swasta). Kalau di sini developer tidak tahu rencana pengembangan kota, masuk kampung cari-cari tanah yang murah lalu dipagarin, kemudian ngemis-ngemis minta dukungan infrastuktur atau perbaikan structure plan sama pemerintah supaya ada akses, utilitas atau apa, agar kawasannya berkembang, di luar negeri structure plan sama infrastruktur itu jadi lead development. Jadi, pengembang tidak nyari-nyari, lalu nego-nego, nyogok- nyogok, supaya dapat ini itu dari pemerintah. Di tata ruangnya sudah ada direction yang jelas sekali, kawasan ini untuk apa, rencana infrastruktur dan lansekapnya bagaimana. Developer tinggal memasukkan semacam site planning sesuai ide, tema, segmen market yang mau dimasuki. Kalau di situ infrastrukturnya belum dibangun, pemerintahnya kasih tahu, you put the money on that site, we will put the money on the infrastructure. Seiring!

Jadi?

Pemerintah aktif mendukung dan mengontrol private development, menyediakan perencanaan ruang (spatial planning) yang baik, sehingga private sector tidak seperti gerilyawan. Mulai dari jalan, infrastruktur, air bersih, persampahan, secara sistemik sudah diantisipasi dan disediakan, kota-kota diintegrasikan, tidak seperti kantong-kantong terpisah. Kadang pemerintah perlu me-leverage sesuatu yang terisolir, membantu kawasan yang susah menjadi mudah dikembangkan. Pemerintah jangan mau pajaknya saja. Sementara di inner city yang sudah jadi, jangan biarkan developer merusak karakternya. Misalnya, kawasan Senen lama di Jakarta sekarang menjadi superblok Atrium. Pemerintah harus mengontrolnya menjadi historic city. Developer harus dilatih masuk ke historic city untuk membuat piecemeal (sedikit demi sedikit) environmental adaptive reuse development dengan memberikan insentif.

Bukankah pengembangan real estate kita sudah menggunakan perencana profesional?

Ya. Tapi, kelemahan terbesar kita di town design. Sementara perencana dari luar hanya menerapkan teori-teori kuno. Mereka hanya memikirkan menyalurkan kendaraan dari tempat kerja (kota) ke rumah, tidak kota yang spesifik topografinya, ciri khas alamnya, public sphere-nya enak, tamannya bisa abadi. Pattern, urban spatial structure, neighbourhood spatial structure-nya tidak kreatif, hanya dirajang- rajang. Kota yang bagus itu ada hirarkinya, ke depan harus enak bagi pejalan kaki dan naik sepeda. Ruang publiknya bisa beberapa (multiple) mulai dari sentral sampai yang kecil-kecil. Jangan hanya fokus pada rumahnya. Lingkungan kecil kalau dijumlahkan kan menjadi neighbourhood, lalu mengkonstruksi jadi kota (town). Density (kepadatan)- nya harus diatur. Di level real estate di atas 50 hektar itu harus mati-matian dipikirkan, dan di sini itu sangat lemah, bagaimana housing density tetap bisa menciptakan urban living yang enak. Kalau tidak, akan menambah beban kota, daerah slum baru dan neighbourhood yang jelek.

Selama ini developer kita membuat ruang- ruang menjadi abstrak, disarray (kacau), tidak figuratif, sehingga junk, no meaning, dan tidak menjadi social content, sesuatu yang berarti bagi neighbourhood dan kota. Konsep developer itu anti ruang, tapi bangunannya yang ditonjolkan. Seperti ruko, hanya berderet-deret, depannya parkir semua. Mungkin bangga sekali mobilnya bisa dipamerkan. Padahal, parkir bisa ditaruh di belakang sehingga bagian depan bisa untuk jalan orang. Pada jangka panjang desain itu bisa suicide (bunuh diri). Sekarang lingkungannya masih dikendalikan developer, tapi begitu nanti dilepas, konsumen akan masuk pada free competition di antara neighbourhoodneighbourhood lain. Jadi, desain harus melihat ke depan, sehingga konsumen menikmati kenaikan environmental value dalam jangka panjang. Arsitek bisa berperan di sini sebagai city designer, bukan hanya desainer single building.

Funtasy Island, Batam

Funtasy Island, Batam

Mungkin persoalannya biaya sehingga developer asal memakai site planner?

Desain yang baik tidak selalu berimplikasi biaya. Developer cuma tidak mau bayar arsitek yang bagus, kurang punya visi. Urban design memang agak lebih rumit, masuk ke wilayah publik, bagaimana meramu berbagai kepentingan menjadi satu. Jadi, kliennya banyak. Ada pemerintah, lingkungan fisik dan sosial, dan lain-lain yang harus diterjemahkan ke dalam space dan seterusnya. Itu semua butuh kecerdasan dan skill lain. Sayangnya, di Indonesia itu kurang diajarkan, yang ngajarin juga sedikit. Saya waktu ngajar, yang diajari pada melongo begini (menunjukkan mimik bloon). Saya kasih jurnal, persepsinya hanya lima persen, secara teknis dan intelektual.

Bagaimana membuat arsitek lebih memahami urban design?

Arsitek harus sadar bahwa desainnya merupakan karya kreatif, bukan teknis semata sebagai produk massal, karena kondisi sosial ekonomi dan lingkungan terus berkembang. Seni atau art itu berbeda dengan science. Art lebih membutuhkan rasa (kemanusiaan), estetika. Di sini orang cenderung tidak melihat arsitektur sebagai proses kreatif dalam penciptaan ruang (space), bentuk (form), lingkungan (environment). Kedua akan lebih bagus kalau arsitek juga intelektual, karena domainnya macam-macam, bukan hanya bangunan. Jangan sangat value free (seperti sekarang), hanya jadi tukang. Arsitektur harus dikembalikan seperti dulu, gabungan ilmu dan seni. Makanya arsitek yang inspiring itu pinter-pinter seperti Le Corbusier (arsitek asal Perancis yang memelopori gaya arsitektur modern). Karyanya sedikit tapi beberapa karyanya, juga pemikirannya, saya nilai paling jenius di abad ke-20. Tidak semua memahaminya karena teori kita lemah. Teori lemah, pemikiran juga lemah. Teori sangat penting untuk memperkaya skill.

Di luar negeri teori itu diajarkan?

Iya dong. Alirannya macam-macam, salah satunya new marxisme. Kalau melihat kota, ini salah satu analisis yang bagus, karena di kota ada problem kelas. Ada konflik antara pengembang dan (penghuni kawasan) slum atau squatters (kumuh). Orang miskin membuat slum melalui pemukiman ilegal yang membuat harga tanahnya menjadi rendah sekali, karena penghuninya orang-orang kere. Tapi, (karena berada di tengah kota) economic value lahan di situ sebenarnya jauh lebih tinggi. Ini mendorong developer atau urban capitalism men-destroy kaum proletar itu guna menciptakan nilai lahan yang sesungguhnya. Mereka pinjam tangan politisi untuk menggusur, setelah itu di atasnya dibangun apartemen dan lain-lain. Jadi, kapitalisme itu menyusahkan kaum proletar karena menciptakan ketidakadilan pembangunan kota. Analisis neo marxisme mencoba mendamaikan. Mereka jangan digusur tapi diakomodasi. Urban design di Indonesia ketinggalan sekali dalam pemikiran seperti ini. Malah jadi terlalu kapitalis, mengabdi developer, ha-ha-ha. Kerja sama dengan developer boleh, tapi tanggung jawab arsitek terhadap kemanusiaan, lingkungan yang lebih bagus, juga harus ada

Jadi, urban design juga harus punya ideologi?

Ya, kalau sudah keluar dari (mendesain) bangunan private masuk ke kawasan, merancang site plan, itu harus ada ideologi, harus ada background teorinya. Itu yang di sini membuat susah. Kita harus pro sama warga miskin, tapi juga harus memberi solusi sama kapitalis. Kita tidak bisa fighting the capitalist karena negaranya lemah, negaranya bodoh, susah.

Tapi di Mojosongo dan di beberapa lokasi lain anda bisa?

Itu kerjaan letih. Saya harus gelut sama PU, karena itu kan lokasinya di pinggir kali, tidak boleh ada hunian, kena Permen (Peraturan Menteri) berapa gitu. Terus duitnya cuma 10 juta atau lima juta (per unit rumah). Padahal, kita mau bikinkan rumah yang sedikit lebih besar. Jadinya saya hanya buatkan strukturnya, terus bongkaran (rumah lama masing-masing warga itu) saya pasangkan lagi di rumahnya. Susahlah. Pemerintahnya juga hanya kasih izin, tidak mau kerja. Seharusnya mereka turun tangan. Saya sampai jagain supaya nggak ada yang meras. Apa waktu arsitek hanya ngurusi itu?

Konsep di Mojosongo itu bisa diterapkan di kawasan kumuh lain?

Bisa. Makanya dibicarakan terus saja, dijadikan ceramah di mana-mana biar dikutip sana dikutip sini, jadi nanti tidak susah dipraktekkan sama yang lain. Masalahnya, arsiteknya, pemerintahnya, mau nggak mengerjakan yang kayak gitu, karena ini harus ada ideologinya. Ada risiko dimusuhi kepentingan- kepentingan yang banyak itu. Kebanyakan kita kan cari aman. Sistem besarnya kurang mendukung.

Selain terlibat mengerjakannya, Andy Siswanto juga menunjukkan perhatian terhadap rumah bagi kalangan berpendapatan rendah (MBR) melalui tulisan di berbagai media massa. Beberapa bulan lalu misalnya, ia menulis “Geger Rumah Tipe 36” (Kompas, 14/4/2012), menyusul protes pengembang terhadap UU No 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang membatasi luas rumah bersubsidi minimal 36 m2.

Menurut bekas dosen arsitektur Universitas Kristen Soegijapranata (Semarang) ini, karena di satu sisi sangat mengandalkan swasta dalam memasok rumah rakyat, di sisi lain menentukan harga jualnya, harusnya pemerintah tidak mematok ukuran rumah bersubsidi demi menjamin kontinuitas suplainya.

Memang, kalau tidak dibatasi developer cenderung membangun rumah tipe terkecil (21 – 22 m2). Tapi, itu karena patokan harga jual Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) kekecilan: maksimal Rp70 juta/unit, dan pemerintah memaksakan rumah dalam bentuk jadi (finished good). Padahal, bagi MBR rumah adalah proses awal konsolidasi bermukim.

Sebagai solusi pria kelahiran Wonosobo, 5 November 1954, itu menawarkan konsep rumah tumbuh ke dalam. Dengan konsep itu developer diarahkan membangun rumah dengan fokus pada komponen dasar dan persyaratan pokoknya, sehingga rumah bisa lebih luas. “Konsumen tidak perlu rumah jadi tapi dikombinasi dengan self-help housing. Duit dari kredit perumahan hanya untuk men-delivered supportive structure housing,” katanya.

Misalnya, patokannya Rp70 juta, biaya konstruksi Rp55 juta. Dana ini digunakan hanya untuk membangun pondasi, struktur, atap, dinding keliling bangunan, pintu-jendela, lantai plester, kamar mandi, sambungan listrik dan air bersih. Sisanya serahkan kepada pembeli melengkapi secara berangsur. Ia mengingatkan, rumah jangan disamakan dengan mobil atau komputer yang membutuhkan presisi ukuran dan spesifikasi teknis yang ketat.

“Selama ini (karena harus rumah jadi) rumah rakyat itu ngeyel. Rumah besar dikecilin, akhirnya cuma jadi rumah inti karena masalah subsidi,” tegas Andy. Pengembang juga membangunnya asal jadi baik luas maupun spek bangunannya, demi memaksimalkan daya guna lahan dan bisa menjual rumah sebanyak mungkin. “Konfigurasi bangunan-bangunan, layout dari jalan, pedestrian, ruang terbuka, dan lingkungan sebagai social space tidak diberi perhatian sama sekali. Ilmunya hanya jualan, konsentrasi di rumahnya, kawasannya nanti mau jadi apa terserah,” sesalnya.

Apa konsep rumah tumbuh ke dalam itu mau dibeli orang?

Saya sudah wawancara dengan beberapa orang dari kalangan berpenghasilan rendah. Ternyata banyak yang suka tuh. Yang penting dikasih gambar dan penjelasan. Kalau beli dalam bentuk jadi Anda hanya dapat tipe 21, tapi kalau seperti ini bisa tipe 40. Nanti kalau punya uang, Anda bisa pasang keramik sendiri, dindingnya diplester dan dicat, plafonnya dipasang, dan seterusnya. Rakyat kecil itu punya budaya selfhelp housing. Rumahrumah kecil yang dulu mereka beli, dalam waktu segera sudah dibongkar, diperluas, dan diganti baru. Jadi, mereka punya uang. Mereka bukan beli rumah, tapi tanah, legalitas, infrastruktur, utilitas, dan lingkungan.

Tapi, itu perlu upaya meyakinkan. Apa developer mau melakukan karena mereka kan bagaimana rumah cepat terjual?

Berarti harus ada intervensi negara untuk memaksa developer melakukannya. Negara tidak boleh memboroskan duit rakyat. Kalau market tidak yakin, di situ peran negara mempromosikan (solusi tadi). Daripada kasih subsidi tapi kemudian rumahnya dibongkar juga. Sekarang dengan UU mematok minimal 36 m2, suplai rumah bersubsidi malah macet semua.

Kalau tidak dibatasi ukurannya, developer hanya membangun rumah tipe terkecil dengan alasan itulah yang masih menguntungkan?

Pemerintah harus memeriksa bila ternyata sebenarnya developer di suatu kota bisa membangun rumah yang lebih luas dengan harga patokan itu. Tanahnya berapa, spek bangunannya bagaimana, dan seterusnya. Konsumen dan developer sudah mendapatkan kemudahan (subsidi) dari FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), konsekwensinya yang dijual harus diregulasi dong. Kalau tidak bisa meregulasi, buat apa ada negara? Saya suka gemes lihat Kementerian Perumahan. Nggak punya strategi, padahal sebenarnya banyak yang bisa mereka lakukan untuk rumah rakyat. Masuk ke daerahdaerah kumuh tidak mau. Kesan saya mereka hanya mau jadi pimpro.

Menyangkut rumah real estate yang seragam?

Kalau cuma berderet, itu barak militer namanya, ha-ha-ha. Kesalahan semua menganggap permukiman seperti pabrik sepatu. Ini untuk grow up your children, untuk kehidupan keluarga Anda! Solusinya banyak sekali kalau kita berangkat dari proses kreatif. Tapi, kalau hanya menganggap desain sebagai produksi massal, ya tidak bisa.

Sumber: Majalah HousingEstate

Dapatkan Majalah HousingEstate di toko buku atau agen terdekat. (Lihat: Daftar Retailer) atau Unduh versi digitalnya WayangForce, Scoop & Scanie.