HousingEstate, Jakarta - Tidak seperti di negara lain yang dikontrol penuh pemerintah, pengadaan rumah rakyat (public housing) di Indonesia diserahkan kepada inisiatif perorangan dan mekanisme pasar (perusahaan pengembang). Pemerintah hanya menyediakan insentif berupa bantuan pembangunan (stimulus) atau subsidi pemilikan dan pembebasan pajak.

Karena diserahkan ke pasar bebas, harga rumah pun naik setiap saat sehingga kian menyulitkan orang banyak membelinya. Kenaikannya makin sukar ditahan karena umumnya rumah dibangun di perkotaan yang tanahnya makin terbatas karena penduduknya kian padat.

Karena itu tak ada jalan lain bagi kaum muda, kecuali sejak dini mempersiapkan diri membeli rumah dengan menabung uang muka (depe)-nya. Memang berat karena gaji masih terbatas. “Tapi, kamu harus memaksakan diri menyisihkan sebagian gaji untuk bekal membeli rumah. Tak ada jalan lain,” kata Maryono, Direktur Utama Bank BTN.

 

Tujuh langkah

Untuk itu sejak awal bekerja langsung buat rencana membeli rumah sesuai preferensi dan kemampuan masing-masing tentang lokasi dan tipenya. Ini langkah pertama.

Kedua, karena penghasilan dan anggota keluarga masih terbatas (bila sudah menikah), cari rumah mungil tipe 30 atau 36 (6 x 5 atau 6 x 6) yang harganya terjangkau. Usahakan memilih rumah yang kavelingnya masih memungkinkan menambah ruang di lahan belakang nanti, seperti rumah tipe 36 di atas kaveling 72 m2. Kalau tidak bisa, rumah bisa ditingkat ke atas. Untuk itu kalau memungkinkan, cari rumah satu lantai yang sejak awal strukturnya bisa langsung ditingkat untuk menghemat biaya.

Ketiga, karena keterbatasan penghasilan dan juga demi keamanan, beli rumah dengan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR). “KPR memungkinkan kamu segera membeli rumah hanya dengan depe 10 persen,” kata Dewi Damajanti Widjaja, Senior Vice President Head Mortgage VC PermataBank. Manfaatkan KPR dengan bunga promo supaya selama beberapa tahun pertama cicilannya ringan.

Keempat, ada baiknya mencari rumah di kawasan real estate agar mudah mendapatkan KPR. Bank cenderung lebih senang membiayai rumah di real estate karena lebih jelas patokan harganya, dan ada buy back guarantee dari pengembang kalau terjadi apa-apa. “Di luar real estate harganya cenderung suka-suka, nggak ada patokannya,” kata Heintje Mogi, Mortgage Product & Business Development Head CIMB Niaga.

Kelima, umumnya kaum muda adalah pembeli rumah pertama. Untuk rumah pertama, terlebih tipe 70 m2 ke bawah, bank biasanya mensyaratkan depe yang ringan, sekitar 10%. Berkaitan dengan itu perkirakan kapan rumah hendak dibeli dan mulailah menabung depe-nya. Misalnya, rumah tipe 36/72 seharga Rp300 juta saat ini, bila dibeli tiga tahun lagi akan menjadi Rp400 juta dengan asumsi harganya naik rata-rata 10% per tahun (net). Kalau depe-nya 10% atau Rp40 juta, ditambah biaya KPR dan lain-lain menjadi Rp60 juta, berarti sejak sekarang kamu harus menabung minimal Rp1,7 juta/bulan. Hanya saja, ingat karena depe-nya kecil, kamu harus membayar cicilan kredit lebih besar.

Keenam, pastikan dulu kemampuan mencicil, baru memilih rumah yang cocok, dan datang ke bank meminta KPR. Bukan dibalik, memilih rumah idaman dulu, baru ke bank minta KPR. Pengajuan KPR cenderung akan ditolak. Ingat, patokan bank dalam memberikan KPR adalah kemampuan mencicil senilai maksimal 1/3 penghasilan bersih yang dibawa pulang (take home pay). Jadi kalau gaji bersih Rp9 juta, kemampuan mencicilmu di mata bank paling tinggi Rp3 juta/bulan. Dengan daya mencicil itu kamu bisa mendapat rumah seharga Rp400 juta bila dibeli dengan KPR 15 tahun, depe 30%, bunga rata-rata 10% per tahun.

Ketujuh, bila gaji tidak cukup mencicil kredit rumah idaman, ada beberapa cara menaikkan kemampuan mencicil itu. Yaitu, memperbesar depe, atau mengambil jangka waktu (tenor) KPR yang lebih lama dikombinasi KPR dengan bunga yang lebih rendah. Sekarang bunga KPR umumnya sudah relatif rendah, bahkan bunga promonya sudah di bawah 8% per tahun fixed (tetap) selama 2–5 tahun pertama. Sementara tenor KPR bisa sampai 20 tahun, bahkan di sebagian bank bisa sampai 25-30 tahun khusus untuk debitur yang baru beberapa tahun bekerja.

Kalau tidak mampu juga, kamu mau tak mau mengambil rumah tapak atau apartemen bersubsidi yang harganya ditentukan pemerintah. Rumah atau apartemen ini bisa dibeli pekerja bergaji Rp4-7 juta/bulan dengan depe 1%, bunga KPR/KPA 5% per tahun fixed (tetap) selama 15-20 tahun, dan pembelian rumah atau apartemen tidak dikenakan PPN 10%.