HousingEstate, Jakarta - Sejak resmi mengumumkan masuk ke bisnis properti tahun lalu dengan bendera Astra Property dan menjadikannya sebagai pilar bisnis ke-7 setelah otomotif, jasa keuangan, alat berat-pertambangan-energi, agribisnis, infrastruktur-logistik, dan teknologi informasi, PT Astra International Tbk berjalan makin cepat mewujudkan proyek-proyeknya kendati pasar melesu sejak tahun 2014. Beberapa proyek dikembangkan sendiri, sebagian lagi bekerja sama dengan developer asing dan lokal.

Dimulai dengan proyek perkantoran premium Menara Astra (48 lantai) melalui PT Menara Astra (100% dimiliki Astra International) tahun 2013, berlanjut dengan apartemen mewah Anandamaya (3 menara/509 unit) lewat PT Brahmayasa Bahtera (patungan Astra 60%-Hongkong Land Ltd dari Hongkong 40%) akhir 2014. Dua proyek di kawasan pusat bisnis Jalan Jend Sudirman, Jakarta, yang lahannya sudah sejak lama dimiliki Astra itu menelan investasi total Rp8 triliun.

Pengembangan proyek itu berlanjut dengan Asya, kawasan hunian terpadu seluas 70 ha di areal kota baru Jakarta Garden City (370 ha), Cakung, Jakarta Timur, melalui PT Astra Modern Land, joint venture 50:50 PT Astra Land Indonesia (kongsi 50:50 PT Menara Astra-Hongkong Land) dengan PT Mitra Sindo Makmur, anak perusahaan PT Modernland Realty Tbk yang mengembangkan Jakarta Garden City (JGC).

Akhir tahun lalu klaster pertama Semayang (4 ha/211 unit) di Asya dipasarkan berisi rumah split level 2,5 lantai dengan luas kaveling 98, 126, 153, 168, dan 204 m2 serta bangunan mulai dari 115 m2. Harganya mulai dari Rp2,3 miliar/unit. Tiga bulan kemudian dilanjutkan dengan launching klaster kedua Matana (4 ha/210 unit) berisi rumah tipe yang sama ditambah beberapa tipe baru dengan kaveling lebih luas. Harganya lebih tinggi, mulai dari Rp2,5 miliar.

Bersamaan dengan itu dipasarkan juga apartemen mewah kedua di kawasan bisnis Jl TB Simatupang-RA Kartini, Jakarta Selatan, bernama Arumaya (2,6 ha/1 menara/22 lantai/262 unit). Apartemen yang didesain menyerupai Anandamaya ini menawarkan unit tipe 1–3 kamar tidur (KT) seluas 55–116 m2 seharga Rp35–41 juta/m2 tergantung tipe dan blok, ditambah garden villa berupa rumah landed masing-masing delapan unit seluas 218–298 m2 per unit.

Masih di Jalan Jend Sudirman, Jakarta, Astra Land Indonesia juga berencana mengembangkan satu menara apartemen berisi 200 unit hunian. “Astra Land akan menggarap proyek-proyek strata (properti bangunan tinggi untuk dijual), residensial, mixed use (properti terpadu), dan township (proyek hunian terpadu berskala besar),” kata Wibowo Muljono, Presiden Direktur Astra Land. Pada tahap awal untuk berbagai proyek baru itu Astra Land menyiapkan dana Rp4 triliun, sebagian besar untuk membeli lahan. Kepada HousingEstate ia menjelaskan latar belakang ekspansi cepat Astra ke bisnis properti itu. 

Kenapa Grup Astra masuk bisnis properti?

Kita melihat industri properti itu sustainable, perkembangannya dan market-nya di Indonesia pesat sekali. Apalagi sekarang dengan fokus pemerintah ke infrastruktur. Dua sektor ini sangat berkaitan, sehingga potensi market-nya jadi makin besar. Kita sudah melakukan studi-studi. Kita masuk dengan serius dan komitmen yang tinggi. Makanya proyek pertama kita langsung di pusat bisnis Jakarta, di lahan yang benar-benar prime seperti Anandamaya dan Menara Astra. Dari situ kami berharap pasar melihat keseriusan Astra.

 

Jadi ini bukan sekedar upaya mengoptimalkan pemanfaatan lahan milik Astra?

Itu salah satu (pertimbangan). Tapi, kami akan masuk di semua channel, bukan hanya di lahan yang sudah kami punya, tapi juga di lahan baru, partner baru. Oktober 2016 misalnya, kita menandatangani kerja sama pengembangan proyek terpadu (Asya itu) dengan Modernland di JGC seluas 67–70 hektar.

 

Fokus pengembangan properti Astra lebih ke high rise (properti gedung tinggi) atau juga landed residential (perumahan tapak)?

Astra masuk ke properti dengan dua arm (tangan). Satu yang (menghasilkan) recurring income (pendapatan berulang) seperti perkantoran sewa Menara Astra, satu lagi di pengembangan seperti JV (joint venture) dengan Hongkong Land (dan Modernland) itu. Di arm (kedua) ini kita akan men-develop semua proyek untuk dijual. Kita fokus ke semua jenis properti dan segmen karena masing-masing ada pasarnya. Jadi tidak dibatasi tergantung market. Memang, kadang ada salah persepsi, karena melihat proyek pertama kita Anandamaya dan Menara Astra, kesannya Astra mainnya tinggi semua. Padahal, itu lebih pada upaya menunjukkan bahwa kita serius masuk bisnis properti. Dengan menggunakan lahan kita yang prime untuk proyek pertama, dengan investasi segitu gede, kita bukan mau celup-celup kaki di pinggiran. Kita membawa nama Astra. Nama ini membantu (pengembangan dan pemasaran proyek) tapi juga beban (untuk selalu menghasilkan yang terbaik).

 

Lahan pengembangan proyek Astra Land tidak harus tanah sendiri?

Bisa kerja sama, kita sangat terbuka. Dalam semua kerja sama kita melihat pertama-tama partnernya. Dia harus punya visi misi yang sama dengan kita, bahwa kita ingin mem-provide yang terbaik. Kalau visi misinya beda, pasti susahlah (berpartner). Kedua, punya duit pastilah, stabilitas funding itu penting karena properti itu bisnis janji. Kita belum ada apa-apa, sama customer bilang, ini lo nanti rumahnya kayak gini. Nah, kita pengen apa yang kita sodorkan itu memang apa yang akan terjadi nanti (dan karena itu perlu dana untuk memastikan pengembangannya). (Karena bisnis janji itu), brand dan komitmen Astra, juga nama Hongkong Land, sangat membantu kita men-deliver apa yang kita janjikan.

 

Astra sudah menyiapkan sumber daya manusia (SDM) untuk menggarap bisnis properti?

Siap, Pak. Angkatan pertama ini kebanyakan professional hire (rekrutan dari luar Astra). Pak David (Iman Santosa, CEO Astra Property) misalnya, dari Lippo Group. Saya dari Pakubuwono Development, yang lain dari Bakrieland, Marina Bay Financial Centre dan Keppel Land (Singapura), dan lain-lain. Kita mau growth menjadi top five dalam market cap (capitalization) di bisnis properti. Untuk itu butuh SDM yang kuat. Dan kita sangat beruntung karena punya sistem SDM yang sangat bagus. Kita tinggal buat kerangkanya, lalu dimasukkan di sini. Entah itu namanya kita ganti management training Astra jadi property training di Astra Property atau apa, yang jelas ke depan kita akan mengembangkan SDM sendiri.

 

Bagaimana dengan pengembangan properti di jalur transportasi seperti jalan tol?

Kalau memang layak, Astra pasti juga masuk di situ. Astra kan semuanya about sinergi. Kita punya banyak pilar bisnis. Kalau ada dari bisnis-bisnis itu termasuk infrastruktur yang bisa bersinergi dan punya value add (nilai tambah), kenapa nggak. Impact infrastruktur itu sangat besar untuk properti. Di mana infrastruktur masuk, di situ properti tumbuh. Itu terjadi di semua kota dunia. Value tanah-tanah dan kota-kota yang dilewatinya akan naik. Begitu juga city center-nya, ikut meningkat. Itu sudah terbukti dalam ekspansi Jakarta 10 tahun terakhir ke arah barat. Pengembangan Serpong sekarang sudah sampai ke Maja (Lebak, Banten). Begitu connect semua, propertinya pun booming, harga tanah naik semua. Makanya setelah melihat the next tol JORR (Cilincing–Priuk) nanti tersambung dengan JORR 2 Cibitung–Tanjung Priuk, kita ambil (proyek terpadu di) Cakung (Jakarta Timur) itu. Jadi the next move itu bukan di barat lagi tapi mengarah ke timur. Kalau land price dan property price di barat sudah segini (menunjukkan jarak yang jauh antara jempol dan jari telunjuknya), di timur masih separuhnya. Jadi, (properti) di barat Jakarta mungkin sudah red ocean, kita cari (kawasan) yang masih blue ocean. Kita juga sangat tertarik dengan pengembangan properti terpadu dengan konsep TOD (transit development oriented) di jalur transportasi massal seperti MRT, LRT, kereta komuter, busway dan lain-lain. Kota-kota besar seperti Jakarta itu ada ketergantungan akan shifting dari kendaraan pribadi ke kendaraan umum. Itu sudah way on the future.

 

Image Cakung belum bagus untuk pemukiman kaum menengah ke atas?

Kuncinya itu kepemilikan. Yang namanya kota baru (seperti JGC di Cakung) kalau yang beli (rumahnya) kebanyakan investor, kotanya mati. (Kalau mati) bisnis nggak akan masuk ke sana. Nah, kami harap dengan produk-produk Astra yang kita arahkan lebih untuk end user (konsumen yang membeli properti untuk dipakai sendiri dari kalangan menengah atas), bukan investor, itu tidak terjadi. Kita tawarkan rumah-rumah kecil yang lebih terjangkau oleh keluarga muda. Kita pikirkan juga bagaimana orang bisa betah tinggal di dalamnya, entah dengan membuat security yang bagus, trotoar yang nggak putus-putus, ruang hijau yang lebih banyak, dan lain-lain. Huniannya hidup, komersialnya juga, pengembangan selanjutnya lebih mudah, dan image-nya jadi enak. Apalagi sekarang AEON Mall sudah masuk, disusul nanti sama IKEA, terus rumah sakit Mayapada. Ini akan makin menarik end user untuk tinggal. Kemaren itu (waktu JGC masih dikembangkan) Keppel Land (Singapura) size rumahnya kan besar-besar. Laku (dibeli investor) tapi kosong. Mereka sampai sewakan gratis satu deret area komersilnya supaya kotanya hidup. Memang kalau tutup mata dan sekedar mau dapat duit, kita bikin saja produk yang disukai investor. Tapi, kalau kotanya kosong, proyek kita selanjutnya gimana. Nanti orang bilang, ah produk Astra cuma gitu doang. Ini sangat kita pikirkan. Kalau sudah banyak end user yang beli, investor juga akan datang.

 

Tipe-tipe rumahnya seperti yang dilansir di dua klaster pertama Asya itu?

Saya selalu suka mendesain sesuatu dari inside out, bukan dari inside in. Jadi, saya nggak ngomong besar rumahnya berapa, tapi saya ngomong ukuran ranjangnya berapa, head board berapa. Kalau ditambah 60 cm untuk jalan (sirkulasi orang di dalam ruang), jadi berapa? Oke, itu ukuran kamar kamu. Kita harus yakin living space-nya  benar-benar bisa di-liveinLiving room juga, taruh TV-nya di mana, penempatan sofanya bagaimana. Kitchen juga sama, orang masak tuh sebenarnya gimana sih, pergerakannya seperti apa. Area servisnya termasuk kamar pembantu, karena sekarang pasangan muda itu double income (suami istri bekerja), ya udah kecil saja. Dari situ keluar ukuran-ukuran (ruang) menurut hirarki rumahnya. Yang jelas untuk tipe terkecil pun saya jamin rumahnya nyaman didiami. Harga rumahnya mulai dari Rp2 miliaran per unit. Dibanding harga rumah sekelas di (kawasan bisnis dan perdagangan) Kelapa Gading (di Jakarta Utara, tidak begitu jauh dari JGC) jauh sekali. Perbandingannya bisa 2,5 kali lipat. Makanya, dengan terhubungnya nanti infrastruktur (jalan tol di kawasan timur Jakarta) dan perkembangan (harga properti) stuck semua di Kelapa Gading, kita berharap orang bisa melihat bahwa value-nya (sekarang ada) di Asya. You get the best for your money.

Untuk memastikan kualitas produk, kita pakai konsultan terpercaya. Master plan-nya misalnya, pakai LWK & Partners (Hongkong) yang kerap dipakai Hongkong Land untuk berbagai proyeknya di Hongkong dan negara lain. Arsitek rumahnya Salim Akinova (Indonesia), interior rumah contoh juga dari Hongkong, galeri marketing Airmas Asri, water management oleh Jayne Curnow (Australia), lansekap Coen Design International Pte Ltd (Singapura). Karena targetnya kalangan muda, model rumahnya lebih ke arah modern tropical.

 

Berapa proyek lagi yang akan dikembangkan Astra Property tahun ini?

Karena target kita menjadi the big five di bisnis properti dalam 10 tahun ke depan, kita lumayan agresif. Tahun ini (akhir 2017) kita berharap bisa menambah dua proyek, tahun depan (2018) dua lagi. Jadi, dalam 7–8 tahun ke depan kita punya 6–7 proyek on going at the same time. Semuanya masih di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi). Proyeknya ada apartemen, mixed use, dan lain-lain. Memang, orang bilang apartemen lagi oversupply, tapi kalau lihat backlog rumah yang masih tinggi, long term prospeknya tetap bagus.

 

Bagaimana dengan pembiayaan?

Nggak ada masalah. Selain itu untuk properti, pembiayaan itu lumayan self sustaining. Kalau sudah pasti dapat IMB, kita sudah bisa mulai jualan. Dari situ kalau momentumnya bagus, sales-nya bagus, itu sudah sales funding untuk proyeknya. Anandamaya itu self funding. Lancar (pembayaran cicilannya oleh konsumen). Nggak ada yang nunggak. Padahal, harga unitnya tidak ada yang murah, dan kata orang ekonomi lagi sulit. Tower luxury-nya sekarang rata-rata Rp90 jutaan per meter persegi (m2), tower dua dan tiga Rp80 jutaan. Tipe unit di tower luxury 216–364 m2. Tipe terbesar (34 unit) dilengkapi kolam renang pribadi (4,5 x 12 m2). Di dua tower lain tipenya 130–172 m2. Sekarang tinggal belasan unit. Ternyata konsumen bukan nggak punya uang, tapi (lagi) nggak mau spending uang kecuali untuk proyek yang dinilai sangat menarik dan prospektif seperti Anandamaya. Cara bayarnya bisa tunai atau tunai bertahap dengan depe 10 persen, 80 persen dicicil sekian bulan, 10 persen sisanya dilunasi saat hand offer (serah terima unit). Pakai kredit ACC (Astra Credit Company) atau bank juga boleh. Depe-nya juga 10 persen. Yang saya surprise, biasanya investor masukin (cicilan beberapa kali), pada cicilan ke-3 atau ke-4 (unit apartemen yang mereka beli tapi belum jadi itu) dijual (agar bisa segera merealisasikan gain atau keuntungan dari selisih harga beli dan jual). Kita nggak mau seperti itu. Kita mau mereka udah bayar 60-70 persen (baru boleh melepas unitnya). (Dengan membuat situasinya) tidak terlalu spekulatif, kita harapkan (konsumen) Anandamaya lebih banyak end user. Masa (tenggang tidak boleh melepas unit) itu sudah lewat dan harga unit sudah naik. Serah terima unit dijadwalkan akhir tahun ini. Ternyata nggak banyak yang jual tuh. Yang menawarkan di pasar seken kurang dari 10 unit.

 

Apa keunggulan apartemen mewah seperti Anandamaya?

Kualitasnya nggak malu-maluin dan harganya lebih kompetitif dibanding apartemen sekelas. Best value in the class. Bukan hanya kualitas dari sisi prestise lokasi tapi juga desain, material, aksesoris, finishing, perabot, dan lain-lain. Unit dipasarkan semi furnished (sudah berikut kitchen sethome appliancesbathub, dan wardrobe). Semuanya menggunakan material dan produk premium dari merek ternama dunia termasuk marmer asal Italia. Konsumen (apartemen) di kelas ini sudah tahu (nilai semua) itu. Space setiap unit juga lapang. Di tower luxury (46 lantai) tinggi floor to floor 3,4 meter, di dua tower lain (45 lantai) 3,2 meter. Tipe empat kamar dapat tiga lot parkit, tipe tiga kamar dua lot, tipe dua kamar satu lot. Di tower luxury lift-nya enam. Satu unit dapat dua lift. Di dua tower lain empat lift (satu unit satu lift).

 

Astra itu mitra tunggal Toyota di Indonesia. Kenapa tidak bermitra dengan  Toyota Housing yang juga sudah masuk ke Indonesia?

Salah satu share holder Astra itu Jardine Matheson Ltd yang juga share holder Hongkong Land (dan karena itu Astra memilih bermitra dengan Hongkong Land). Kita melihat ada sinergi di situ. Selain itu untuk otomotif Jepang memang jagonya. Tapi, untuk tempat tinggal, produk Jepang mungkin kurang cocok untuk orang Indonesia. Terlalu simpel dan berorientasi pada efisiensi. Dari segi memanjakan customer mungkin mereka kurang. Secara kualitas bagus, tapi style dan estetikanya perlu touch sedikit. Hongkong Land waktu masuk ke sini juga very simple. Kamar pembantu untuk apartemen misalnya, awalnya tidak ada dalam desain. Saya bilang, ini nggak bisa. Apartemen mewah harus ada service area. Terus mereka desain service area. Saya tanya lagi, pintu masuknya dari mana? (Mereka bilang) dari depan. Ha-ha-ha (di Indonesia itu) nggak bisa. Namanya apartemen lux pintu masuk (pemilik dan pembantu) harus terpisah. Jadi, ada hal-hal kayak gitu yang kita perlu sinergi untuk menghasilkan yang terbaik. Yang satu (Astra) ngerti development di sini, yang satu lagi (Hongkong Land) ngerti standar internasional. Dan, mereka (Hongkong Land) developer yang sangat bisa beradaptasi dengan pasar di sini.

Wibowo Muljono adalah sarjana arsitektur dari University of Wisconsin-Milwaukee 1998, dan magister arsitektur dari University of Texas at Austin 2002, keduanya di Amerika Serikat (AS).

Selepas kuliah Juni 2002 ia bekerja di firma arsitektur Three Architecture Inc (Dallas) dan M Arthur Gensler Jr & Associates Inc (San Francisco), AS, sebelum kembali ke Indonesia awal 2011 menjadi Deputy Chief Design The Pakubuwono Development, pengembang belasan menara apartemen mewah di bilangan Pakubuwono, Jakarta Selatan.

“Salah satu firma arsitektur itu dipilih Pakubuwono untuk mendesain lima menara pertama Pakubuwono Residences. Dari situ CEO (chief executive officer) Pakubuwono kenal saya dan mengajak masuk Pakubuwono,” kata pemilik Alucraft architectural product ini. Belum sampai 1,5 tahun di Pakubuwono, awal 2013 Wibowo pun pindah ke Grup Astra menjadi Head of Residential Development Astra Property, kemudian CEO Astra Land sejak September 2016.