HousingEstate, Jakarta - Cara bayar tunai bertahap (cash installment) langsung ke rekening pengembang sudah lama dipraktikkan di bisnis properti. Bentuknya bisa berupa cicilan bulanan tetap selama periode tunai bertahap, atau berjenjang. Kecil di tahun-tahun awal, kemudian membesar pada tahun-tahun berikutnya hingga lunas (balloon payment). Bedanya, kalau dulu masa tunai bertahap itu hanya 1–5 tahun (60 bulan), sejak 2–3 tahun terakhir developer berani menawarkan sampai 15 tahun atau menyamai tenor kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) dari perbankan.

Konsumen juga tidak perlu membayar uang muka atau down payment (DP), tapi cukup tanda jadi (booking fee). Tentu saja, harga propertinya lebih tinggi dibanding bila dibeli secara tunai keras atau dengan KPR bank. Di kawasan terpadu Ciputra International, Jl Lingkar Luar Barat, Kembangan, Jakarta Barat, misalnya, apartemennya bisa dibeli dengan membayar tanda jadi saja, selebihnya diangsur setiap bulan flat selama enam tahun (72 bulan). Hanya, saat ini promo tenor tunai bertahap enam tahun itu sudah tidak ditawarkan.

Step up

Sementara kota baru Paramount Land (700 ha) di kawasan eks Gading Serpong, Tangerang, Banten, menawarkan cara bayar tunai bertahap hingga 8 tahun (96 bulan), untuk pembelian aneka properti yang dikembangkannya. “Istilahnya step up. Orang bisa step up pembayaran tiga tahun, lima tahun, atau delapan tahun sesuai kemampuan masing-masing,” kata M Nawawi, Associate Director Paramount Land, awal Mei lalu.

Konsumen tidak perlu membayar DP. Tapi sejak awal pengembang sudah menentukan di price list cicilan bulanannya secara berjenjang. Misalnya, tahun pertama Rp12 jutaan/bulan, tahun kedua Rp13 jutaan, tahun ketiga Rp15 jutaan, dan seterusnya sampai lunas pada akhir tenor set up yang diambil. Harga jual properti dengan cara bayar set up dipatok lebih tinggi. Misalnya, rumah seharga Rp1 miliar (tunai keras) bila dibeli dengan set up 8 tahun menjadi Rp1,5 miliar.

Pengikatan perjanjian jual beli (PPJB) antara developer dan konsumen dilakukan setelah cicilan mencapai 15% dari harga rumah. Serah terima rumah dijanjikan dua tahun setelah PPJB atau saat cicilan sudah mencapai sekitar 40%. Di tengah jalan konsumen boleh mengalihkan installment itu menjadi KPR tanpa dikenai pinalti. “Harganya pasti berubah (menjadi lebih rendah),” tukas Nawawi.

Paramount menawarkan cara bayar tunai bertahap hingga 8 tahun dari sebelumnya 5 tahun untuk mengakomodasi permintaan pasar. “Banyak yang butuh rumah (di kawasan Serpong) tapi kemampuannya belum nyampe. Karena itu kita tawarkan rumah dengan harga terjangkau dan cara bayar fleksibel yang lebih lama,” jelasnya.

 

Installment 12 tahun

Cara bayar tunai bertahap paling lama ditawarkan PT Sukses Indonesia Anugrah Properti (SIAP) untuk pembelian rumah dan ruko di Bhuvana Village Regency (23 ha), Jagakarsa, Tigaraksa, Kabupaten Tangerang. Di pengembangan tahap pertama berisi sekitar 500 rumah tahun lalu, cara bayar tunai bertahap itu bahkan bisa sampai 15 tahun, sebelum diturunkan menjadi 12 tahun di pengembangan tahap dua (juga sebanyak 500 unit rumah dan ruko).

Untuk itu, kata Direktur Utama SIAP Bakhtiar Azami, konsumen bisa memilih satu dari dua opsi. Pertama, membeli tanpa DP tapi cukup tanda jadi Rp3 juta (untuk rumah) atau Rp5 juta (ruko), selebihnya diangsur setiap bulan selama 12 tahun (144 bulan). Kedua, membayar DP 25% dari harga rumah yang bisa diangsur 5 bulan, dua tahun berikutnya cukup mencicil Rp400 ribu/bulan. “Sisanya dicicil setiap bulan selama 10 tahun (120 bulan),” jelasnya.

Ia menyebtukan, installment 12 tahun ditawarkan SIAP untuk memudahkan konsumen membeli rumah di Bhuvana Village tanpa keharusan melampirkan slip gaji, BI checking (pengecekan riwayat kredit debitur di data base Bank Indonesia), dan lain-lain seperti bila mengambil KPR.

Sementara ini SIAP tidak bekerja sama dengan bank manapun untuk memfasilitasi pembelian dengan KPR. Tapi, konsumen tidak dilarang bila di tengah jalan mau mengalihkan skim tunai bertahap itu ke KPR. Serah terima rumah/ruko dijanjikan tiga tahun setelah PPJB diteken. Sedangkan PPJB diteken setelah cicilan konsumen mencapai 50%.

Bhuvana Village Regency berlokasi sekitar 100 meteran dari stasiun Tigaraksa yang dilintasi kereta komuter ber-AC Rangkasbitung–Maja–Parung Panjang–Tigaraksa–Serpong–Pondok Aren–Tanah Abang (Jakarta) yang beroperasi hingga tengah malam. “Jadi, penghuni tinggal jalan kaki dari rumah ke stasiun,” ungkapnya.

Tipe rumahnya 22/60 (5 x 12 m2) seharga Rp150 jutaan/unit, 35/72 (6 x 12) dan 40/84 (7 x 12) Rp200 jutaan belum termasuk PPN 10%. Sedangkan ruko ada yang satu lantai (toko market) seluas 39 m2, ada yang dua lantai 73 m2 (ruko bulevar) seharga Rp230–391 juta/unit belum termasuk PPN.

 

Bunga menurun KPR CIMB Niaga

Kelebihan cara bayar tunai bertahap, anda tidak perlu ribet dengan segala tetek bengek persyaratan KPR, tinggal berurusan dengan pengembang untuk mendapatkan rumah yang diinginkan. Dengan tenor installment yang makin lama, cicilan rumah pun bisa ringan serupa angsuran KPR.

Kelemahannya, bila pengembang wan prestasi (telat melakukan serah terima, produk diserahkan tidak sesuai spek, atau bahkan menelantarkan proyek dan lain-lain), konsumen tidak punya garansi apa-apa kecuali PPJB yang merupakan perjanjian di bawah tangan. PPJB bisa dilakukan di depan notaris/PPAT supaya lebih berkekuatan hukum, tapi biayanya ditanggung konsumen.

Bila konsumen menunggak atau terlambat mencicil, dikenai denda. Begitu pula bila developer telat melakukan serah terima. Dalam praktik ada potensi pengenaan denda yang kurang seimbang antara konsumen dan developer alias lebih berat kepada konsumen. Karena itu penting sekali memilih proyek yang dikembangkan developer dengan reputasi bagus bila membeli dengan cara tunai bertahap.

Makin lama tunai bertahapnya, makin penting reputasi developer diperhatikan. Tapi, ini pun bukan jaminan. “Bahkan, pengembang dengan reputasi tinggi pun masih bisa wan prestasi,” kata Ferry Salanto, Kepala Riset Colliers International Indonesia, sebuah perusahaan konsultan properti global.

Salah satu cara mencek reputasi developer, adalah dengan mencari tahu proyek-proyeknya di masa lalu dan yang sedang berjalan. Kemudian memastikan legalitas proyek ke instansi berwenang seperti dinas tata kota dan kantor pertanahan, seperti izin lokasi, izin pengembangan, status lahan (sebaiknya sudah atas nama developer), master plan dan site plan (sudah disahkan atau belum), IMB, dan lain-lain. Hanya, dalam praktik umumnya konsumen sungkan melakukannya.

 

Harga KPR lebih rendah

Karena itu KPR menjadi pilihan yang jauh lebih baik. Bank akan membantu memastikan legalitas proyek sebelum memberikan pembiayaan sehingga pembelian rumah lebih aman. Harga rumah yang dibeli dengan KPR juga bisa lebih rendah dibanding bila dibeli secara tunai bertahap, karena sekarang bank-bank rajin melansir promo KPR dengan bunga rendah dan masa fixed (tetap) lebih lama. Untuk itu lakukan perbandingan sebelum memutuskan.

Misalnya, bila sebuah bank menawarkan bunga promo rata-rata 8% per tahun fixed lima tahun, setelah itu diasumsikan bunga pasar efektif floating-nya rata-rata 12% per tahun, berarti selama 10 tahun (120 bulan) bunga KPR anda hanya 10% per tahun. Artinya untuk rumah seharga Rp1 miliar tunai, bila dibeli dengan KPR total nilainya pada akhir tahun ke-10 menjadi Rp1,427 miliar atau lebih murah dibanding harga tunai bertahap yang Rp1,5 miliar. Banyak bank yang menawarkan bunga promo rendah fixed hingga 5 tahun saat ini.

 

Cicilan dan biaya ringan

Penawaran terbaru dari CIMB Niaga melalui KPR Xtra Bebas dengan bunga promo menurun hingga 5 tahun. Tahun 1–2 bunganya 8,25% per tahun, tahun 3–4 masing-masing  8%, tahun kelima 7,75%. Setelah itu bunganya floating yang juga tetap rendah sebesar bunga SBI 12 bulan plus margin fix 3%.

Bila saat ini bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) 12 bulan dipatok 5,8%, bunga floating KPR CIMB Niaga Xtra Bebas hanya 8,85%. Kalau tahun depan bunganya naik menjadi, katakanlah 6%, bunga KPR anda hanya naik menjadi 9%, begitu pula sebaliknya.

Bahkan, untuk program-program khusus seperti pembelian properti yang dikembangkan developer tertentu yang sudah bekerja sama dengan CIMB Niaga, bunga KPR Xtra Bebas itu bisa lebih rendah.

Minimum tenor kredit dibatasi 10 tahun dengan nilai kredit paling kecil Rp100 juta, sedangkan maksimal tenor hingga 25 tahun  sehingga cicilannya bisa lebih ringan. Biaya-biaya KPR juga bisa dimasukkan dalam plafon kredit sehingga debitur tak perlu menyediakan uang tunai kecuali untuk DP.