HousingEstate, Jakarta - Umumnya pemasaran properti di proyek real estate di Indonesia seperti rumah tapak, apartemen dan rumah toko (ruko), dilakukan secara inden; pesan dulu saat masih berupa gambar, serah terima barang dijanjikan kemudian. Karena inden, basis transaksi hanya kepercayaan antara konsumen dan pengembang. Bila pengembang ingkar janji atau wanprestasi; tidak membangun rumah, atau tidak menyerahkan rumah pada waktunya, atau spek bangunannya tidak seperti yang dijanjikan, atau penerbitan sertifikatnya bertele-tele, dan lain-lain yang semacam itu, konsumen tidak bisa berbuat banyak.

Bila tidak ingin mengalami hal seperti itu, membeli rumah yang sudah jadi atau siap huni merupakan solusi. “Lebih aman karena rumahnya sudah jadi dan sudah jelas bentuknya,” kata Laras Gaganud (34), salah satu pemilik rumah di kawasan Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Timur, yang juga punya rumah di Bekasi dan Bogor. Hermawan (33), pegawai sebuah perusahaan distributor mesin roti di kawasan Senen, Jakarta Pusat, juga lebih memilih rumah jadi. “Kalapun belum 100 persen, paling tidak konstruksinya sudah sampai atap. Lebih baik begitu daripada harga murah tapi harus menunggu (serah terima rumah) sekian tahun,” kata pria yang baru membeli rumah tipe 30/72 di Jatiasih, Bekasi, Jawa Barat, itu.

Menurut Saleh Idrus, Presiden Direktur PT Sahid Putra Harapan (SPH), pengembang puluhan real estate kecil atau townhouse di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), sekarang rumah jadi memang kian diminati kendati harganya sedikit lebih tinggi dibanding rumah inden. SPH adalah satu dari sangat sedikit perusahaan developer yang sejak awal  memasarkan rumahnya dalam bentuk jadi. Di luar itu ada juga rumah jadi yang belum terjual (ready stock) di sebuah klaster hunian yang sebelumnya dipasarkan inden.

Saleh mencontohkan Duren Tiga Residence besutan SPH di Jl Duren Tiga Selatan, Mampang, Jakarta Selatan, diminati konsumen karena rumahnya sudah jadi. Dari lima unit yang dipasarkan, empat unit terjual dalam setahun. Harga rumahnya paling rendah Rp4,5 miliar. Saat ini tersisa rumah di kaveling sudut (hoek) tipe 297/254 seharga Rp8,5 miliar dengan harga tanah sekitar Rp25 juta/m2.

“Konsumen nggak mau gambling spend duit miliaran tapi barangnya nggak ada. Saya melihat ada kecenderungan, terutama end user (pembeli yang mau menghuni sendiri rumahnya), beli rumah harus lihat barangnya dulu,” katanya kepada HousingEstate medio November. “Kalaupun ada yang beli rumah inden, pasti di proyek pengembang papan atas dengan nama besar,” lanjutnya.

Selain itu konsumen lebih menyukai rumah jadi karena kredit pemilikan rumah (KPR)-nya lebih mudah dan cepat diproses. Konsumen juga bisa segera menempati rumahnya, bisa menilai apakah bangunan rumah memang sudah sesuai dengan preferensinya, dan kalau ada yang perlu sedikit direnovasi sesuai kebutuhan spesifik masing-masing, sudah bisa memperkirakan biayanya. “Di rumah inden itu tidak bisa dilakukan karena masih berupa gambar. Konsumen juga nggak tahu apakah nanti setelah jadi rumahnya sesuai ekspektasi,” jelas Saleh.

Bangun dulu, baru jual

Dari sekitar 1.000 rumah di delapan proyek baru dan lama yang dipasarkan SPH di Jakarta, Bekasi, Depok dan Tangerang Selatan tahun lalu, 747 unit siap huni dan sudah bersertifikat, 261 unit inden. “Prinsip kita saat legalnya jalan, konstruksi kawasan juga jalan seperti gerbang dan infrastruktur. Sedangkan konstruksi bangunan nunggu IMB keluar,” kata Saleh. Harga rumahnya antara Rp600 jutaan–8 miliaran/unit. Termurah TreVista Bekasi (4,8 ha), Jl Taman Kebalen, Tambun, yang memasarkan tipe 45/72 Rp600 jutaan. Tipe lain 50/72 dan 56/91 di atas Rp700 juta. Dari 328 unit, hanya 8 unit yang ditawarkan inden. Sejak dipasarkan empat tahun lalu, yang laku sudah 222 unit.

Di TreVista Ciputat (4 ha), Jl Cipunegara, Ciputat, Tangerang Selatan, tipe 45/72 dilepas Rp800 jutaan, tipe 50-an m2 di atas tanah 70-90 m2 antara Rp800–900 jutaan. Total dipasarkan 286 rumah siap huni. Tipe terkecil 39/60 dan terbesar 111/107 sudah habis. Di Jl Kesatriaan, sekitar 4 km dari kota baru Bintaro Jaya (2.000 ha) melalui Jl WR Supratman, Ciputat Timur, ada Grand TreVista Rempoa (152 unit). Rumahnya tipe 161/105 dan 187/144 seharga Rp2,5–3,3 miliar/unit. Puluhan unit di blok depan sudah jadi.

Di Depok, Jawa Barat, Saleh memasarkan TreVista Cijantung (12 unit), Jl Nusantara, Kelapa Dua, dan Serua (34 unit) di Jl Serua Raya, Bojongsari, Sawangan. Harga rumahnya Rp800 jutaan-1,6 miliaran/unit, tipe 49-69 dengan tanah 34-163 m2. Semuanya sudah dibangun. Ada juga TreVista Cijantung dan Serua. Konsumen SPH rata-rata kaum muda berusia 25-35 tahun yang baru pertama membeli rumah. Sekitar 85 persen membeli dengan KPR. “Investor bisa dihitung dengan jari. Mereka anti beli rumah ready stock karena nggak bisa kejar gain-nya,” kata developer asal Surabaya ini.

Berlimpah di Tangerang

Di luar SPH sedikitnya 20 perumahan juga memasarkan rumah jadi. Paling ramai masih di Tangerang Selatan. Sekitar delapan perumahan menengah dan menengah atas menjualnya. Lokasinya menyebar mulai dari Ciputat, Pondok Aren hingga Serpong. Selain di real estate kecil, rumah itu juga terdapat di klaster-klaster hunian di perumahan besar seperti Graha Raya (350 ha), Bintaro Jaya (2.320 ha), Paradise Serpong City (PSC/150 ha) dan Paramount Serpong (1.000 ha).

Paramount Serpong di kawasan eks Gading Serpong menawarkan 60 rumah siap huni di berbagai klaster seperti La Bella @Arcadian Village, La Bella @Atlanta Village, Montana, Omaha, Samara, Menteng, dan Ma Belle @Monaco Village. Lebar bangunannya 5, 6, 8, 10 sampai 12 meter seharga Rp750 jutaan-4 miliaran/unit. Rumah didesain bergaya Eropa klasik dan moderen dengan warna-warna cerah seperti oranye, kuning, hijau dan putih. Infrastruktur di setiap klaster sudah jadi dan rapi dilengkapi taman. “Konsumen tinggal bawa barang, rumahnya sudah ready. Setiap hari kita cek kualitas bangunan termasuk cat dan rangka atapnya,” kata M Nawawi, Associate Director PT Paramount Land, kepada HousingEstate.

Seperti SPH, Progress Group, pengembang PSC di Jl Raya Puspitek, Pamulang, juga menawarkan rumah jadi sejak awal karena 90 persen konsumennya end user. “End user itu selalu ingin memastikan rumahnya dibangun, bukan melihat nilai investasinya. Dari yang tadinya sekadar survei, jadi tertarik beli saat melihat desain dan kualitas bangunannya. Makanya kita hadirkan rumah jadi,” kata Corporate Communication Progress Group Sonny A Witjaksono. Tipe rumahnya 36/60 dan 55/60 seharga mulai dari Rp700 jutaan di klaster West Summerland.

Serpong Natura City (230 ha) di Jl Raya Serpong, yang fokus memasarkan rumah baru inden, memiliki puluhan rumah siap huni di klaster Acacia, Basea, Cattleya dan Edelweiss. “Stok rumah jadi itu karena ada pembatalan dari konsumen yang pengajuan KPR-nya ditolak bank,” kata Teddy Kurniawan, Direktur Marketing Serpong Natura City. Tipenya 39-98/60-148 seharga Rp700 jutaan–1,5 miliaran/unit.

Termurah di Tangerang bisa didapat di Pinang Green Residence (SIS Property) di koridor Jl Dr Setiabudi, Pamulang (Jl Raya Pinang), sekitar 900 meter dari Universitas Pamulang dan tidak jauh dari kantor Walikota Tangerang Selatan. Ada rumah siap huni dari total 106 rumah yang dikembangkan. Termurah harganya Rp500 jutaan sudah termasuk pajak (tipe 40/60). “Ini termasuk terjangkau. Di Gunung Sindur yang lokasinya lebih jauh dari kami, rumah siap huni tipe itu bisa di atas Rp500 jutaan sebelum pajak,” kata Anto, sales supervisor Benhokk, agen properti yang memasarkannya.

Depok terbatas, Bekasi-Bogor lebih murah

PT Alamindo Trulynusa (Alsa) belakangan juga menjadikan rumah jadi sebagai nilai jual di dua perumahannya di Bekasi: Darmawangsa Residence (200 ha) dan Panjibuwono Residence (100 ha). Dalam 10 bulan terakhir Alsa mampu memasarkan 40 rumah siap huni. “Orang mikirnya simpel, rumah sudah ada sehingga lebih gampang merencanakan renovasi dan lain-lain. Yang tertarik mayoritas end user,” kata Bryan Soedarsono, Direktur Alsa.

Darmawangsa Residence

Darmawangsa Residence

Darmawangsa di Jl Pisangan, Satriamekar, Tambun Utara, menawarkan rumah seharga mulai dari Rp220 jutaan/unit (tipe 36/60). Ada juga tipe 45-70 dengan tanah 96-126 m2 seharga Rp450 jutaan–750 jutaan. Rumah dengan harga lebih murah dipasarkan Panjibuwono di Jl Pertamina, Kedaung, Babelan. Tipe 27/60 dan 36/60 dilepas Rp200 jutaan/unit.

Di Bogor, Jawa Barat, juga ada penawaran rumah siap huni seharga Rp200 jutaan. Contoh, Kemang Mansion di Jl Baru Kemang, Gang Haji Murhidi, Tonjong, Tajur Halang. Dari 30 unit yang dipasarkan, belasan unit sudah dibangun. “Buat mancing konsumen. Kenyataannya yang diminati ya rumah yang sudah jadi,” kata Azizah, staf pemasar PT Ciremai Putera Perkasa, pengembangnya. Tipenya 36/72 dan 42/84 seharga Rp200–300 jutaan/unit.

CitraIndah City (1.600 ha) dari PT Ciputra Residence di Jl Raya Jonggol Km 23, Jonggol, sekitar 23 km dari gerbang tol Cibubur melalui Jl Alternatif Cibubur (Jl Transyogi)–Jl Raya Cileungsi, menawarkan rumah siap huni di berbagai klaster termasuk Bukit Cattleya. “Klaster ini sudah ramai dihuni dilengkapi pos satpam di gerbangnya dan sistem keamanan 24 jam,” kata Fienso, bagian promosi CitraIndah. Tipe rumahnya 36/72, 38/223 dan 39/223 hoek seharga masing-masing Rp200 jutaan, Rp500 jutaan dan Rp600 jutaan/unit sudah termasuk PPN.

Serpong Natura

Serpong Natura

Pilihan lain di klaster Bukit Matoa yang juga sudah banyak yang jadi rumah-rumahnya. Di sini ditawarkan delapan rumah siap huni tipe 22/144 sampai 36/164 seharga Rp300–500 jutaan. Masih ada pilihan rumah stok lain di klaster Bukit Anyelir, Bukit Cendana dan Bukit Cempaka. Untuk setiap pembelian, CitraIndah menawarkan promo bebas biaya termasuk biaya KPR dengan uang muka hanya 5 persen.

Ke depan akses menuju perumahan diklaim lebih mudah ditempuh karena CitraIndah berkolaborasi dengan CitraLand Cibubur (juga dari Ciputra Group) di Jl Raya Cileungsi, akan memperbaiki dan melebarkan jalan dari Jonggol menuju fly over Cileungsi guna memudahkan akses penghuni ke Jl Transyogi dan gerbang tol Cibubur di jalan tol Jagorawi yang menjadi perlintasan kereta ringan atau LRT Cawang–Cibubur, serta gerbang tol Narogong dan Setu di jalan tol JORR 2 Cimanggis–Cibitung yang saat ini dibangun.

Terra Maharani, Jl Ciburial, Ciparigi, Bogor Utara, memasarkan satu rumah jadi untuk memikat konsumen, karena perumahan didesain eksklusif dan ramah lingkungan dengan gaya Bali, dilengkapi beberapa gazebo dan joglo dinaungi pohon-pohon rindang. “Kita jual rumah siap huni satu unit dulu untuk tes pasar. Ternyata permintaan naik setelah konsumen melihat rumah dan kawasannya,” kata David, Direktur Pemasaran Terra Maharni. Tipe rumahnya 126/150 seharga Rp1,8 miliaran.

Di Depok rata-rata harga rumahnya di atas Rp1 miliar. Tapi, penawarannya terbatas. Salah satunya TreVista Cijantung itu. Yang lain lokasinya sudah ke arah Bogor seperti di kawasan Cipayung, sekitar 4 km dari stasiun Citayam. Sebutlah Le Mirage Gardenia di Jl Raya Cipayung yang memasarkan 68 rumah tipe 51/84 seharga Rp500 jutaan. Semua rumahnya sudah dibangun, kawasannya juga rapi dan sejuk dengan lebar jalan utama 12 meter. Ada juga Cipayung Royal Residence, tapi harganya sudah Rp1 miliar (tipe 63/136). Ke stasiun Citayam hanya lima menit naik motor. Lokasinya dilalui angkot ke stasiun.

Justru Lebih Mahal

Selain bisa lebih cepat dihuni, rumah jadi juga bisa membangun imej yang bagus bagi developer. Fahri Muhammad, GM Marketing SPH menyatakan, konsumennya yang sebagian besar end user kerap merekomendasikan proyeknya kepada rekan, tetangga, dan kerabatnya. “Yang sudah pernah beli di kami rata-rata balik lagi bawa calon konsumen. Image sebagai pengembang yang komit dan konsisten dengan sendirinya terbangun, karena masalah utama di bisnis properti itu dibangun atau tidak (proyeknya) selain pelayanan,” tuturnya. Tentang modal yang harus dikeluarkan developer untuk membangun rumah, tidak selalu besar.

Maintenance-nya juga nggak seberapa karena dari awal kita nggak main-main sama spek bangunan supaya minim perbaikan. Developer (yang jual rumah inden) itu ngejar margin antar bunga, sehingga konsumen dipaksa beli inden karena cost-nya lebih sedikit. Padahal, kalau bikin rumah jadi, penjualannya lebih cepat. Dana dari bank juga cepat turun sehingga keuangan mutar,” terangnya.

Memang, harga rumah jadi 15-20 persen lebih tinggi. Tapi, bagi end user tetap lebih diminati. “Pemikiran mereka, buat apa lebih rendah tapi sedikit-sedikit keluar ongkos dan harus nunggu sekian lama. Bayangkan, mereka inden 1-2 tahun tapi sudah mulai angsur KPR ke bank,” kata Fahri. Selisih cicilan rumahnya juga diklaim tidak begitu jauh dari rumah inden.

“Misalkan di kami depe-nya 10 persen (Rp80 juta), plafon KPR-nya Rp720 juta. Itu berarti angsurannya Rp6,5-7 juta per bulan selama 20 tahun. Sementara yang inden Rp650 juta, depe Rp60 juta, KPR Rp590 juta, cicilannya Rp5,5-5,7 juta. Bedanya cuma Rp1 juta tapi rumah kami sudah jadi. Sedangkan rumah inden ada tambahan cost ngontrak karena nunggu rumah jadi 1-2 tahun, ditambah biaya renovasi yang belum bisa diperkirakan. Secara keseluruhan malah lebih mahal harga rumahnya,” urai Fahri.