Dengan tenor paling lama, cicilan kredit menjadi lebih ringan.

HousingEstate, Jakarta - Keterbatasan penghasilan bukan hanya membuat kaum muda sulit menyediakan uang muka rumah, tapi juga tidak mampu mencicil kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA). Sementara kalau harus menunggu penghasilan meningkat dan tabungan cukup memadai baru membeli rumah, harga rumah sudah keburu melambung.

“Kenaikan harga rumah selalu lebih cepat dibanding peningkatan penghasilan seseorang. Kapan mau punya rumah?” kata Angela S Oetama, founder Gradana.co.id, sebuah perusahaan rintisan (start upfinancial technology di bidang pembiayaan properti di Jakarta yang antara lain menawarkan kredit uang muka bertenor 36 bulan.

Karena itu selain mengambil kredit uang muka seperti yang ditawarkan Gradana, mengambil jangka waktu (tenor) KPR yang lama juga bisa menjadi salah satu solusi mempercepat upaya pembelian rumah. “Dengan tenor lebih lama, angsuran kredit jadi lebih kecil, sehingga yang tadinya belum mampu beli rumah, sekarang jadi mampu,” kata Maryono, Direktur Utama Bank BTN.

Sekarang banyak bank yang menawarkan tenor KPR yang lebih panjang hingga 25-30 tahun seperti Bank BNI, Bank OCBC NISP, CIMB Niaga, Maybank Indonesia, Bank MNC, selain Bank BTN.

Maybank misalnya, menawarkan KPR 30 tahun untuk karyawan tetap di perusahaan dengan reputasi cukup baik dengan usia minimal 21 tahun dan maksimal 30 tahun. Produk bisa dipakai untuk membeli rumah/apartemen baru atau seken di lokasi manapun asal memenuhi kriteria Maybank. KPR 30 tahun Bank MNC juga menyasar pekerja pada rentang usia yang sama.

“Pasar (kaum muda) ini di Indonesia sekarang sangat besar. Karena itu kita menawarkan KPR 30 tahun. Dengan tenor selama itu, cicilan kredit lebih enteng, sehingga dengan gaji masih terbatas mereka bisa segera membeli rumah,” kata Benny Purnomo, Presiden Direktur Bank MNC.

Begitu pula dengan KPR 25 tahun dari Bank BTN, OCBC NISP, CIMB Niaga dan Bank BNI, menyasar pekerja pemula berusia hingga 30 tahun yang sudah berstatus karyawan tetap dengan masa kerja minimal 2-3 tahun. Rumah yang dibeli direkomendasikan di proyek real estate yang sudah bekerja sama dengan bank.

Misalnya, rumah mungil seharga Rp350 juta, bila dibeli dengan KPR 15 tahun, depe 10 persen atau Rp35 juta, dan bunga rata-rata 11 persen per tahun, angsurannya (pokok+bunga) Rp3,58 juta/bulan. Tapi, bila diulur menjadi 25 tahun atau 30 tahun, cicilannya turun menjadi Rp3 juta. Perbedaan cicilan Rp500–600 ribu per bulan itu sangat lumayan bagi karyawan muda.

Ambil sekarang

Semua bankir yang diwawancarai HousingEstate menyarankan calon peminjam (debitur) mengambil KPR bertenor lama itu saat ini, karena bunga sedang rendah, pengembang dan bank banyak menawarkan insentif.

Bank-bank misalnya, ramai menawarkan KPR dengan bunga promo yang rendah (5 sampai tujuh persenan per tahun tergantung momen) fixed (tetap) hingga lima tahun. Setelah masa bunga promo itu berakhir, bunga KPR berubah efektif floating (mengambang) mengikuti fluktuasi bunga pasar di counter bank yang memberikan KPR.

Sebagai contoh, BNI Griya (KPR Bank BNI) empat bulan lalu menawarkan bunga promo 6,75 persen per tahun fixed dua tahun pertama, kemudian 7,75 persen per tahun fixed tiga tahun berikutnya. Sedangkan CMIB Niaga menawarkan pilihan bunga promo 6,5 persen per tahun fixed lima tahun atau 6,15 persen per tahun fixed tiga tahun.

Jadi, bila anda mengambil BNI Griya atau KPR CIMB Niaga 25 tahun dengan bunga promo fixed lima tahun, dengan asumsi bunga efektif floating selama 20 tahun berikutnya rata-rata 12 persen per tahun, selama 25 tahun anda hanya membayar bunga 11 persen per tahun.

“Karena itu kaum muda yang penghasilannya masih terbatas sebaiknya memanfaatkan KPR dengan tenor yang paling panjang ini, karena cicilannya lebih ringan,” ujar Heintje Mogi, Mortgage Product & Business Development Head CIMB Niaga.

Biaya tertutup kenaikan harga

Memang, ada kekurangan KPR dengan periode lama ini. Biaya pemrosesannya lebih tinggi, lebih dari lima persen dari nilai kredit dibanding KPR 10–15 tahun yang hanya 4–5 persen. Tapi, biaya itu sepadan dengan keringanan cicilan yang didapat debitur.

Kelemahan lain, dengan KPR berjangka 20–30 tahun, total bunga yang harus dibayar debitur menjadi jauh lebih besar, mencapai hampir satu kali sampai 1,7 kali dari nilai pokok kredit bila bunganya rata-rata 10 persen per tahun, dan 1–2 kali lebih dari nilai kredit bila bunganya rata-rata 12 persen per tahun.

Misalnya, untuk rumah seharga Rp350 juta itu bila dibeli dengan uang muka Rp35 juta (10 persen) dan bunga rata-rata 12 persen per tahun, total bunga yang harus dibayar debitur dengan KPR 20–30 tahun mencapai Rp315–630 jutaan.

Karena itu idealnya KPR berjangka 25–30 tahun memang harus didukung dengan bunga yang murah (4–6 persen) seperti di negara-negara maju, tidak seperti di Indonesia yang bunganya masih di atas 10 persen. “Karena itu di negara-negara maju, KPR bisa diwariskan kepada anak-anak debitur karena periodenya yang sangat lama,” ungkap Heintje.

Kendati demikian, di Indonesia yang harga rumahnya selalu meningkat cepat karena kebutuhannya yang masih tinggi, total bunga KPR berjangka 20–30 tahun yang besar itu juga akan tertutup oleh kenaikan nilai rumahnya.

“Beban bunga KPR itu ditambah biaya-biaya rumah seperti pajak, biaya pemeliharaan dan penggantian, penyusutan, dan lain-lain selama masa kredit, masih jauh lebih rendah dibanding kenaikan harga rumahnya,” kata Maryono.

Misalnya, bila diasumsikan harga rumah naik 10 persen per tahun, selama masa KPR 30 tahun peningkatannya mencapai 300 persen atau tiga kali lipat harga perolehannya atau jauh melampaui total biaya bunga kredit tersebut.

Bisa percepat pelunasan

Kalaupun tetap tidak mau menanggung beban bunga sebesar itu, setelah berjalan beberapa waktu, 10 atau 15 tahun misalnya, debitur yang merasa penghasilannya sudah meningkat dan punya tabungan memadai, bisa mempercepat pelunasan KPR.

Memang, bank akan mengenakan pinalti, tapi nilainya tidak besar (2–3 persen dari saldo kredit tergantung kebijakan setiap bank) dibanding penghematan yang didapat dari pembayaran cicilan bunganya.

Jadi, kalau pada tahun ke-15 saldo kredit itu katakanlah tinggal Rp150 juta, debitur hanya membayar pinalti Rp3–4,5 juta. Bila tidak mungkin melunasinya, anda bisa melunasi sebagian saja dari saldo utang itu, misalnya Rp70 juta. Dengan demikian selanjutnya cicilan bunga kredit pun lebih kecil karena sudah dihitung dari Rp80 juta (Rp150 juta–70 juta). Jadi, millenials, tidak usah ragu mengambil KPR dengan tenor paling lama.