Pasar menuju keseimbangan baru dengan dominasi kaum menengah dan pengaruh kuat teknologi digital.

HousingEstate, Jakarta - Kelesuan bisnis properti di Indonesia sejak tahun 2014 sudah diketahui semua orang. Tapi, bagaimana persisnya hal itu bias terjadi sehingga kelesuan kali ini berlangsung lebih lama (pemulihan diperkirakan baru terjadi pasca terbentuknya pemerintahan baru akhir 2019), dan bagaimana kira-kira kondisi pasar properti ke depan menyusul perkembangan cepat teknologi informasi 10 tahun terakhir,

Property Outlook 2018 versi Sinar Mas Land (SML) yang dipaparkan di Jakarta beberapa bulan lalu layak disimak sebagai salah satu referensi. Outlook didukung data-data yang cukup kuat dari berbagai sumber kredibel seperti Bank Indonesia (BI) dan tradingeconomics.com.

Menurut SML, tahun 2010–2013 adalah masa terbaik (best of the best) bisnis properti. Indeks consumer confidence atau tingkat kepercayaan konsumen terhadap pasar begitu tinggi. Indeks tertinggi (120 poin) terjadi awal tahun 2012 dan 2013. Confidence konsumen itu didukung pertumbuhan ekonomi yang juga tinggi, rata-rata lebih dari 6% per tahun dan kurs rupiah yang kuat (Rp8.000–9.000 per satu dolar AS).

Dampaknya, penjualan properti bergairah dan harganya melompat-lompat. Kalau awal tahun 2010 indeksnya baru 130, akhir 2013 mencapai lebih dari 170. “Orang beli properti di BSD City (proyek properti terbesar SML di Serpong, Tangerang-Banten) Rp4 juta per meter, tahun depan udah Rp6–7 juta. Saya 25 tahun di bisnis properti belum pernah melihat properti naiknya gila-gilaan seperti tahun 2010–2013,” kata salah satu eksekutif puncak SML yang sebelumnya menjadi eksekutif di sejumlah perusahaan besar properti dan nonproperti.

Tapi, awal 2014 bersamaan dengan dimulainya pemilu legislatif dan presiden, situasinya berbalik. Indeks confidence konsumen menurun hingga mencapai titik terendah (97 poin) tahun 2015, pasar mengempis dan penjualan developer terus merosot. Sudah begitu nilai rupiah juga jatuh (menjadi Rp13.000–14.000/USD) kendati pemerintah sudah memangkas subsidi BBM yang dinilai menjadi titik lemah ekonomi Indonesia. Begitu pula harga komoditas seperti minyak sawit, batu bara dan produk tambang lain, jatuh menyertai kejatuhan harga minyak bumi.

Dampak lebih jauh, pertumbuhan ekonomi Indonesia yang masih mengandalkan  komoditas itu, juga turun menjadi rata-rata 5% per tahun yang tidak beranjak sampai saat ini. Begitu pula pasar properti, melesu sampai sekarang. “Saya juga belum pernah melihat kelesuan pasar sepanjang seperti yang terjadi sekarang. Memang, harga properti tetap naik tapi kenaikannya melandai,” jelas pria yang kini menjadi pengembang itu. Kalau sepanjang 2010–2013 kenaikan indeksnya mencapai lebih dari 40 poin, 2014 sampai medio 2017 hanya 20-an poin.

Tidak kondusif

Menurutnya, sebenarnya sudah biasa pada setiap pemilu legislatif dan presiden, penjualan developer turun 30-40 persen. Tapi, enam bulan setelah main election itu, siapapun yang terpilih jadi presiden, pasar akan menerima dan pulih lagi. Setelah Presiden Joko Widodo dilantik akhir 2014, situasinya berbeda. Indeks confidence pasar justru turun dari sekitar 118 menjadi 113 dan terus berlangsung hingga mencapai titik terendah tahun 2015 itu. Hal itu bias terjadi, jelasnya, karena akhir 2013 BI menerbitkan aturan loan to value (LTV) baru.

LTV baru itu menetapkan persyaratan uang muka kredit rumah/apartemen (KPR/KPA) tipe di atas 70 m2 menjadi minimal 30 persen, pencairan kreditnya bertahap mengikuti progress proyek, dan penyaluran KPR/KPA inden (properti masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian) untuk rumah/apartemen kedua dan seterusnya dilarang.

BI menerbitkan aturan itu karena melihat tingginya pertumbuhan penyaluran kredit properti sepanjang 2011–2012 yang mencapai puluhan sampai ratusan persen. Hal itu membuat harga rumah naik jauh di atas harga fundamentalnya (bubble), termasuk harga rumah mungil menengah bawah sehingga kian sulit dijangkau rakyat kecil. Bila dibiarkan, hal itu bisa membahayakan bank dengan eksposur kredit properti yang besar.

“Tapi, kebijakan BI itu tidak favourable terhadap bisnis properti. BI harusnya ngerti, yang beli properti inden (untuk investasi) itu pasti dia lagi dia lagi. Karena confident-nya tinggi, yang punya Rp1 miliar pakai kredit bank supaya bisa beli tiga atau empat unit. Itulah yang membuat properti (2010-2013) jadi hot. Dan, itu hanya terjadi di kota-kota tertentu. Jadi, seharusnya tidak direspon dengan kebijakan LTV itu,” urainya.

Ia menyebutkan, sebenarnya confidence pasar mulai membaik tahun 2016 menyusul deregulasi dan pemotongan pajak yang dilakukan pemerintah, mulai terlihatnya realisasi pembangunan infrastruktur yang masif, dan cukup suksesnya program pengampunan pajak. Tapi, kemudian kempis lagi tahun berikutnya karena antara lain adanya pilkada Jakarta. Pilkada yang mengangkat politik identitas dan membelah masyarakat Indonesia itu membuat investor wait and see dan lebih memilih menaruh dananya di pasar uang.

Kendati demikian secara umum, ia menyatakan, situasi 2016 sampai sekarang relatif mulai membaik yang ditandai dengan pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi tahun 2016–2017 (lebih dari 5 persen) dibanding 2014 yang di bawah 5 persen, nilai rupiah yang relatif stabil di angka Rp13 ribuan, indeks confidence konsumen yang kembali naik (akhir 2017 sekitar 115 poin) meskipun berfluktuasi dibanding 2015, dan indeks harga yang tetap meningkat (akhir 2017 mendekati 200 poin).

“Yang juga membuat optimis, bunga bank makin rendah, terendah sejak satu dekade terakhir, dan harga komoditas tambang dan perkebunan mulai meningkat lagi,” ujarnya. Pemerintah juga sudah membuka lebih lebar kepemilikan properti oleh orang asing, menurunkan PPh penjualan properti menjadi 2,5 persen. Sementara BI sudah melonggarkan ketentuan LTV dan mengizinkan lagi pembelian rumah inden dengan kredit bank hingga rumah kedua. Ia berharap semua itu akan menjadi generator pemulihan pasca pilpres 2019.

Beralih ke menengah bawah

Selain itu dalam jangka panjang ekonomi dan pasar properti Indonesia layak dilihat dengan optimis. Antara lain karena Indonesia merupakan salah satu negara dengan nilai produk domestik bruto (PDB) berdasarkan purchasing power parity (PPP atau daya beli menurut kurs mata uang) terbesar di antara 20 negara di dunia, begitu pula jumlah kelas menengahnya “Tahun 2050 Indonesia bahkan akan menjadi negara dengan GDP PPP nomor delapan terbesar di dunia, dan negara dengan populasi berpendapatan menengah terbesar ketiga (mendekati 150 juta) di Asia setelah India dan China. Sebagian besar tinggal di kota (urban),” ungkapnya.

Indonesia juga negara tujuan investasi paling menarik ketiga di Asia (indeks 53,7) setelah China (71,6) dan India (55,7), kendati indeks kemudahan berbisnisnya (91) masih kalah dibanding Vietnam (82), China (78), Thailand (46), Malaysia (23), apalagi dibanding Amerika Serikat (8), Hongkong (4) dan Singapura (2). Dalam indeks kemudahan berbisnis, Indonesia hanya unggul atas India (130) dan Filipina (99).

Hanya saja supaya bisa melayani kelas menengah urban itu dengan baik, ia menyebutkan sejumlah hal yang perlu diantisipasi menyusul perubahan demografi dan gaya hidup akibat revolusi teknologi informasi. Antara lain peralihan pasar (market shifting) perumahan dari segmen menengah atas ke segmen menengah bawah.

Saat ini dominasi properti menengah ke bawah dalam porsi penjualan developer mencapai 59,17%, disusul segmen menengah 34,66%, dan menengah atas serta mewah 6,17%. “Konsumennya sebagian besar tetap investor yang mengalihkan portofolio ke properti yang lebih kecil, terjangkau dan paling besar potensi pasarnya. Pasar menuju titik keseimbangan baru,” ungkapnya.

Kemudian makin berkembangnya co-working space (ruang kerja bersama yang mendorong kolaborasi) yang jauh lebih simpel dan efisien yang akan mendisrupsi pasar perkantoran konvensional.

Berikutnya tuntutan terhadap mal yang lebih memberikan pengalaman (experience) ketimbang menjajakan barang (goods), antara lain karena kian populernya belanja barang secara online. “Pada semua kelompok populasi dan tingkatan kebutuhan, internet disebut sebagai kategori rencana pengeluaran nomor dua (79 persen) setelah saving (84 persen), disusul hang out (52 persen), social (41 persen), sport (34 persen), credit (18 persen), insurance (17 persen), dan investment (7 persen),” katanya.

Intinya, bahan bakar baru pasar properti di masa depan adalah kelas menengah yang akan mencakup 66% populasi, penduduk kota (urban) yang akan mencapai lebih dari 70% (saat ini sekitar 53,3%), dan kaum milenial yang mencakup 35 persen populasi. “Urban itu menyangkut pola pikir termasuk terhadap rumah (properti), milenial berkaitan dengan perilaku, sedangkan kelas menengah menunjuk kepada daya beli. Bagaimana kita (developer) bisa melayani pasar tersebut, itulah tantangannya,” tandasnya.