HousingEstate, Jakarta - Berbeda dengan rumah biasa yang ketika dibeli bisa langsung keluar legalitasnya berupa sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (SHGB), untuk hunian vertikal seperti apartemen ada proses yang cukup panjang untuk penerbitan sertifikatnya. Hal ini dikarenakan hunian apartemen memiliki tanah, benda, dan bagian bersama karena banyaknya unit pada bangunan tersebut. Kendala itu diperburuk oleh regulasi dan belum adanya aturan turunan Undang-Undang Rumah Susun.

Dalam praktik sertifikat apartemen baruu bisa diterbitkan setelah seluruh pengembangan proyek apartemen selesai, karena pengembang sudah bisa melakukan pertelaan untuk seluruh unit apartemen guna menentukan nilai perbandingan proporsoional (NPP)-nya sebagai dasar penerbitan sertifikat unit apartemen oleh institusi terkait.

Menurut Eddy M Leks, Managing Partner Leks&Co Lawyers, sebuah firma hukum di Jakarta, secara hukum sebenarnya penerbitan sertifikat unit apartemen bisa dilakukan secara parsial. Artinya tidak perlu menunggu pengembangan proyek selesai dulu. Tapi, developer tidak melakukannya karena pertelaan yang dilakukan sebelum pengembangan proyek dilakukan akan mengunci dan mengikat proyek sehingga tidak mungkin dimodifikasi lagi mengikuti perkembangan dan perubahan pasar.

“Jadi, kalau ada pengembang mau membangun 10 tower apartemen, dia bisa langsung mengajukan pertelaan untuk sepuluh tower itu sebelum melakukan pembangunan. Setelah tahap pertama selesai, katakan terbangun tiga tower, berdasarkan pertelaan yang sudah dilakukan sebelumnya dia bisa langsung mengajukan penerbitan sertfikat. Jadi, tidak perlu menunggu sepuluh tower terbangun semua baru sertifikatnya terbit,” katanya kepada housing-estate.com di Jakarta, Selasa (9/10/2018).

Pengembang tidak mau melakukan pertelaan sejak awal, karena tidak mau terikat secara hukum terkait perubahan fungsi dan pengembangan proyek untuk masa yang akan datang. Padahal mestinya kalau rencana pengembangan suatu lahan sudah jelas, bisa langsung diajukan pertelaannya sehingga kalau nanti proyek sudah selesai, yang sudah beroperasi bisa langsung diajukan penerbitan sertifikatnya.

Persoalannya makin kompleks karena di sistem hukum kita belum ada pengaturan terhadap janji sertifikasi apartemen itu. Tidak ada perangkat hukum yang mewajibkan kalau sertifikat harus terbit dalam waktu tertentu dan pihak regulator (pemerintah) juga tidak melakukan pengawasan secara benar. Akhirnya, konsumen harus menunggu lama sertifikat apartemennya kendati unitnya sudah beroperasi dan lama ditempati, seolah-olah pembangunan seluruh apartemen harus diselesaikan dulu baru bisa dilakukan pertelaan dan penerbitan sertifikasi.

“Jadi, konsumen terpaksa menunggu karena biasanya semuanya juga semua tercantum di perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Makanya saran saya kita harus cermat membaca PPJB, perhatikan betul klausulnya. Sepanjang klausulnya positif untuk kita, misalnya kalau proyek tidak jadi dibangun uang dikembalikan 100 persen. Lebih bagus lagi ada janji penerbitan sertifikat berapa lama. Kalau klausulnya merugikan, lebih baik minta aturan baru atau tidak usah membeli, karena begitu kita tanda tangan, sifatnya mengikat secara hukum,” jelasnya.