HousingEstate, Jakarta - Pasar perumahan khususnya di Jabodetabek-Banten merupakan benchmark pasar properti nasional. Pergerakan pasar yang terjadi di wilayah Jakarta dan sekitarnya itu dapat dijadikan barometer tren pasar perumahan secara nasional. Memasuki semester dua tahun 2018, sebagian besar pelaku pasar meyakini kondisi pasar perumahan relatif stagnan, bahkan cenderung melambat atau menurun.

Namun, kesan itu tidak tergambar dari tren pasar yang terungkap dari riset terbaru yang dirilis Indonesia Property Watch (IPW). Meskipun secara triwulanan mengalami penurunan, bila dibandingkan periode yang sama tahun lalu, nilai penjualan rumah di triwulan III/2018 mengalami peningkatan 37,3 persen (yoy). Jumlah unit yang terjual pun naik 32,5 persen (yoy). Data itu membawa harapan pasar perumahan tahun depan akan mengalami tren positif.

Kondisi pasar yang stagnan yang dirasakan pengembang itu, kata Ali Tranghanda, CEO IPW, melalui rilis di Jakarta akhir pekan lalu, lebih karena melihat kondisi pasar akhir tahun 2017 sampai awal tahun 2018 yang memang merosot. Padahal, bila dilihat lebih seksama, penurunan penjualan itu terjadi di segmen rumah di atas Rp 500 jutaan.

“Berdasarkan data IPW, terjadi penurunan penjualan untuk rumah di segmen harga Rp500 juta–1 miliaran sebesar 17,9 persen. Bahkan, penjualan rumah di segmen di atas Rp1 miliaran anjlok 71,2 persen. Sebaliknya segmen rumah seharga Rp150 juta sampai Rp300 jutaan (menengah bawah) justru mengalami kenaikan hingga dua kali lipat sebesar 207,6 persen!” jelasnya.

Ali menyebutkan, sebagian besar pengembang saat ini masih merasa pasar segmen atas lebih gurih dibandingkan segmen menengah bahkan menengah bawah. Padahal, kenyataannya dengan pasar seperti sekarang, justru pasar menengah bawahlah yang relatif tahan terhadap tekanan ekonomi dan perubahan perilaku pasar. Rumah menengah bawah biasanya dibeli sebagai rumah pertama (first home) untuk dihuni sendiri.

“Pasar segmen menengah bawah dengan kisaran harga rumah di bawah Rp500 jutaan juga relatif tidak terlalu terpengaruh gejolak politik saat ini. Segmen menengah atas tetap pasar yang besar, namun saat ini relatif tidak banyak melakukan aksi beli karena kondisi politik,” ujarnya. Ia mengakui, tren pasar saat ini secara umum belum sepenuhnya menunjukkan kenaikan yang stabil, masih dimungkinkan terjadi perlambatan dan penurunan secara triwulanan.

Banyaknya pengembang yang terus membangun rumah menengah atas membuat pasar mengalami mismatch. Secara umum permintaan pasar menengah bawah lebih besar, namun pasokan terus bertambah dan menyasar segmen menengah ke atas. “Kami mengimbau para pengembang lebih membumi, karena jelas pasar menengah bawah sangat besar tapi pasokan rumahnya relatif terbatas,” katanya.

Hal itu juga diperkuat oleh data Bank Indonesia yang menyebutkan, tingkat penjualan rumah tapak untuk tipe di bawah 70 m2 terus mengalami peningkatan dibandingkan rumah tapak dengan luasan lebih besar dari 70 m2. “Pasar terus bergeser ke segmen end user (yang membeli rumah untuk dihuni sendiri),” kata Ali.