HousingEstate, Jakarta - Creative or die, berkreasi atau mati. Begitulah pemikiran sebagian pengembang di kota-kota besar. Kredo itu menjadi keniscayaan, karena selain melesu sejak 2014, pasar juga berubah menyusul revolusi 4.0 (digital) dan makin dominanya kaum milenial di pasar. Karena itu produk yang ditawarkan harus benar-benar sesuai dengan kebutuhan pasar, praktis, dan kalau bisa lebih terjangkau harganya.

Konsepnya sama menggabungkan hunian dan tempat kerja dengan sasaran kaum milenial dan usaha rintisan (start up companies).

Salah satu bentuknya adalah SOHO (small office home office), hunian (vertikal atau apartemen) yang digabung dengan tempat kerja mungil. Di Indonesia SOHO dipasarkan pertama kali tahun 2005 oleh PT Duta Anggada Realty di apartemen Citylofts Sudirman, Jl KH Mas Mansyur, Jakarta Pusat, yang kebetulan juga dilingkungi beberapa perguruan tinggi urban seperti Lasalle College dan London School.

Unit apartemennya berbentuk loft (dua lantai) dengan plafon tinggi tipe 86 dan 104 m2. Lantai atas untuk tempat tinggal, lantai bawah untuk kantor, atau sebaliknya. Kedua area dihubungkan dengan tangga. Beberapa tahun kemudian Agung Podomoro Land ikut menawarkan konsep itu melalui SOHO Pancoran di Jl MT Haryono (Jakarta Selatan) dan SOHO Central Park di Jl S Parman (Jakarta Barat).

Dengan SOHO usaha kecil menengah (UKM) dan rintisan tidak perlu menyewa ruang kantor yang amat mahal di pusat kota, tapi bisa bekerja dan berusaha dari huniannya. Mereka juga mudah mengakses aneka fasilitas dan berhubungan dengan klien di dalam kota. Konsep ini cocok dengan kaum milenial yang makin mendominasi populasi dan kebanyakan ingin punya usaha sendiri (start up). Apalagi, bangunan apartemen biasanya juga didukung koneksi internet serta fasilitas gaya hidup urban.

“Rancangannya dibuat semenarik mungkin sehingga penghuni bisa betah,” kata Fitri Hilman, Director and Head of Commercial Savills, perusahaan konsultan properti di Jakarta yang saat ini menjadi konsultan pemasaran SOHO Quo Space (1,3 ha/11 lantai/143 unit) di Jl RS Fatmawati, Jakarta Selatan. Konsep serupa ditawarkan Trans Property di Trans Park Bintaro (1,7 ha), Kota Tangerang Selatan-Banten, dan kawasan terpadu (mixed use) One Parc Puri (9,7 ha) besutan PT Metropolitan Karyadeka Ascendas (MKA) di Cipondoh, Kota Tangerang (Banten).

Hanya, kendati konsepnya sama, MKA (kongsi PT Metropolitan Land Tbk-PT Karyadeka Pancamurni-Ascendas Singbridge asal Singapura) tidak mau menyebut proyeknya SOHO, melainkan WOHO (work office home office). WOHO berada di tower apartemen Olea (34 lantai), salah satu dari dua menara yang dikembangkan pada tahap pertama. Tahap awal dipasarkan 400 unit tipe 96-146 m2 seharga mulai dari Rp2 miliaran/unit.

Lantai bawah WOHO dialokasikan untuk kantor, lantai atas hunian. Keduanya dihubungkan dengan sebuah tangga. Setiap lantai dilengkapi kamar mandi. Olivia Surodjo, Direktur MKA, mengakui fungsi SOHO dan WOHO sama. Yang membedakan hanya aksesnya. Di SOHO tidak ada pembatasan tegas antara hunian dan kantor, karena kedua area (hunian dan tempat kerja) berada di lantai yang sama dengan akses yang sama juga. “WOHO tidak seperti itu. Aksesnya dipisah, hunian dan kantor punya lift sendiri-sendiri karena keduanya berada di lantai yang berbeda. Dengan dipisah, privasi hunian lebih terjaga,” katanya sembari menambahkan, di Indonesia MKA yang pertama kali menawarkan WOHO.

 

Sudah kebutuhan

Di Asia Tenggara konsep SOHO dan WOHO muncul pertama kali di Singapura yang luas wilayahnya sudah sangat terbatas. Menurut Hardyanthony Wiratama, Managing Director Alien Design Consultant, konsep SOHO dan WOHO sebetulnya tidak ada bedanya. Istilah itu hanya branding untuk membantu pemasaran. “Di Singapura konsep itu namanya loft dengan core (fungsi utama) hunian. Di situ orang bisa tinggal dan beraktifitas. Tidak ada yang secara spesifik menyebut SOHO atau WOHO,” ujar arsitek muda yang lama membangun karir di Singapura, salah satunya di firma konsultan tersohor DP Architects.

Ia berpendapat, gedung dengan lebih dari satu fungsi lebih cocok disebut mixed use. Selain sudah mengglobal, istilah ini juga dimengerti publik. Konsep mixed use lebih menjamin privasi karena pembagian fungsinya menggunakan sistem blok. Misalnya lantai 1-5 podium untuk lobi, ritel, dan parkir, lantai 6-10 perkantoran, dan lantai di atasnya hunian. “Komposisinya tinggal disesuaikan dengan demand,. Kalau permintaan hunian lebih banyak, jumlah unitnya juga dibuat lebih banyak, demikian juga dengan kantor dan seterusnya,” jelasnya.

Sementara Fitri menyatakan, SOHO muncul karena kebutuhan, bukan tren. Antara lain karena tumbuhnya start up companies, industri kreatif, digital agency, dan usaha jasa lain yang digawangi anak muda yang hanya butuh ruang kantor yang simpel. Ukurannya tidak perlu besar, tapi didukung fasilitas dan infrastruktur memadai. Karena itu unit SOHO/WOHO yang ditawarkan mayoritas di bawah 100 m2. Fenomena ini lamban diantisipasi gedung perkantoran konvensional dengan tetap menyediakan ruang berukuran besar. Karena itu tingkat isian (occupancy rate)-nya makin merosot.

Quo Space misalnya, menawarkan unit berukuran 50 m2 yang dibandrol pengembangnya PT Dwa Cipta Persada seharga Rp1,6 miliar. Gedung dilengkapi koneksi internet, kafé dan resto, minimarket, galeri ATM dan business center. Ada juga ruang kerja bersama yang mendorong kolaborasi atau co-working space. WOHO One Parc Puri juga menyediakan co-working space, begitu juga sejumlah gedung perkantoran konvensional.

Lokasinya yang strategis dan dekat dengan aneka fasilitas menjadi salah satu keunggulan SOHO. Quo Space berada di seberang mal One Belt Park dan dekat dengan mal gaya hidup Citos di koridor bisnis Jl TB Simatupang. Pembangunannya sedang berlangsung dengan target beroperasi kwartal I 2019. Begitu juga Trans Park Bintaro yang dibangun di distrik pusat bisnis atau CBD kota baru Bintaro Jaya, di atas lahan eks Carrefour di Jl Bulevar Utama Bintaro. Lokasinya juga dekat dengan gerbang tol dan stasiun kereta komuter.

Di Trans Park Bintaro akan dibangun dua tower apartemen dilengkapi pusat gaya hidup, fasilitas ritel, Trans Studio dan mall. Fasilitas di kawasan Bintaro Jaya sendiri sudah sangat komplit termasuk menara perkantoran, hotel, sekolah-sekolah elite dan universitas, serta area gaya hidup. SOHO-nya dikembangkan 170 unit di lima lantai tower Manhattan di antara lantai podium dan sky garden. Di atas SOHO seluruhnya untuk residensial, yaitu North Wing (660 unit) dan South Wing (260 unit). SOHO-nya dijual Rp25 juta/m2 atau mulai dari Rp2,1 miliar/unit. Trans Park tidak menyediakan co-working space.