HousingEstate, Jakarta - Lima atau enam tahun lalu kaveling rumah paling kecil luasnya 60 m2. Tapi  sejak 2-3 tahun belakangan karena harga tanah makin mahal, ditambah kondisi pasar rumah  harga  miliaran rupiah sedang melemah, sejumlah developer di Serpong (Tangerang Selatan, Banten) dan sekitarnya (Tangerang dan Bogor)  mulai mengecilkan  kaveling rumahnya agar penjualannya tetap lancar. Misalnya, dari semula 72 m2 menjadi 60 m2, atau dari 60 m2 menjadi 50 m2. Bahkan, Paramount Serpong sempat merilis rumah dengan kaveling 4 x 8 m2.

Rumah-rumah mungil berkamar tiga paling diminati konsumen di Tangerang-Banten

Di Serpong banyak dikembangkan perumahan berskala kota (township) dengan fasilitas lengkap dan akses bagus (jalan tol dan non tol, kereta, dan kelak juga MRT). Karena itu menjadi wilayah favorit hunian di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) yang memicu banyak pengembangan hunian berskala kecil di sekitarnya.

Supaya tetap menarik, di atas kaveling mungil itu developer mengembangkan rumah yang jumlah kamarnya sesuai tuntutan rata-rata keluarga Indonesia. Jadi, bila dulu rumah berkaveling 60 m2 jamaknya bangunannya satu lantai (di bawah 30 m2) dengan satu atau dua kamar tidur plus satu kamar mandi, sekarang dibangun dua lantai, dengan luas bangunan rata-rata di atas 45 m2 dengan jumlah kamar tidur tiga dan kamar mandi 2-3.

Spesifikasi bangunannya pun tidak sederhana lagi, tapi setara rumah menengah-atas, bahkan dibangun di perumahan-perumahan menengah-atas pula. Karena harganya relatif terjangkau dan jumlah kamarnya sesuai tuntutan konsumen beranak 2-3, rumah-rumah mungil berkamar banyak itu pun jadi favorit konsumen saat ini. Salah satu developer yang banyak memasarkannya adalah GNA Group, antara lain di Golden Park 3 (15 ha) Jl Gangga, Suradita, sekitar 5 km dari BSD City (6.000 ha) Serpong, berupa rumah-rumah di atas kaveling 5×10 dan 6×10 m2.

Salah satu tipenya adalah Rhea 48/50.  GNA Architect, perancangnya, mendesain rumah dua lantai itu dilengkapi tiga kamar tidur dan dua kamar mandi. Satu kamar di lantai bawah, dua lainnya di lantai atas. Spesifikasi bangunannya, dinding fasad hampir seluruhnya dibalut keramik granit tile motif marmer dan papan semen motif kayu. Seluruh lantai juga dilapisi granit tile, plafon gipsum, jendela aluminium, rangka atap baja ringan, genteng beton, dan pondasi mini pile.

Golden Park 3

“Spesifikasi teknisnya sama dengan rumah-rumah di atas Rp1 miliar,” kata Gregorius GunHo, Dirut GNA Group. Dengan spek bangunan seperti itu, tipe Rhea dibandrol Rp628,9 juta (tunai) atau Rp733 juta bila dibeli dengan KPR dengan depe 10 persen dicicil enam bulan. Di luar itu ada juga insentif lain seperti free BPHTB yang makin meringankan konsumen.

Sejauh ini sambutan pasar terhadap rumah itu sangat bagus. Dari 60 unit lebih rumah yang terjual dalam 2-3 bulan terakhir di kwartal empat 2018, sebagian besar tipe Rhea. Selain jumlah kamarnya sesuai selera pasar, angsuran KPR-nya juga cukup terjangkau, Rp5,4 juta per bulan untuk masa angsuran 20 tahun atau Rp6,1 jutaan bila tenor kreditnya 15 tahun.

Developer lain yang memasarkan rumah mungil berkamar banyak seperti itu adalah PT Jaya Real Property Tbk (JRP) di perumahan Graha Raya (350 ha), Serpong Utara. Di klaster Linea Residence, JRP melepas tipe Linea 45 dan 52 m2 dua lantai di atas kaveling 6 x 10 m2. Menurut Elis Astuti, Marketing Manager Graha Raya, tipe Linea  dilengkapi dua dan tiga kamar tidur serta dua dan tiga kamar mandi. Carport-nya bisa menampung dua mobil.  Rumah  dijual Rp1 miliaran dan Rp1,177 miliar/unit (tunai).

Pada tahap awal  ada 100 unit yang dipasarkan.  Dari jumlah itu sudah terpesan 30 unit. “Penjualan tipe Linea cukup bagus karena jumlah kamarnya sesuai permintaan rata-rata keluarga Indonesia, dan harganya cukup terjangkau di wilayah Serpong Utara,” katanya. Spek bangunan, pondasi memakai tiang pancang dan sloof beton bertulang, rangka dari baja, lantai keramik 50 x 50, tembok bata ringan, jendela aluminium powder coating, penutup atap metal, dan plafon gipsum.

Di Bintaro Jaya (2.321 ha), Pondok Aren, Tangerang Selatan, JRP juga memasarkan rumah mungil berkamar banyak. Yaitu, tipe Decco 6 di klaster Kebayoran Harmony, distrik Kebayoran Residence. Rumah dua lantai tipe 88/72 (6 x 12 m2) itu sudah dilengkapi tiga kamar tidur plus satu kamar pembantu (3+1), tiga kamar mandi dan satu kamar mandi pembantu, serta ruang semi privat (3,2 x 4 m2) yang difungsikan untuk ruang keluarga, ruang makan, dan dapur. Di halaman belakang masih ada space kosong  2 x 3,2 m2 untuk taman dan sumber penghawaan alami.

Tipe Decco 6 juga menggunakan pondasi mini pile dan sloof beton bertulang, atap genteng beton, dinding bata ringan, kusen jendela aluminium, dan penutup lantai granit tile. Rumahnya dijual tunai Rp1,8 miliar. Selain Decco 6, di Kebayoran Harmony developer juga menawarkan tipe Neou 6 dan Brix 6, tipe 83/72 dengan kamar 3+1 seharga Rp1,779 miliar/unit.

Di Serpong Jaya (40 ha) Jl Raya Puspitek, Pamulang, JRP melansir tipe 56/60 dua lantai dilengkapi tiga kamar tidur di klaster The Grove Extention. “Harga rumahnya Rp800 jutaan. Saat ini paling laku tipe 56/60 itu,” ungkap Thomas Judilesmono, Project Manager Serpong Jaya.

Masih di lingkaran Serpong, PT Serpong Karya Cemerlang, pengembang Serpong Natura City (205 ha) di Jl Raya Serpong, Pengasinan, Gunung Sindur (Bogor), juga memasarkan rumah mungil berkamar tiga tipe 56/60 dan 68/66 di klaster Natura River Valley. Harganya Rp1,1 miliar dan Rp1,28 miliar/unit (tunai). Pilihan lain, itu tadi, di Paramount Serpong, antara lain di klaster Carrillo Residence yang menawarkan tipe 67 di atas kaveling 6 x 10 dan 6 x 12 m2 dilengkapi tiga kamar tidur dan dua kamar mandi. Harganya mulai dari Rp900 jutaan/unit (tunai).

 

Pilih dua lantai

Selain untuk memenuhi tuntutan jumlah kamar, penawaran rumah mungil berkamar tiga juga dipengaruhi harga borongan kontraktor yang membangun rumah. Makin kecil tipe rumahnya, kian mahal harga borongan per meter perseginya. “Lima kontraktor langganan kami tidak ada yang mau kurang dari Rp5 juta per meter untuk harga borongan rumah kecil satu lantai. Sementara kalau rumah kecil dua lantai kita hanya nambah sekitar Rp200 ribu per meter. Makanya kami putuskan buat rumah kecil dua lantai. Kebetulan pula berdasarkan laporan marketing kami, banyak calon konsumen yang cari rumah berkamar tiga yang harganya terjangkau,” kata seorang developer di Serpong.

Untuk rumah dua lantai yang cukup besar, kata dia, harga borongannya bisa Rp4 jutaan/m2 dengan spesifikasi bangunan yang sama dengan rumah mungil di atas. Misalnya, pelapis lantainya granite tile, dinding dobel bata putih diplaster-aci dan dicat, rangka atap baja ringan, atap genteng beton, kusen jendela aluminium coating, semua pintu fabrikasi, plafon gipsum, dan kloset duduk.

 

Contoh Penawaran Rumah Mungil Berkamar Tiga di Serpong, Tangerang Selatan-Banten, dan Sekitarnya

 

Nama Perumahan/Lokasi Nama Klaster Tipe M2 (LB/LT) Harga  Tunai Keras (Rp/Unit)
 

Golden Park 3/Jl Gangga-Suradita

 

Athena

 

48/50

 

628,9 juta

 

Graha Raya/Serpong Utara

 

Linea Residence

 

52/60

 

1,177 miliar

 

Bintaro Jaya/Pondok Aren

 

Kebayoran Harmony

 

Decco 6  88/72

Neou 6  83/72

Brix 6   83/72

 

1,8 miliar

1,779 miliar

1,779 miliar

 

Serpong Jaya/Jl Puspitek Raya, Pamulang

 

The Grove Extention

 

56/60

 

800 jutaan

 

Serpong Natura City/Jl Raya Serpong

 

Natura River Valley

 

56/60

68/66

 

1,1 miliaran

1,28 miliaran

 

Paramount Serpong/Eks Gading Serpong

 

Carrillo Residence

 

67/60

 

900 jutaan

 

Sumber: Survei HousingEstate 2018