HousingEstate, Jakarta - Seperti rumah baru inden atau sudah jadi (primary), pasar rumah seken (secondary) juga melesu sejak 3-4 tahun terakhir. Banyak investor mau melepas propertinya, tapi yang berminat membeli sangat berkurang. Pasar pun kebanyakan suplai, kendati harga tidak jatuh bila pemilik tetap menahan propertinya hingga pasar membaik. Namun, bagi orang super kaya atau kalangan high end dengan dana tak terbatas, pasar lesu tidak menghentikan minat mereka membeli properti premium.

Calon pembeli cenderung menawar harga rumah jauh di bawah asking price.

“Yang penting lokasinya benar-benar terbaik, prime location. Lokasi-lokasi terbaik ini sangat jarang dan akan makin terbatas, sehingga penawarannya langka dan harganya ekstra tinggi. Ini (properti dengan) pasar khusus yang selalu ada peminatnya (dalam situasi apapun),” kata Nevins Lie, Direktur PT Putragaya Wahana (PGW), pengembang proyek properti terpadu untuk kaum high end Thamrin Nine di pusat bisnis Jalan MH Thamrin, Jakarta, saat memaparkan proyeknya kepada pers tahun lalu.

Kita bisa berkaca pada Menteng dan Kebayoran Baru, dua kawasan hunian paling elite di Jakarta atau bahkan Indonesia. Tetap banyak pemilik dana besar yang mencari rumah di dua kawasan itu, terutama di lokasi yang dianggap paling premium. “Transaksi untuk segmen rumah ini secara umum tidak terpengaruh situasi ekonomi. Penawaran dan permintaannya selalu ada kendati sangat jarang,” kata Rubby Kistiawan, broker dari Century21 Anugerah Menteng yang menggarap pasar Menteng dan kawasan elite lain di Jakarta, beberapa waktu lalu.

Dua tahun lalu misalnya, ia mengaku mentransaksikan rumah seken tipe 600/1.000 di Jalan Teuku Umar, Menteng, seharga Rp131 miliar. “Itu rumah lama dengan lima kamar tidur, garasi untuk dua mobil dan carport berkapasitas empat mobil, dilengkapi kamar pembantu, kolam renang, dan perabot (semi furnished),” jelasnya.

Di pasar rumah seken, wilayah elite seperti Menteng dan Kebayoran Baru dibagi dalam tiga kelas menurut lokasinya: premium, inti, dan pinggir. Di Menteng, yang disebut wilayah premium adalah rumah di Jalan Teuku Umar, Diponegoro, dan Imam Bonjol yang jalannya lebar dan banyak dihuni pejabat tinggi, kedubes, dan kaum tajir Indonesia. Sedangkan wilayah inti adalah rumah di jalan yang terkoneksi dengan jalan utama di Menteng itu seperti Jalan Besuki dan Panarukan. Sementara pinggir adalah rumah yang terletak di area terluar Menteng seperti Jalan Surabaya dan Anyar.

Harga tanah di lokasi premium saat ini menurut para broker berkisar antara Rp85–110 juta/m2 tergantung jalan, luas tanah, posisi, serta kondisi dan status bangunan. Di lokasi inti Rp65–85 juta, dan pinggir Rp50–65 juta.

 

Pasarnya unik

Rubby menyebutkan, di Menteng rumah seken seharga ratusan miliar rupiah kavelingnya rata-rata berukuran 900-1.000 m2, dengan bangunan berupa rumah lama yang biasanya dinilai sekitar Rp10 juta/m2. Charlie Febrianto, broker dari Ray White Menteng yang juga menggarap pasar rumah premium, menambahkan, Menteng sudah dari sananya menjadi kawasan elit. Sedangkan di Kebayoran Baru, yang paling premium adalah rumah di jalan-jalan yang paling dekat dengan pusat bisnis Jalan Jenderal Sudirman.

“Menteng itu land value-nya sudah terkenal dari dulu paling tinggi dan teratas. Kalau kawasan elit lain seperti di Jakarta Selatan atau Jakarta Utara, yang paling premium itu rumah dengan aksesibilitas paling mudah ke pusat bisnis di wilayah masing-masing dan fasilitasnya paling lengkap. Di Kebayoran Baru sekarang yang paling premium rumah-rumah seperti di Jalan Sriwijaya,” tuturnya. Transaksi rumah di lokasi-lokasi paling premium itu selalu ada. Di Kebayoran Baru selain rumah di Jalan Sriwijaya, juga di Jalan Brawijaya, Kertanegara, Purnawarman, dan Adityawarman.

“Walaupun untuk jumlah transaksi yang paling sering tetap (rumah premium) di Pondok Indah dan Kelapa Gading,” ujarnya. Perumahan Pondok Indah di Pondok Pinang (Jakarta Selatan), dan Summarecon Kelapa Gading di Kelapa Gading (Jakarta Utara), juga terbilang hunian elite di Jakarta bersama Puri Indah di Kembangan (Jakarta Barat) dan PIK di Pluit (Jakarta Utara). Tapi, gengsinya tetap di bawah Menteng dan Kebayoran Baru yang lokasinya sangat dekat dengan pusat bisnis utama Jakarta (Jl Thamrin-Sudirman) dan menjadi hunian kaum high end Indonesia sejak lama.

Menurut Rubby, pasar rumah premium seperti di Menteng agak unik. Pemiliknya selalu menawarkan rumahnya dengan harga sangat tinggi (asking price) sesuai taksiran harga pasar saat itu. Sebaliknya karena nilainya ratusan miliar, peminat suka menawar serendah mungkin. Apalagi, rumah-rumah premium seharga ratusan miliar itu umumnya dibeli secara tunai atau tunai bertahap paling lama satu tahun. Kalau harga bisa ditekan jauh lebih rendah, pembeli lebih mudah menyediakan dana tunai sebanyak itu.

“Yang beli umumnya pengusaha yang ingin naik kelas dan rata-rata untuk dihuni sendiri. Kebanyakan mereka paham, (prospek rumah sangat mahal itu) disewakan rendah dan kenaikan harganya sangat pelan. Yang tinggi nilai gengsinya,” kata Omar Noviandi, broker dari Oris Property (Jakarta) yang juga fokus menggarap pasar properti premium. Karena keunikan itu, kadang terjadi transaksi, seringkali tidak. Terlebih pemilik properti juga bukan orang yang tidak berduit. Karena itu banyak dari mereka yang tidak mau menurunkan harga seperti yang diminta calon pembeli.

“Yang cari (rumah premium) banyak tapi maunya harganya miring. Sementara owner-nya seperti butuh nggak butuh. Akhirnya transaksi rumah seken seperti ini sangat sedikit. Yang mau jual seperti mau tes pasar saja, ingin tahu berapa sebenarnya pasaran harga rumahnya saat ini. Jadi, rumah di lokasi-lokasi premium memang sangat khusus, transaksinya jarang dan umumnya alot walaupun peminatnya banyak,” kata Kistiawan, broker properti dari Century21 Anugerah Menteng.

 

Pembeli lebih menentukan  

Contoh listing rumah seken premium di Jalan Sriwijaya antara lain tipe 1.100/900 berisi enam kamar tidur, enam kamar mandi, dan dua kamar pembantu dilengkapi kolam renang, yang ditawarkan seharga Rp151 miliar. Secara umum rata-rata rumah di lokasi terelit seperti itu dibuka seharga mulai dari Rp135 miliar dengan potensi sewa mencapai Rp1 miliar per tahun.

“Nilai sewanya memang sangat kecil dibanding harganya. Nilai sewa rumah sekelas di Kebayoran baru secara umum lebih bagus daripada di Menteng,” ungkap Boy. Karena nilai sewa yang minim itu, kebanyakan rumah premium dibeli untuk didiami sendiri. Ia menyebutkan, selain di jalan-jalan yang sudah disebutkan, permintaan rumah premium seharga ratusan miliar itu di kebayoran Baru juga banyak di jalan-jalan lain seperti Prapanca, Wijaya, Nipah, dan sekitarannya.

Sulihin Wijaya, CEO Promax, perusahaan broker properti lain di Jakarta yang juga menggarap pasar rumah premium, menyatakan, harga rumah premium memang lebih negotiable karena pemilik duit tahu kalau ada penawaran serius, berarti pemilik rumah sangat butuh uang. Akibatnya, pemilik duit bisa lebih menentukan harga ketimbang penjual. Sementara penjual sebagian karena merasa pengurangan harga yang diminta calon pembeli terlalu besar, bersikap maju mundur sehingga transaksi tidak terjadi.

Ia memberi contoh, pernah mendapatkan vila kecil di Bali yang dipasarkan seharga Rp100 miliar. Vila memiliki legalitas lengkap, sudah dinilai secara profesional memang segitu nilai pasarnya, okupansi atau tingkat isian penyewaannya juga masih cukup baik. “Jadi, ini barang bagus dan sudah clean and clear. Tapi, sama peminat ditawar Rp60 miliar. Pokoknya kalau mau, dia tutup segitu. Dia kayak butuh nggak butuh, karena tahu owner-nya lagi butuh duit. Situasi seperti ini kerap terjadi pada properti-properti premium. Nawar-nya kadang gila-gilaan walaupun belum tentu dikasih,” tuturnya.

Ia menambahkan, Menteng dan Kebayoran Baru (terutama koridor jalan seperti Sriwijaya dan lain-lain yang dianggap paling mentereng itu), memiliki karakteristik berbeda dalam pembentukan harga propertinya. “Menteng lebih stabil karena dari dulu memang sudah jadi kawasan elit. Sementara Jalan Sriwijaya dan lain-lain itu serta Kebayoran Baru pada umumnya, kenaikan harganya ada faktor gorengan dari proyek-proyek baru berupa apartemen yang masih ramai dikembangkan di kawasan dan area sekitarnya,” katanya.

Karena menilai Kebayoran Baru sebagai kawasan bergengsi, developer proyek-proyek baru itu kerap mematok harga ketinggian untuk propertinya. Akibat lebih jauh rumah-rumah sekennya yang sudah ada jauh sebelumnya juga ditawarkan dengan harga lebih tinggi dari nilai fundamentalnya. Karena itu dalam jangka panjang harga rumah di Menteng lebih stabil karena pengembangan proyek baru sudah jarang. Sebaliknya rumah-rumah premium di Kebayoran Baru masih akan fluktuatif sehingga peminat harus lebih berani menawar asking price yang disodorkan penjual.