HousingEstate, Jakarta - Kalau dulu berinvestasi dalam sebuah properti hanya bisa dilakukan oleh satu atau beberapa orang yang saling kenal, sekarang dengan platform financial technology atau fintech bisa beramai-ramai (crowd) tanpa satu sama lain harus saling mengenal. Untuk investasi crowd funding secara konvensional, housingestate.id sudah menulisnya. Kini juga ada yang syariah (menurut ajaran Islam).

Dengan dana Rp1 juta setiap orang bisa ikut berinvestasi dalam properti secara syariah.

Konsepnya kurang lebih sama, pemilik duit atau investor ramai-ramai urunan (crowd funding) membiayai pembelian sebuah properti secara daring (online), melalui platform layanan keuangan digital (fintech) yang dikelola sebuah perusahaan. Keuntungan dari pembiayaan properti itu kemudian dibagi kepada para investor secara proporsional sesuai share investasi masing-masing setelah dikurangi fee perusahaan fintech.

Dana merupakan kendala utama investasi properti selama ini karena harganya yang tinggi. Dengan crowd funding, kendala itu bisa diatasi. Dengan dana sedikit, setiap orang bisa berinvestasi dalam properti. Selain itu risiko investasi juga bisa disebar, karena dana tidak harus menumpuk di satu properti. Di antara perusahaan fintech yang menawarkan investasi properti secara syariah itu adalah Dana Syariah Indonesia dan Ethis Crowd atau Ethis Fintek Indonesia (Kapital Boost) yang berbasis di Singapura.

 

Ethis Fintek Indonesia

Ethis Crowd yang sudah berdiri sejak tahun 2013 di Singapura sementara ini hanya membiayai pengembangan proyek properti dengan harga di bawah Rp700 juta/unit. Bahkan, saat ini Ethis Crowd fokus membiayai pengembangan rumah menengah bawah atau bersubsidi dengan alasan dampak sosialnya yang besar. “(Karena umumnya berupa proyek inden), akad pembiayaannya istisna walmurabahah (jual beli dengan janji serah terima barang kemudian),” kata Ronald Yusuf Wijaya, Chief Executive Officer (CEO) Kapital Boost.

Seperti biasa, legalitas lahan, reputasi pengembang, perizinan dan sejenisnya serta prospek proyek akan dicermati Ethis Crowd secara seksama sebelum mengajak investor atau pemilik duit urunan membiayainya. Tapi, yang terpenting dari semua itu, proyek sudah ada pembelinya. “Jadi, bisa saja lahan, perizinan dan lain-lain masih dalam proses, tapi proyek sudah ada calon pembelinya dan prospeknya bagus. Kita bisa galang investor untuk membiayainya,” ujarnya. Setiap investor bisa berinvestasi minimal Rp1 juta pada setiap proyek.

Di Indonesia sejauh ini Ethis Crowd sudah membiayai sekitar 24 proyek di Jabodetabek, Bali, Sumedang, Cianjur, dan lain-lain. Umumnya berupa perumahan tapak berskala kecil. Sudah lebih dari 500 investor yang bergabung di Ethis Crowd. Sekitar 97 persen berasal dari luar negeri (65 negara), 10 persen nonmuslim, dan 70 persen dari investor itu tidak pernah saling kenal.

Nilai investasi terkecil di Ethis Crowd saat ini Rp8 juta/investor, terbesar Rp4,1 miliar. Sementara pembiayaan terbesar untuk sebuah proyek mencapai Rp9,5 miliar. “Para investor tertarik berinvestasi karena buat mereka rumah di bawah Rp700 juta itu sangat murah (dan karena itu dianggap bisa menghasilkan keuntungan cepat dan besar),” jelas Ronald. Ethis Crowd menjanjikan return 18–20 persen per tahun kepada para investor dan menarik fee sekitar 10 persen. Pembayaran hasil investasi dilakukan setelah rumah di proyek yang dibiayai terjual.

“Jadi, pengembang proyek tidak stres dikejar-kejar cicilan kredit setiap bulan kalo minjam di bank (untuk membiayai proyeknya),” katanya. Periode pembiayaan dibatasi maksimal dua tahun per proyek. Pencairan dana kepada developer dilakukan bertahap mengikuti progres pengembangan dan pemasaran proyek. Investor yang berminat ikut berinvestasi tinggal mendaftar di situs Ethis Fintek Indonesia. Saat ini Ethis dalam proses mengurus perizinan di Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

 

Taman Banten Lestari

 

Perumahan sederhana seperti ini menjadi fokus pembiayaan fintech properti syariah karena dinilai berdampak sosial besar

Dana Syariah Indonesia

Sementara Dana Syariah Indonesia (DSI), perusahaan asal Indonesia, sudah mengantongi izin dari OJK sejak 8 Juni 2018 sebagai perusahaan penyalur pembiayaan peer to peer lending melalui platform fintech. DSI didirikan Taufik Al Jufri yang sejak sekitar 7-8 tahun sebelumnya menjadi pengembang real estate mini atau town house di Jabodetabek, dan masih berlanjut sampai sekarang. Proyek-proyeknya juga dibiayai dengan sistem crowd funding meskipun waktu itu belum lewat fintech syariah.

“Dengan Dana Syariah Indonesia kita bisa lebih cepat besar karena yang ikut (membiayai proyek dan proyek yang dibiayai) bisa lebih banyak dan lintas negara. Tapi, kita tidak membiayai proyek-proyek properti kita sendiri, karena tidak kekurangan modal,” katanya. Serupa dengan Ethis Crowd, DSI hanya membiayai properti yang sudah jelas pembelinya yang dibuktikan dengan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) atau minimal bukti pemesanan rumah.

Bentuk properti yang dibiayai bisa proyek atau properti tunggal. Akad pembiayaannya murabahah. “Proyek inden (masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian) juga bisa kita biayai (dengan akad istisna walmurabahah). Tapi, selain pembeli sudaha ada, juga sudah harus ada lahannya, perizinan lengkap minimal dalam proses di notaris, dan sertifikat induk sudah atas nama pemilik atau pengembang,” jelasnya.

Plafon pembiayaan dibatasi maksimal 80 persen dari nilai properti yang dibiayai dengan nilai pembiayaan paling tinggi (saat ini) Rp2 miliar/objek investasi. Setiap investor bisa berinvestasi minimal Rp1 juta dengan masa investasi hingga dua tahun. Jumlah investor pada setiap proyek atau properti tidak dibatasi. Sepanjang dana yang dibutuhkan sudah terkumpul, investasi bisa langsung direalisasikan.

Pencairan dana kepada pengembang atau pemilik properti dilakukan secara bertahap. Investor tidak usah khawatir selama periode investasi rumah yang dibiayai tidak terjual dan pengembalian dananya tersendat, karena DSI menyiapkan stand by investor yang akan menalangi membelinya. “Stand by investor ini partner kita, bisa perorangan atau institusi. Sekarang masih dominan perorangan,” ungkap Taufik. Kendati demikian, sekuat apapun mitigasinya, tentu saja setiap investasi selalu ada risikonya.

Saat ini sudah sekitar 11 klaster rumah tapak yang dibiayai DSI mencakup 5–65 rumah per proyek di Jabodetabek. DSI mengenakan ujrah (margin) pembiayaan 20 persen kepada pemilik atau pengembang properti, dan menjanjikan return (bagi hasil) 15 persen kepada investor. Bagi hasil investasi dibayarkan bulanan sebesar satu persen, sedangkan pokok investasi berikut sisa bagi hasil tiga persen lagi dilunasi pada akhir periode investasi.

Berbeda dengan fintech properti dengan sistem konvensional, fintech properti syariah belum berani mengajak investor urunan mendanai pembelian atau pemilikan apartemen

Prospek cerah

Misalnya, DSI membiayai pembangunan sebuah rumah dua lantai tipe 100/84 seharga (price list) Rp1,55 miliar di di Cirendeu, Ciputat (Kota Tangerang Selatan-Banten). Pemiliknya butuh dana syariah untuk mengembangkan rumah lain tanpa harus meminjam ke bank dengan jaminan rumah tersebut. Rumah dalam proses pembangunan dan diperkirakan selesai delapan bulan lagi. Pembeli rumah sudah ada yang akan membayar rumahnya secara tunai bertahap selama 12 bulan.

Untuk itu pengembang menawarkan rumah seharga Rp1,35 miliar saja atau jauh di bawah harga pasar. Rumah disebut bisa langsung dijual cepat setelah jadi seharga Rp1,52 miliar. DSI setuju membiayai Rp1,1 miliar dan menghimpun dananya dari para investor. Dengan demikian investor akan menerima bagi hasil dari investasi pada rumah itu Rp11 juta/bulan selama 11 bulan, dan Rpp33 juta pada akhir periode investasi (bulan ke-12), plus pokok investasi Rp1,1 miliar. Investor bisa menarik investasinya sewaktu-waktu tanpa dikenai pinalti, namun tidak berhak menikmati tiga persen sisa bagi hasil pada akhir periode investasi itu.

Menurut Taufik, pasar fintech properti seperti DSI bagus prospeknya, karena mudah, murah, dan terjangkau oleh semua orang. Kalangan bawah yang dulu asing dengan dan tidak mungkin berinvestasi di properti, sekarang melalui DSI jadi bisa. “Sayangnya, pertumbuhan investor yang mau ikut urunan masih lebih lambat. Padahal, ratusan pengembang dan pemilik properti ngajuin permintaan pembiayaan syariah (lewat DSI),” katanya. Karena itu sangat diperlukan sosialisasi dan edukasi mengenai platform fintech properti seperti DSI agar makin banyak orang tahu dan mau berinvestasi.

Untuk mendorong makin banyak orang mau berinvestasi itu, DSI sendiri sedang memikirkan rencana menurunkan nilai investasi menjadi kurang dari Rp1 juta/investor, sehingga platformnya menjadi lebih inklusif. Selain itu diupayakan juga mencari objek investasi yang lebih pendek atau kurang dari setahun supaya lebih menarik. Kemudian mengajak lebih banyak stand by investor terutama dari kalangan institusi yang dananya lebih kuat dan tenornya bisa lebih lama.

Saat ini DSI sudah berhasil menghimpun lebih dari 100 investor. Kebanyakan para pensiunan atau pemilik dana yang ingin “hijrah” berinvestasi ke instrumen keuangan syariah. Misalnya, memindahkan depositonya di bank konvensional untuk membiayai proyek properti melalui platform DSI. Investor yang tertarik berinvestasi secara crowd funding dan syariah lewat DSI, tinggal mendaftar secara online di situsnya. Baik di Ethis Crowd maupun DSI, investor bisa memantau dan menanyakan investasinya secara online setiap waktu.