HousingEstate, Jakarta - Tempat tinggal idealnya dekat dengan tempat kerja sehingga perjalanan rumah-tempat kerja lebih efisien. Kita pun jadi lebih produktif dan punya waktu berkumpul dengan keluarga dan tetangga. Tapi, hunian yang memenuhi kriteria itu harganya sudah tinggi. Sebagian besar konsumen, apalagi kaum muda dan menengah bawah, tidak mampu menjangkaunya. Karena itu sekarang pilihannya, rumah yang mudah diakses dari jalur transportasi massal seperti kereta walaupun jauh dari pusat-pusat kegiatan.

Sebagian besar perumahan berada dekat stasiun kereta dan harga rumahnya terjangkau kaum muda.

Di megapolitan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (Jabodetabek), kawasan yang banyak menawarkan rumah tidak jauh dari stasiun kereta itu antara lain Maja (di Kabupaten Lebak, Banten), Tigaraksa (Kabupaten Tangerang-Banten), dan Parung Panjang (Kabupaten Bogor, Jawa Barat). Tigaraksa masih cukup dekat dengan Serpong, kawasan pengembangan real estate paling kinclong di Jabodetabek dan sudah menjelma menjadi kota baru multiakses dan multifasilitas. Dengan kereta komuter Jakarta (Tanah Abang)-Bintaro-Serpong-Parung Panjang-Tigaraksa-Maja-Rangkasbitung, Tigaraksa-Serpong bisa dicapai dalam 30 menit.

Tigaraksa makin menarik karena di Maja (belakangan juga di Parung Panjang, kawasan setelah Serpong sebelum Tigaraksa dan Maja bila dicapai dari Jakarta), tengah dikembangkan Kota Baru Publik Maja (12.000 ha) yang melibatkan sejumlah pengembang besar. Proyek yang sudah berjalan sejak 2015 adalah CitraMaja Raya (2.600 ha) besutan Ciputra Group-Hanson Land, diiikuti beberapa proyek berskala ratusan hektar seperti Permata Mutiara Maja. Selain hunian, dalam jangka menengah panjang di Maja juga akan dikembangkan properti komersial dan aneka fasilitas layaknya kota baru seperti di Serpong termasuk fasilitas pendidikan hingga tingkat universitas dan area rekreasi.

Dari Parung Panjang memang lebih cepat dan mudah mencapai kota-kota baru di Serpong seperti BSD City (6.000 ha) dan Gading Serpong (2.400 ha) yang berisi Summarecon Serpong (1.200 ha) dan Paramount Land (1.200 ha). Selain dengan kereta komuter, bisa dengan kendaraan darat melalui Jl Raya Parung Panjang-Jl Raya Jatake-Jl Pagedangan-BSD City. Rute lainnya sedikit lebih jauh melalui Jl Raya Parung Panjang-Jl H Hambasry-Rancahaur-Jl Raya Kadusirung-Jl Raya Cisauk-BSD.

Namun, Tigaraksa adalah pusat pemerintahan Kabupaten Tangerang. Selain dilintasi kereta komuter trek ganda, Tigaraksa juga akan dilalui jalan tol Serpong–Balaraja yang terkoneksi dengan semua jalan tol di Jabodetabek. Dengan kereta dari Tigaraksa ke Maja hanya 15 menit, begitu pula ke Parung Panjang. Sedangkan dengan kendaraan biasa 30-40 menit melalui Jl Syeh Mubarok-Jl Aria Wangsakara-Jl Raya Munjul-Adiyaksa-Jl Raya Maja.

3Raksa View (Foto: Susilo)

Savana Residence (Foto: Susilo)

Lebih semarak

Di Tigaraksa juga masih mudah mencari rumah seharga Rp100-300 jutaan, bahkan rumah bersubsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Depe-nya hanya 5-10% yang bisa diangsur 3-6 kali. Bunga KPR-nya 5% per tahun fix (tetap) dengan masa kredit maksimal 20 tahun. Lokasi perumahan sebagian besar berada dalam radius 1-4 km dari stasiun. Karena itu mudah dan cepat mencapai Jakarta dengan kereta. Ke stasiun Tanah Abang sekitar satu jam.

Dibanding Tigaraksa, pengembangan perumahan di Parung Panjang lebih dulu bergairah. Selain karena lokasinya lebih dekat dengan Serpong, kehadiran Perumnas yang mengembangkan Bumi Parung Panjang sebelum krismon 1998 menjadi pendorongnya. Hunian menengah juga tumbuh cukup pesat dimotori BSA Land dan Hanson Land tahun 2014. BSA Land mengembangkan Sentraland Paradise dan The River, Hanson Land membangun Forest Hill (d/h Serpong Kencana) seluas 40 ha dan akan meluncurkan kota baru Millenium City (1.400 ha).

Tapi, dua tahun terakhir pengembangan perumahan di Tigaraksa juga berkembang cepat. Saat ini ada belasan proyek dipasarkan mulai dari perumahan bersubsidi sampai menengah. Sejumlah developer menyebutkan, perkembangan pesat itu dipicu pembangunan Kota Publik Maja yang diawali CitraMaja Raya dan mendapat respon antusias pasar itu. Sampai saat ini CitraMaja berhasil menjual lebih dari 11 ribu rumah dan 500 unit ruko. Sebagian besar rumah murah nonsubsidi.

Noviyanti Yustine, Manager Mega Property Group (MGM), pengembang sejumlah perumahan di Tigaraksa, mengakui kegairahan pengembangan perumahan di Tigaraksa itu. Terlihat dari pameran Indonesia Property Expo (IPEX) di Senayan, Jakarta, awal Februari lalu yang diikuti belasan perumahan di Tigaraksa. Sebelumnya dalam pameran serupa hanya satu dua perumahan yang ikut. Lokasi perumahan sebagian besar di sisi tenggara kompleks pemerintahan Kabupaten Tangerang yang lebih dekat dengan stasiun.

Terkonsentrasi di koridor Jl Aria Jaya Santia–Jl Aria Wangsakara dan Jl Syeh Mubarok–Jl Raya Cisoka. Jalan terakhir ini terkoneksi dengan Jl Raya Maja. Dari beberapa perumahan di Cisoka ke CitraMaja Raya hanya 6-8 km atau 15-20 menit berkendara. Lebih dekat dibanding ke CitraRaya (2.760 ha), proyek lain garapan Ciputra sejak tahun 1994 di Cikupa, yang saat ini makin berkembang menjadi sebuah kota seperti di Serpong dan akan dilintasi jalan tol Serpong-Balaraja.

Selain ngebut membangun rumah dan ruko di pengembangan tahap pertama, tahun ini Ciputra juga memulai pembangunan aneka fasilitas seperti water park di CitraMaja. Pembangunan fasilitas ini akan makin memacu pengembangan perumahan di Tigaraksa. Rumah bersubsidi di Tigaraksa dipasarkan seharga Rp137-141 juta/unit. Lokasinya sebagian besar di koridor Jl Syeh Mubarok-Cisoka. Sebutlah Bukit Surya, Batara Village, Taman Argo Subur, Taman Kirana Surya, Triraksa Village 2, dan Bhuvana Village. Sementara di koridor Jl Aria Jaya Santika-Jl Aria Wangsakara perumahannya antara lain The Green Park Residence, City Park Residence, Green Golf City, dan Griya Asri.

Di selatan penawarannya terbatas seperti Green Palme Residences di Cileles, Savana Residence, dan Bukit Cikasungka di koridor Jl Munjul-Jl Raya Tigaraksa. Dari sejumlah perumahan itu ke kompleks pemerintahan Kabupaten Tangerang hanya 20-30 menit. Yang sudah cukup jauh sebutlah Mutiara Korelet 2 dan Batara Village. Mutiara Korelet di Korelet, Panongan, lebih dekat dengan stasiun Parung Panjang, sedangkan Batara Village di Jl Raya Maja lebih dekat dengan stasiun Cikoya di barat Tigaraksa.

Bhuvana Village Regency (23 ha) terbilang paling dekat (hanya beberapa ratus meter) dengan stasiun Tigaraksa di Jl Terusan Stasiun, sehingga penghuninya bisa ke stasiun dengan berjalan kaki. Semula nama perumahan Ayana Village, kemudian diubah karena ada perumahan lain yang sudah lebih dulu menggunakan nama itu. Pengembangnya PT Sukses Indonesia Anugerah Property (SIAP) akan membangun 1.600 rumah dalam lima klaster, dilengkapi 160 unit ruko dua lantai (4 x 10 m2). Sejak diluncurkan tahun 2016 sudah dipasarkan dua klaster.   Pembangunannya sudah dimulai dan serah terima ditargetkan tiga tahun mendatang.

Staf pemasarannya menyebutkan klaster kedua sudah terjual 50%. Tipe rumahnya 22/60 dan 39/72 seharga Rp137 juta dan Rp230 juta/unit (tunai). Sementara ini pengembangnya hanya menawarkan cara pembayaran tunai keras dan angsuran langsung ke developer. “Kita belum bekerja sama dengan bank. Konsumen yang ingin mengangsur bisa langsung ke developer selama 10 tahun,” katanya. Ia menegaskan, legalitas rumah dan transaksinya aman. Seluruh dokumen seperti sertifikat HGB, IMB, dan PPJB akan disimpan notaris.

Ia menyebutkan, angsuran langsung ke developer dipilih untuk membantu konsumen yang tidak bankable namun mampu mencicil seperti pedagang kecil dan pekerja informal lain. Kendati pengembang menjanjikan transaksinya aman seperti bila dibeli dengan KPR bank, sejak awal konsumen perlu memastikan komitmen pengembang dan legalitas proyek agar pembelian rumah aman. Perjanjian jual beli (PPJB)-nya juga harus berimbang, tidak berat sebelah.

BizHome Residence (Foto: Susilo)

Memadai

Green Golf City (27 ha) di Jl Aria Wangsakara juga menerapkan cara pembayaran seperti itu. Tipe 30/72 dijual tunai Rp357 juta. Bila dibeli secara tunai bertahap hingga 60 bulan (5 tahun) menjadi Rp392 juta. Di lokasi belum ada kegiatan pembangunan kecuali umbul-umbul yang lumayan banyak. Perumahan besutan PT Graha Berkat Unggul (Sentosa Land) yang lebih dekat ke stasiun Daru ini akan dikembangkan dalam empat klaster. Tidak jauh dari Green Golf City ada Griya Asri yang memasarkan rumah bersubsidi.

Tidak seperti di sejumlah kawasan lain di Bodetabek, rumah sederhana di Tigaraksa umumnya berukuran lebih besar, luas bangunan 27-30 m2, kaveling 60 m2. Rumah dilengkapi dua kamar sehingga cukup memadai untuk pasangan muda. Bahkan, Triraksa Village 2 melansir rumah sederhana tipe 32/60 seharga Rp198 juta. Harga rumah umumnya belum termasuk BPHTB dan biaya KPR, tapi pelunasan biaya-biaya itu bersama uang muka bisa diangsur 6-9 bulan. Tipe 29/60 seharga Rp141 juta angsurannya selama 20 tahun kurang dari Rp1 juta/bulan, terjangkau pekerja MBR. Satu dua perumahan harganya sudah all in, konsumen tidak membayar biaya lagi. Misalnya, Golden Kirana Mansion di Cisoka yang merilis tipe 36/72 seharga Rp310 juta.

Sementara pengembangan rumah menengah di Tigaraksa belum semarak seperti di Parung Panjang. Kalaupun ada, masih terbatas dan berupa mini realestat seperti The Green Park Residence, City Park Residence, 3Raksa View, Golden Kirana Mansion, dan Triraksa Village 2. Rumahnya umumnya tipe 38-45 m2 satu lantai seharga Rp300-400 jutaan seperti tipe 39/72 di 3Raksa yang dibandrol Rp390 juta. Dari perumahan menuju stasiun sekitar 15 menit melalui Jl Raya Tigaraksa-Adiyasa. Yang dua lantai hanya dipasarkan 3Raksa View dari PT Nusantara Sakti Propetindo di Jeungjing, Cisoka, tipe 70/105 Rp855 juta. Rumah tiga kamar ini terbilang paling mahal di kawasan.

 

Menunggu tol

Paling besar BizHome Residence dari Ciputra Group di Jl Pemda Tigaraksa, Sukamulya. BizHome bagian dari BizLink (88 ha) yang sudah dikembangkan seluas 38 ha untuk bangunan multiguna dan area komersial. Sisanya untuk hunian. BizHome dikembangkan terintegrasi mencakup area komersial, food plaza, ruko, dan lifestyle center. Rumah yang dipasarkan 1.235 unit di empat klaster. Konsep hunian terpadu (mixed used) dan nama besar Ciputra membuat proyek mendapat respon pasar yang bagus.

Tiga klaster pertama (Beryl, Tourmaline, Chalcedony) yang dirilis akhir 2016 terjual habis dalam tiga bulan. Tipe rumahnya 27/72 hingga 47/96 seharga waktu itu Rp200-600 jutaan/unit. Sekarang dipasarkan klaster Jade sebanyak 235 unit. Tipenya 27/60 dan 36/72 dua kamar seharga Rp326 juta dan Rp414 juta/unit sudah termasuk PPN. Selain enduser (konsumen yang membeli untuk dihuni sendiri), investor juga banyak yang tertarik karena lokasinya dekat dengan rencana tol Serpong-Balaraja. Selain itu di sekitarnya terdapat ratusan pabrik sehingga pasar sewanya terbuka luas. Proyek kelak terkoneksi dengan CitraRaya yang menjadi induknya.

Selain rumah inden (pesan dulu serah terima kemudian), pengembang juga memasarkan rumah semi ready stock di tiga klaster terdahulu yang akan diserahterimakan Juli 2018. Menurut staf pemasarannya, rumah setengah jadi itu tersedia karena KPR-nya ditolak bank, sehingga rumah dikembalikan ke pengembang. Jumlah unitnya juga sedikit. “Kalau rumah inden serah terimanya 24 bulan,” ujarnya. Pembelian dengan KPR pertama DP 5% lunas sekali bayar. Sedangkan KPR kedua uang mukanya 15-25% dicicil 3-6 kali. Harganya juga beda. Tipe 27/60 menjadi Rp426-428 juta kalau dibeli dengan KPR.

Perumahan menengah yang juga lumayan bagus kualitasnya adalah The Green Park Residence (8 ha) dari MGM di Jl Aria Wangsakara. Dikembangkan cukup rapi, lokasinya tidak jauh dari Takara Golf. Rumah-rumahnya dibangun tanpa pagar dengan akses ke lingkungan perumahan hanya satu pintu (one gate system). Ratusan rumah yang terbangun di tahap pertama sebagian besar sudah dihuni. Perumahan dilengkapi ruko dan food court.

Novi menyebutkan, saat ini konsumen yang membeli dengan KPR bunganya hanya 6,5% selama tahun pertama, karena pengembang memberi subsidi bunga. Setelah itu berlaku bunga promo dari bank penyalur KPR. Rumahnya tipe 37/90 dan 40/90 seharga Rp400 jutaan. Kini para pengembang di kawasan menunggu pengoperasian tol Serpong–Balaraja yang akan diteruskan hingga bandara Soekarno-Hatta. Bila kelak itu terwujud, kawasan Tigaraksa tentu  makin berkembang dan meningkat pesat nilai propertinya. Menuju Serpong juga kian mudah. Tidak seperti sekarang harus melalui Jl Raya Kutruk-Jl Raya Rancaiyuh-Jatake-Jl Babakan-Jl Pagedangan-BSD yang lebar namun ramai dilintasi truk besar menuju sejumlah pabrik di Panongan dan koridor Parung Panjang atau sebaliknya.

 

Contoh Penawaran Rumah Di Tigaraksa

PERUMAHAN                             LOKASI      TIPE M2

(LB/LT)

HARGA (Rp/Unit)

 

BizHome Residence Jl Pemda Tigaraksa 27/60

36/72

326 juta

414 juta

The Green Park Jl Aria Wangsakara Tigaraksa 37/90

40/90

441,8 juta

478,4 juta

Bhuvana Village Jl Terusan Stasiun Tigaraksa 22/60

39/722

137 juta

230 juta

The City Park Jl Aria Jaya Santika 27/60

27/70

348,6 juta

393,7 juta

Triraksa Village 2 Munjul, Solear, Tigaraksa 32/60

36/72

45/96

198 juta

238 juta

380 juta

Griya Asri Jl Raya Sodong Tigaraksa 29/60 141 juta
Bumi Elok Tigaraksa Jl Kp Babakan, Pematang, Tigaraksa 29/60 141 juta
3Raksa View Jl Munjul-Pabuaran, Tigaraksa 39/72

70/105

390 juta

855 juta

Golden Kirana Mansion Jl Raya Cisoka 36/72

36/60

310 juta

148,5 juta

Taman Kirana Surya Jl Raya Cisoka 30/75 148,5 juta
Batara Village Jl Raya Maja 30/60 148 juta
Green Palme Residence Jl Peusar-Cileles, Tigaraksa 30/60 141 juta
Taman Argo Pasanggrahan, Solear, Tigaraksa 30/60 148,5 juta
Mutiara Korelet 2 Jl Mutiara Korelet, Ranca Kalapa, Panongan 29/60 141 juta
Bukit Surya Jl Raya Cisoka-Megu, Tigaraksa 36/60 141 juta

Sumber: Brosur pengembang dan survei majalah HousingEstate, Februari 2018