HousingEstate, Jakarta - Berbagai survei mengungkapkan, sebagian besar orang Indonesia masih memilih rumah tapak sebagai hunian ketimbang apartemen. Namun, di kota beasr cepat atau lambat orang harus tinggal di apartemen, karena penduduk kian padat dan stok tanah makin tipis. Perubahan sosial ekonomi menyusul perkembangan pesat teknologi informasi yang menuntut semuanya serba praktis, mudah, dan cepat, juga akan makin mendorong hal itu.

Berbagai persoalan berhuni di apartemen muncul karena ketidakjelasan regulasi dan pembiaran.

Tapi, supaya nyaman tinggal di apartemen, berbagai persoalan yang masih menyertainya sampai kini, juga harus dipahami dengan baik supaya tidak memicu stress, tapi sejak awal dipahami sebagai risiko untuk saat ini. Bukan hanya persoalan tata cara menghuni apartemen, tapi juga persoalan legalitas, fasilitas, konsep dan segmen apartemen, pengelolaan dan lain-lain yang suka memicu konflik antara penghuni dan pengelola.

Kecuali jelas-jelas pengelola apartemen bersikap semaunya atau ingkar janji, banyak dari persoalan itu yang sulit ditimpakan begitu saja kesalahannya kepada pengelola karena terkait dengan regulasi dan pembiaran. Pemerintah (baik pusat maupun daerah) tidak segera bertindak mengatasi konflik, karena belum menganggapnya sebagai persoalan krusial.

Sampai kini pemerintah belum juga membuat petunjuk pelaksanaan (juklak) yang diamanatkan UU Perumahan dan UU Rumah Susun. Termasuk mengatur sistem penjualan properti secara inden yang sangat merugikan konsumen bila proyeknya bermasalah.

Celakanya, pemerintah daerah (pemda) yang mengeluarkan izin juga tidak aktif melakukan sosialisasi, edukasi, pembinaan, pengawasan, dan penindakan bila muncul masalah. Walhasil, konflik antara penghuni dan pengelola apartemen terus terjadi dengan kedua belah pihak merasa paling benar. Pemda tidak berupaya menjadi mediator dan mencarikan solusi sementara yang bisa diterima semua pihak sekaligus menjadi acuan ke depan, sampai regulasi teknis yang fixed terbit.

“Pemerintah membiarkan berbagai persoalan yang muncul di rumah susun, sehingga masalahnya tak pernah terselesaikan dan konflik terus berulang,” kata Ketua Asosiasi Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Indonesia (APPERSI) Ibnu Tadji. Pembiaran itu pula yang membuat banyak apartemen sudah dihuni kendati belum mengantongi Sertifikat Laik Fungsi (SLF). “Tak ada sanksi tegas sehingga pengembang menganggap SLF itu tidak penting, padahal menyangkut keselamatan penghuni,” lanjutnya.

Berlarut-larut

Ketidakjelasan regulasi itu juga membuat penerbitan sertifikat apartemen berlarut-larut. Dari 240-an pengaduan yang masuk ke Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) tahun lalu, mayoritas menyangkut soal sertifikat apartemen yang belum juga terbit, kendati konsumen sudah lama melunasi pembayaran dan menghuni apartemen, disusul soal ketidaksesuaian janji penyediaan fasilitas, dan cara bayar tunai bertahap (installment) yang bermasalah di tengah jalan.

Pengaduan yang masuk ke Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) idem ditto. Untuk real estate, yang paling kerap diadukan dalam 3–4 tahun terakhir soal apartemen. Terbanyak menyangkut keterlambatan serah terima unit, penerbitan sertifikat, pelayanan yang tidak memuaskan, pembentukan P3SRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun), penyediaan fasos-fasum (fasilitas), pengembang ingkar janji, dan lain-lain.

“Di luar negeri, serah terima unit apartemen sekalian penyerahan sertifikat atau  AJB (Akta Jual Beli). Di sini itu belum bisa,” kata Mualim Wijoyo, Wakil Ketua Umum Pengurus Pusat Realestat Indonesia (REI). “Pembangunan apartemen gencar dan penghuninya makin banyak, tapi infrastruktur seperti regulasi dan aparat (pemerintah) tidak mendukung. Jadinya konflik selalu berulang tanpa solusi yang jelas,” lanjut pria yang juga direktur sebuah perusahaan pengelola properti terutama apartemen di Jakarta itu.

Karena itu secara tegas ia menyatakan, untuk menghentikan konflik penghuni-pengelola apartemen, pertama-tama perjelas regulasi. Di tingkat pusat perlu segera diterbitkan Peraturan Pemerintah (PP) tentang pengelolaan rumah susun. Dengan adanya PP itu, Pemda jadi punya acuan membuat Peraturan Daerah (Perda) mengenai pengelolaan dan penghunian apartemen. Selain itu pemerintah juga aktif melakukan sosialisasi, pembinaan, pengawasan dan penindakan.

Sebagai contoh UU Rusun menyebutkan, setahun setelah unit apartemen diserah-terimakan, pengembang wajib memfasilitasi penghuni membentuk P3SRS yang akan mengelola apartemen. Karena tidak ada juklaknya, konsumen dan pengembang berbeda memahami kata “serah terima” itu. Bagi konsumen yang dimaksud serah terima, ya serah terima fisik unit. Sedangkan bagi pengembang definisinya, serah terima unit disertai sertifikat atau AJB. “Kalau belum ada sertifikat, status konsumen baru calon pemilik,” katanya.

Jadi, kendati sudah ada serah terima fisik, secara hukum belum ada serah terima dan pengembang tetap menjadi P3SRS sementara, belum bisa menfasilitasi pembentukan P3SRS oleh penghuni. Konflik pun mudah terpicu karena penghuni curiga developer memang sengaja ingin tetap menguasai pengelolaan untuk menangguk untung.

Situasi makin keruh karena ketentuan soal hak dan kewajiban pemilik unit dalam UU Rusun juga rancu. Dalam UU Rusun yang lama, hak suara berdasarkan luas unit yang dimiliki. Tapi, dalam UU Rusun yang sekarang, satu pemilik satu suara. Jadi, walaupun satu orang membeli banyak unit dan membayar iuran pengelolaan (service charge) lebih besar, hak suaranya hanya satu di P3SRS. Ini dianggap tidak fair. Apalagi, sebagian besar pembeli apartemen adalah investor yang perhitungannya untung rugi.

Bahkan, sebagian developer tidak menjual seluruh unit apartemennya, tapi mempertahankan sebagian untuk disewakan sekaligus sebagai kontrol terhadap pengelolaan apartemen guna menjaga reputasinya di mata investor. Developer jadi cenderung ngotot menjadi pengelola supaya apartemen tetap kinclong. Begitu pula investor, cenderung mendukung developer menjadi pengelola, bukan P3SRS yang dibentuk penghuni, karena menilai image apartemen akan lebih terjaga dan mudah disewakan.

 

Dominasi investor

Sularsi, Koordinator Divisi Pengaduan YLKI, mengakui regulasi yang tidak jelas merupakan salah satu penyebab utama kekisruhan pengelolaan apartemen. Kalaupun P3SRS sudah terbentuk, developer tetap mengendalikan pengelolaan karena masih mempertahankan kepemilikan sejumlah unit. Jadi, developer menjadi penyelenggara pembangunan sekaligus pemilik unit. Dengan jumlah unit yang banyak, developer punya hak suara yang besar dalam rapat P3SRS, sehingga bisa mengarahkan P3SRS agar mengakomodasi kepentingannya.

Misalnya, memenangkan perusahaan pengelola terafiliasi dalam tender pengelolaan. Hal itu, sekali lagi, dimungkinkan karena kepemilikan apartemen yang didominasi investor itu. Apalagi, kebanyakan penghuni-pemilik juga tidak concern dengan P3SRS. Karena itu rapat P3SRS sering hanya dihadiri 20–30 persen penghuni alias tidak memenuhi kuorum. Bila tidak memenuhi kuorum, keputusan diambil dengan voting. Kalau sudah voting, tentu saja developer yang akan menang.

Andi Setiyawan, eksekutif sebuah perusahaan pengembang apartemen di Jakarta, membenarkan, developer cenderung ingin tetap menguasai pengelolaan. Tapi, motivasinya bukan keuntungan karena surplus pengelolaan apartemen tidak banyak, melainkan karena memang punya hak sebagai pemilik unit sekaligus ingin memastikan pengelolaan apartemen tetap bagus. Pengelolaan yang bagus akan memberikan image yang positif terhadap pengembangan proyek berikutnya kepada investor.

Developer harus menjaga nilai investasi yang sudah ditanam investor atau pembeli apartemen. Kalau diserahkan kepada P3SRS yang dibentuk penghuni, kualitas pengelolaan apartemen cenderung menurun yang menyulitkan developer mengajak investor membeli unit apartemen di proyek-proyek selanjutnya. Kalaupun pengembang berbaik hati memfasilitasi penghuni membentuk P3SRS kendati semua unit belum memiliki sertifikat, otoritasnya juga belum ada karena Pemda pasti belum mau mengesahkannya.

Gunawan Tjahjono, Ketua Tim Ahli Bangunan Gedung-Arsitektur Perkotaan (TABG-AP) DKI Jakarta, menyatakan, pemerintah memang cenderung fokus pada desain bangunan tanpa memikirkan kesehatan hunian, budaya penghunian apartemen yang terbilang baru di Indonesia, serta dukungan infrastruktur seperti akses transportasi, air bersih, kecukupan lift dan ruang publik. Kalaupun sudah dipikirkan, kontrol terhadap implementasinya minim.

Misalnya, proyek didesain sebagai apartemen sederhana dengan transportasi umum sebagai sarana mobilitas eksternal penghuni. Karena itu area parkir di apartemen sangat terbatas. Tapi, pemerintah tidak menyediakan akses angkutan umum yang memadai agar penghuni tidak memakai kendaraan pribadi. Rebutan area parkir pun tak terhindarkan di apartemen. Konflik makin ramai saat pengelola mengkomersialkan area parkir dengan tarif yang dinilai memberatkan.

 

Prosesnya Memang Ribet

Proses penerbitan sertifikat apartemen memang ribet, sehingga berlarut-larut dan berdampak terhadap pembentukan P3SRS. Sertifikat baru bisa diproses setelah ada AJB yang dibuat di hadapan notaris. Pembuatan AJB mensyaratkan pemecahan sertifikat induk atas nama developer menjadi atas nama pemilik unit. Tapi, kantor pertanahan tidak bisa melakukan pemecahan kalau belum ada pertelaan (pemisahan unit-unit apartemen oleh dinas terkait sebelum menerbitkan aktanya) dan akta pemisahan. Bahkan, AJB pun dibuat berdasarkan pertelaan.

Sementara pertelaan, di Jakarta misalnya, baru akan dikerjakan dinas bangunan kalau seluruh menara apartemen di sebuah proyek sudah terbangun, karena tanah, benda, dan bagian bersamanya merupakan satu kesatuan yang terkait satu sama lain. Pertelaan juga mensyaratkan adanya SLF (Sertifikat Laik Fungsi). SLF baru diterbitkan dinas terkait bila apartemen dinilai sudah layak huni. Jadi, SLF adalah syarat pertama serah terima unit dan penerbitan sertifikat.

Dulu selesai satu menara, SLF (d/h IPB atau Izin Penggunaan Bangunan) sudah bisa diterbitkan, sehingga penghuni bisa masuk ke apartemennya kendati belum mengantungi sertifikat. Sekarang tidak. “Seluruh apartemen selesai dulu, baru SLF dikeluarkan. Setelah itu pertelaan sampai penerbitan sertifikat tinggal mengikuti,” kata Andi. Jangan heran supaya tidak menjadi beban, sebagian developer mengizinkan konsumen mendiami apartemen kendati belum mengantungi SLF. Konon sekarang khusus SLF, Pemprov Jakarta sudah bisa menerbitkan parsial.

“Proses meminta SLF juga lama, karena seluruh bangunan apartemen dan kelengkapannya seperti sistem penanggulangan kebakaran, tangga darurat, lift, sampai legalitas dan perizinannya diperiksa dulu. BPTSP (Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu) Jakarta bilangnya tiga bulan, praktiknya bisa jauh lebih lama,” katanya. Padahal, pengembangan apartemen dilakukan bertahap. Bayangkan kalau sebuah proyek memiliki belasan menara dan baru tuntas dikembangkan dalam 8-10 tahun. Berapa lama konsumen baru menerima sertifikat? Karena proses yang ribet itu, Mualim mengusulkan pemda membuat pertelaan secara parsial untuk setiap menara apartemen yang sudah jadi.

Menurut seorang pejabat kantor pertanahan di Jakarta, pengurusan dan penerbitan sertifikat apartemen sendiri tidak lama. Yang penting sudah ada SLF dan pertelaan itu. Bahwa dalam praktik penerbitan sertifikat itu bisa begitu lama, persoalannya bukan di kantor pertanahan. “Yang lama pengurusan kelengkapan untuk proses penerbitan sertifikat itu, seperti pertelaan dan akta pemisahan. Dan, itu bukan domain kantor pertanahan, tapi pemerintah daerah,” katanya. Pertelaan akan memunculkan nilai perbandingan proporsional (NPP) setiap unit, mana yang menjadi tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama di apartemen. Setelah itu baru dibuatkan akta pemisahan.

“Jadi, unit-unit (strata title apartemen)-nya sudah muncul, nomor haknya juga, dan ada sertifikatnya atas nama developer. Waktu itu boleh jadi apartemen sudah dihuni sekian tahun,” ungkapnya. Setelah akta pemisahan disahkan, baru dibuatkan AJB, dan dengan bekal AJB itu pengembang ke kantor pertanahan mengajukan peralihan hak (pembuatan sertifikat atas nama konsumen). Permohonan melampirkan juga salinan berbagai legalitas dan perizinan proyek.

Ia menyebutkan, karena sudah ada pertelaan dan akta pemisahan yang dibuktikan dengan surat ukur tanah, gambar denah setiap lantai dan unit-unitnya, serta gambar teknis proyek apartemen, kantor pertanahan tidak lagi melakukan pengukuran unit satu per satu. “Paling cek lokasi ambil sampel untuk meyakinkan. Kalau semua persyaratan beres, proses penerbitan sertifikat mengalir saja. Saya pernah untuk 1.000 unit apartemen, kurang dari sebulan sertifikatnya sudah jadi,” katanya.