HousingEstate, Jakarta - Foto-foto mengikuti rubrik tamu kita majalah edisi Oktober 2018

 

Nararya Sastrawinata: Milenial Beli Rumah Kalau Mau Menikah

Perusahaan properti keluarga Ciputra Group sudah mulai dikendalikan generasi ketiga. Salah satunya PT Ciputra Residence (sub holding II) yang dipimpin Budiarsa Sastrawinata. Suami dari Rina Ciputra (anak pertama pasangan Ciputra-Dian Sumeler) ini sudah melibatkan secara aktif keempat anaknya: Anindya Sastrawinata, Lalitya Sastrawinata, Nararya Sastrawinata, dan Adiya Sastrawinata. Masing-masing diberikan tanggung jawab mengembangkan perusahaan.

Nararya Sastrawinata yang akrab dipanggil Nara (32), anak ketiga dan anak laki-laki tertua ditunjuk orang tuanya menjadi koordinator empat sekawan itu.          Nara sudah bergabung dengan Ciputra sejak 2009, setahun setelah menyelesaikan studi pasca sarjana teknik mesin di sebuah perguruan tinggi di Inggris. Mulanya ia masuk CitraRaya Tangerang (2.760 ha) di Jl Raya Serang, Cikupa, Tangerang (Banten).

Di sini ia belajar sekitar enam bulan tentang banyak hal mulai dari keuangan, perencanaan, desain dan struktur bangunan, business development, marketing, hingga sumber daya manusia (SDM). Setelah itu ia didampingi profesional berpengalaman ditugaskan ke Shenyang, China, mengembangkan proyek properti baru Grand Shenyang International City (300 ha). Lokasinya sekitar 30 menit dari pusat kota Shenyang di selatan timur China.

Sepulangnya dari negeri tirai bambu itu, ayah seorang anak berusia 1,5 tahun ini didapuk menjadi General Manager Business Development Ciputra Residence, sebelum dipromosikan menjadi Associate Director dan tahun 2017 menjadi direktur. Sederet proyek kini dalam genggamannya, mulai dari perumahan, apartemen, hingga gedung perkantoran. Lokasinya di Jakarta, Cilegon, Batam, Pontianak, Samarinda, dan China. Harga jual per unitnya bervariasi, mulai dari Rp400 jutaan hingga puluhan miliar rupiah.

Apakah Nara bergabung dengan perusahaan keluarga atas kesadaran sendiri? Bagaimana ia bisa mengambil peran besar di perusahaan yang sudah mapan itu? Dan, bagaimana pula seorang milenial menyikapi tren properti yang berkembang saat ini? Joko Yuwono, Hadi Prasojo, dan Susilo Waluyo dari HousingEstate mewawancarai Nara di kantornya di CitraGarden City, Jakarta Barat, beberapa waktu lalu. Berikut petikannya.

 

Anda lulusan S2 teknis mesin, bagaimana Anda akhirnya masuk ke perusahaan keluarga yang bergerak di bidang properti, dipaksa atau atas kesadaran sendiri?

Orang tua tidak pernah membatasi saya memilih jurusan saat kuliah. Saya senang  teknik mesin, maka saya perdalam bidang itu hingga S2. Setelah lulus, sempat bekerja di Inggris dan Singapura. Karena Bapak dan Ibu saya punya bisnis properti, saya disarankan alangkah baiknya jika ikut bergabung mengembangkan perusahaan keluarga. Beruntung waktu kecil saya sering diajak orang tua ke proyek. Jadi cukup familiar dengan bisnis property selain karena memang dari dulu saya juga tertarik dengan bisnis ini.

Terkait latar belakang pendidikan, saya ambil sisi tekniknya pada saat menekuni bisnis property, karena di teknik itu yang dipelajari logika berfikir untuk memecahkan masalah (problem solve). Selama kuliah saya juga dilatih membentuk net working, menyiapkan dan melakukan presentasi yang baik, kerjasama dalam team work yang besar, dan lain sebagainya. Bekal pengetahuan tersebut sangat membantu saya saat ini. Saat bekerja di Inggris dan Singapura, saya juga banyak belajar tentang cara kerja perusahaan asing. Pengalaman itu juga menjadi bekal saya sebelum bergabung ke perusahaan keluarga tahun 2009.

 

Awal bergabung Ciputra Group Anda ditugaskan di proyek mana?

Awal masuk saya bekerja di CitraRaya Tangerang. Saya keliling di semua departemen. Mulai dari  keuangan, marketing, pertanahan, konstruksi, quality control (QS), hingga SDM. Saya mulai semua dari bawah, saya mempelajari semua prosedur dan peraturan yang ada di perusahaan, melihat setiap departemen berkontribusi, sampai  keluar produk yang bisa dipasarkan.

Setelah itu saya ditugaskan ke China. Kebetulan proyek di sana baru tahap negosiasi dengan pemerintah setempat. Namanya Grand Shenyang International City, luasnya cukup besar, 300 hektar (ha). Jadi, merupakan tempat yang bagus untuk saya belajar mulai dari nol. Berbeda jika saya tetap di CitraRaya, ketika masuk usia proyek sudah 25 tahun. Secara organisasi sudah memiliki tim yang lengkap dan kuat.  Kalau saya tetap di CitraRaya, kontribusi saya akan sangat limited (terbatas). Sedangkan di China saya terlibat dari tahap awal. Mulai negosiasi lahan, membuat master plan, product development, mengurus perizinan, konstruksi, sampai proyek siap dipasarkan.

Tugas saya lainnya yang tidak kalah penting di China adalah menyiapkan (set up) organisasi yang bisa mengembangkan proyek 300 ha selama 15-20 tahun. Saya juga memastikan standard operating procedure (SOP) yang dibawa dari Indonesia berjalan baik setelah disesuaikan (adjustment) dengan regulasi-regulasi yang berlaku di sana dan  kebiasaan-kebiasaan SDM setempat.

 

Bagimana ceritanya Ciputra bisa punya proyek di China?

Waktu itu kami diundang pemerintah setempat. Tidak hanya di Shenyang, kami juga ditawari di beberapa kota lain di China. Bahkan, negara-negara lain pun banyak yang mengundang kami waktu itu.

 

Kenapa Ciputra diundang, padahal perusahaan properti China banyak yang besar, bahkan berekspansi ke Indonesia?

Kami masuk tahun 2009. Sementara developer-developer China masuk Indonesia baru beberapa tahun terakhir. Lahannya beli dari pemerintah. Kami membuat perjanjian dengan pemerintah setempat sebagai pengelola kawasan. Kalau di Indonesia, kami di sana sebagai pemegang hak pengelolaan (HPL). Kami menyiapkan seluruh infrastruktur yang dibutuhkan sesuai master plan.

 

Kenapa pilih Shenyang?

Karena kami melihat peluang bisnis di kota itu cukup tinggi. Penduduknya sekitar 8 juta, jika ditambah penduduk kota-kota di sekelilingnya sampai 20 juta. Shenyang adalah ibu kota dari kawasan utara timurnya Cina yang meliputi tiga provinsi: Liaoning, Jilin, dan Heilongjiang.

 

Penjualannya bagaimana?

Awalnya sangat bagus. Tapi belakangan kurang bagus karena properti dikontrol sangat ketat oleh pemerintah. Lagi ada property cycle, tapi kami optimis pasarnya akan pulih kembali. Tahap pertama kami memasarkan landed house, secara keseluruhan sesuai master plan kami, di Grand Shenyang akan banyak high rise building. Lokasi proyek  ada di luar kota, sekitar 30 menit dari pusat kota. Karena proyeknya cukup besar, pengembangannya jangka panjang. Nantinya juga akan tersambung dengan kota seperti BSD City atau CitraRaya yang sekarang tersambung dengan Kota Tangerang.

 

Harga properti yang dijual di China dibanding di CitraGarden City (450 ha), proyek pertama Ciputra Group di Jakarta Barat, lebih mahal mana?

Di Grand Shenyang kami menjual rumah Rp4-5 miliar/unit untuk ukuran tanah dan bangunan masing-masing 300 m2 (tiga lantai). Jadi mirip-mirip dengan di CitraGarden City.

 

Berapa lama Anda di China?

Satu cycle project, kurang lebih 4,5 tahun.  Untuk memulai proyek seluas itu, baru tahun ketiga kami bisa jualan. Regulasi di sana kita harus membangun dulu rumah dan infrastrukturnya, baru bisa jualan. Secara regulasi saat progress pembangunan rumah sampai atap sebetulnya kami sudah bisa jualan, tapi konsumen di sana maunya beli setelah rumah siap huni. Jumlah rumah dalam satu klaster sekitar 100-200 unit. Sekarang untuk launching klaster kedua lebih cepat, prosedurnya sama dengan persiapan klaster pertama sehingga SDM di sana sudah bisa melanjutkan. Sampai 2013 Grand Shenyang tercatat yang paling besar. Tapi tahun 2014 ada satu proyek yang skala pengembangannya lebih besar lagi. Jadi kami sekarang nomor dua.

 

Anda jadi pucuk pimpinannya di China?

Awalnya kami berdua, saya deputi. Meskipun perusahaan keluarga, ada prosedurnya, ada jenjang pembelajarannya juga. Saya di Jakarta memulai dari business development manager, di China mulai sebagai deputy project director. Setelah saya balik ke Indonesia, jadi general manager (GM) business development, kemudian associate director, baru tahun 2017 jadi direktur. Semua jenjang harus saya lewati agar memahami job desk di masing-masing level.

 

Saat belajar bisnis properti apakah hanya normatif di kantor atau dilakukan secara informal juga dengan orang tua saat di rumah?

Meskipun sudah berkeluarga, saya masih tinggal satu rumah dengan orang tua. Ini plus minus kerja di perusahaan keluarga. Pembagian waktu kerja dan waktu keluarga sedikit abu-abu. Saat makan pagi atau makan malam bersama kalau memang ada urusan kerja yang perlu didiskusikan, ya kami diskusikan. Kami tidak kaku. Saat jam kerja ada urusan keluarga yang penting, ya mosok nggak diurusi. Kami mesti pinter membagi waktu dan fleksibel karena urusan kerja harus selesai, sementara keluarga juga harus tenteram.

Untungnya di keluarga banyak sekali pengetahuan yang bisa saya dapatkan. Pada kesempatan informal saya bisa tanya Opa (Ciputra), Bapak (Budiarsa Sastrawinata), Ibu (Rina Ciputra), atau om dan tante saya yang semuanya berpengalaman dan berhasil membangun Ciputra Group. Karena itu kalau ada waktu pada hari Sabtu atau Minggu saya sering ke rumah Opa berdiskusi. Beliau sangat terbuka.

 

Kalau sedang di meja makan kemudian ditanya orang tua tentang urusan pekerjaan, nyaman atau tidak?

Itu tidak masalah, dari kecil di rumah sudah terbiasa ada diskusi tentang pekerjaan. Karena itu saat masuk dalam bisnis keluarga ini sudah biasa, dijalankan saja. Makan ya makan saja, masak mau sakit perut.

 

Bisa dijelaskan sedikit job desk Anda saat jadi GM business development?

Di posisi itu saya antara lain ditugaskan melakukan inovasi-inovasi, misalnya menggali ide-ide baru di bidang teknik, mencari material-material baru yang lebih efisien, mengevaluasi prosedur kerja, selain tetap menjalankan tugas rutin membuka proyek-proyek baru. Contoh, dalam proses perencanan kami menerapkan teknologi terbaru 3D yang dapat menghemat waktu banyak. Sebelumnya tim perencana di sini memakai teknologi 2D. Jika merancang rumah, tahapannya mendesain tampak mukanya, gambar potongan, struktur, pemipaan dan listriknya, dan lain-lain, lalu digabung dan dihitung rencana anggaran biaya (RAB)-nya. Itu butuh 2-3 bulan. Kalau RAB-nya tidak masuk, harus diulang. Human error-nya tinggi. Dengan teknologi 3 D, proses perencanaan sampai RAB cukup satu bulan, kalau ada kesalahan juga cepat diperbaiki.  Memang awalnya untuk membuat program 3D ini tidak mudah, kami harus mendatangkan konsultan teknologi dari luar negeri untuk merancangnya bersama-sama di sini.

Contoh lainnya, kami melakukan efisiensi kerja para pengawas lapangan. Dulu mereka kerjanya pakai check list manual ditulis di atas kertas, difoto satu-satu, dibuat laporannya, baru kemudian dikirim via email. Waktu yang dibutuhkan untuk pengadministrasian itu rata-rata dua jam per hari. Sekarang kami buat aplikasi pakai smartphone. Pengawas lapangan dengan aplikasi itu cukup checklist dengan cara difoto sudah langsung tersusun laporannya. Jadi kami bisa menghemat waktu dua jam per hari, sehingga produktifitas mereka yang sebelumnya checklist 30 unit, kini bias 40 unit per hari.

 

Sekarang setelah jadi direktur Anda menangani proyek mana saja?

Di Jakarta saya menangani apartemen Citra Lake Suites dan Citra Living, keduanya di CitraGarden City, serta proyek perkantoran strata title Citra Tower di Kemayoran (Jakarta Pusat). Kemudian perumahan CitraGarden BMW di Cilegon (Banten), apartemen CitraPlaza Nagoya di Batam,  perumahan CitraGrand Senyiur City di Samarinda (Kalimantan Timur), CitraGarden Aneka Pontianak (Kalimantan Barat), dan Grand Shenyang International City di China.

 

Kini tren coworking kian berkembang, orang tidak butuh space kantor yang luas, bagaimana Anda memasarkan perkantoran strata title (jual putus) di Kemayoran?

Awalnya kami jual per lantai tahun 2014. Setelah itu kami jual per unit dengan luas minimal 100 m2. Jadi satu lantai ada 12 unit. Tahun 2017 kami melihat tren coworking. Hanya, kalau coworking kan selamanya sewa, tidak terpikirkan memiliki aset (ruang kantor). Kalau sewa, uangnya hangus, kalau strata title bayarnya bisa diangsur panjang yang akhirnya jadi aset. Supaya terjangkau, akhirnya unit yang tadinya 100 m2 itu kita bagi lagi jadi empat, masing-masing luasnya antara 18-25 m2.  Untuk resepsionis, ruang rapat dan lounge kami sediakan dengan konsep coworking. Jadi yang mereka beli adalah ruang yang tidak bisa di-share, yaitu tempat kerja.  Unit seluas 18 m2 itu cukup menampung enam pekerja. Ruang rapat disewa sesuai pemakaian. Sedangkan untuk resepsionis, lounge, kebersihan area bersama dan lain-lain masuk dalam komponen service charge. Sejauh ini sudah tiga lantai yang terjual pakai konsep ini. Harga per meter (m2)-nya waktu launching Rp23 juta, sekarang sudah Rp34 juta. Tower-nya ada dua, masing-masing 28 lantai (34.000 m2). Tower pertama sudah terserap 80 persen. Tower kedua belum dipasarkan.

 

Apakah untuk perumahan juga ada terobosan marketing seperti perkantoran itu?

Untuk rumah masih tradisional. Saat ekonomi kurang menguntungkan seperti sekarang, orang lebih memilih beli rumah yang bangunannya lebih kecil dibandingkan luas kavelingnya. Rumah tumbuhlah.

 

Anda kan dari generasi milenial, ada gagasan membuat produk khusus untuk mereka?

Dari sisi produk sama saja, desain rumahnya juga sama. Yang ingin kita berikan adalah sisi kenyamanan (convenience), tambah lama orang ingin hunian siap pakai. Dulu hanya menjual rumah kosong, sekarang kita sediakan sekalian dengan lemari, kitchen, dan lain-lain meski harganya akan naik. Jadi, mereka kalau pindah tinggal bawa perabot  yang belum tersedia. Kami menawarkan dalam kondisi seperti itu karena rumahnya didesain kompak, jadi penataannya harus efisien. Selain itu rumah juga dilengkapi kunci elektronik, didukung jaringan fiber optic agar koneksi internetnya cepat, dan ada Wi-Fi di mana-mana.

 

Akankan cara itu menarik minat kalangan milenial untuk beli rumah?

Mereka biasanya baru memikirkan beli rumah kalau mau menikah. Kalau berkeluarga dan akan punya anak, tidak bisa lagi sewa atau kost. Biasanya orang yang mau berkeluarga juga mulai punya uang dan bisa mencicil rumah. Kalau kita melihat lebih jauh, orang beli rumah itu ada dua macam, untuk dihuni dan investasi. Kalau untuk investasi harus ada pasar yang menyewa sehingga investasinya menghasilkan uang. Mereka ini  bisa kita jembatani dengan menawarkan produk yang cocok ditempati kaum milenial.  Jadi,  milenial yang belum bisa beli rumah itu kita garap untuk memberikan nilai tambah (sebagai calon penyewa) bagi konsumen investor. Kalau investasinya bisa ditutup dengan pendapatan sewa, berarti konsumen bermotif investasi yang belum punya kemampuan membayar tinggi menjadi mampu beli.

 

Berarti  tidak ada produk khusus untuk kalangan milineal?

Segmen milenial selalu kita pertimbangkan tapi produknya tidak khusus untuk mereka. Kita tidak berpikir di satu klaster yang tinggal hanya mereka yang usianya 20-40 tahun.  Kalau seperti itu kan sangat tersegmentasi. Padahal, kesempatan menjual produk itu dari bermacam-macam segmen, dari sisi harga, ukuran, dan lain-lain. Dengan begitu pasar yang dilayani menjadi luas. Kalau harus mengakomodir tingkah laku (behavior) konsumen, bukan hanya milenial tapi juga orang yang sudah berumur dan orang berkeluarga. Kalau milenial, yang dipentingkan kemudahan tinggal, misalnya fasilitas yang menunjang aktifitas mereka seperti kemudahan mendapatkan angkutan umum, ada area komersialnya, dan lain-lain. Yang sudah berkeluarga  butuh tempat bermain anak, orang tua yang dipentingkan akses, ada ramnya, tangga dikurangi, dan lain-lain.

 

Apakah ada inovasi di bidang marketing, misalnya pemasaran online?

Sampai sekarang masih menggunakan chanel-chanel yang sudah biasa dipakai seperti broker dan sales in house. Untuk terobosan baru seperti market place online untuk pembelian  properti memang sudah ada sejumlah perusahaan yang mencoba, tapi belum ada yang cocok sekali. Mereka masih mencoba-coba apakah akan diterima pasar atau tidak. Sejauh ini inovasi marketing yang kami lakukan dari sisi penyampaian, misalnya membuat show unit virtual dengan software yang dapat diubah-ubah sesuai kebutuhan. Kalau sebelumnya mau membuat tiga show unit harus membangun tiga unit contoh, dengan show unit virtual kami lebih fleksibel, bisa dibawa ke pameran atau ke tempat-tempat penjualan di manapun juga.

 

Tren penggunaan teknologi informasi di perumahan sesuai dengan latar pendidikan Anda di bidang teknik?

Ya, ini kebetulan saja. Mau dari mana pun ujung-ujungnya itu inovasi, sekarang kebetulan yang berperan teknologi. Teknologi membuat perusahaan lebih efisien dan produktif. Tapi 5-10 tahun lagi kita tidak tahu apa yang akan menjadi agent of change-nya.

 

Anda ternyata dapat berperan di perusahaan yang besar dan mapan?

Bagaimanapun kuncinya manajemen memperbolehkan saya membawa ide-ide baru dulu. Kebetulan Pak Ci (Ciputra) dan Pak Budiarsa membolehkan. Selama ide yang saya bawa bisa diterapkan dan membawa dampak positif terhadap kinerja perusahaan, mereka  support.

 

Sebagai anak laki-laki tertua di keluarga Budiarsa, apakah sudah ada omongan dari orang tua bahwa pucuk pimpinan di sub holding II nanti akan diserahkan ke Anda?

Kebetulan perusahaan punya banyak proyek sehingga pembagian kerja di antara kami berempat cukup merata. Adik dan kedua kakak saya punya tanggung jawab mengelola proyek semua. Tentu di atasnya perlu seorang koordinator agar semua terarah. Untuk manajemen dan pengambilan keputusan, kita saling percaya masing-masing bisa menjalankan bagiannya untuk memperbesar perusahaan. Kebetulan saya ditunjuk sebagai koordinator.