HousingEstate, Jakarta - Serpong di Kota Tangerang Selatan, Banten, yang berbatasan dengan Jakarta Barat dan Selatan, Kabupaten Bogor dan Tangerang, adalah wilayah di megapolitan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi  (Jabodetabek) yang pengembangan real estatenya dinilai paling kinclong. Alasannya di wilayah itu banyak dikembangkan proyek berskala kota (township) berfasilitas lengkap, dan aksesnya ke Jakarta mudah baik melalui jalan biasa, tol, maupun kereta.

Kini pembeli rumah kebanyakan end user yang hendak mendiaminya sendiri.

Karena ekspektasinya yang tinggi itu, permintaan terhadap properti di Serpong terutama sebagai investasi juga besar, sehingga harga rumahnya cenderung paling tinggi dan menjadi acuan di Jabodetabek dengan kenaikan yang melompat-lompat selama booming properti 2010-2013. Jangan heran selama periode itu di proyek-proyek utama di kawasan seperti BSD City (6.000 ha), Alam Sutera (900 ha), Summeracon Serpong (700 ha), dan Paramount Serpong (700 ha), tidak ditawarkan lagi rumah seharga < Rp1 miliar.

Kalaupun ada, bentuknya sudah berupa apartemen. Karena itu untuk menampung permintaan dari kaum muda dengan penghasilan masih terbatas, developer pun mengembangkan proyek hunian berskala mini, kecil, dan sedang di sekitar Serpong dengan tetap menggunakan embel-embel Serpong kendati lokasinya sebagian sudah bukan di Serpong. Contohnya Serpong Natura, Serpong Jaya, Serpong Garden, Banara Serpong, dan lain-lain.

Mereka menawarkan rumah-rumah mungil 1-2 lantai seharga < Rp1 miliar yang lebih terjangkau kaum muda. Fasilitasnya nebeng kota-kota baru di dekatnya. Namun, karena motif developernya serupa, melansir rumah sebagai objek investasi dengan menjual “nama besar” Serpong, lama kelamaan harga rumahnya juga tidak bisa lagi di bawah Rp1 miliar sehingga juga tidak terjangkau oleh kebanyakan konsumen. Walhasil, pemasarannya juga seret dan makin anjlok setelah gelembung pasar pecah sejak 2014 dan belum sembuh sampai sekarang.

 

Kebanyakan suplai

Apalagi, pada saat bersamaan pasar berubah, makin didominasi Gen-Y yang tidak menjadikan rumah sebagai prioritas, kendati kalau ditanya sebagian besar mengaku tetap ingin punya rumah sendiri. Sementara kaum yang mapan sudah malas berinvestasi properti dan memilih memarkir duitnya di bank atau pasar uang. Pasar pun makin lesu. Yang tetap bergairah hanya pasar rumah seharga di bawah Rp300 juta dan rumah bersubsidi yang nilai pasarnya kecil.

Menurut Nelius Jinarta, owner Radja Properti, perusahaan broker properti dengan spesialisasi wilayah Serpong, saat ini harga properti di Serpong berada di titik terendah baik rumah baru (primary) maupun seken (secondary). “Karena banyak pasokan akibat dulu dibeli beramai-ramai. Sekarang semua mau jual unitnya sehingga harga jatuh,” katanya. Karena itu agar tetap bisa berjualan, para pengembang di Serpong dan sekitarnya pun menurunkan kelas, merilis rumah di bawah Rp1 miliar.

Gregorius GunHo, Direktur Utama GNA Group, pengembang dengan brand Golden Park di Tangerang dan Bekasi, menyatakan, saat ini berat melepas rumah seharga Rp1 miliaran di Serpong. “Yang rame rumah di bawah Rp1 miliar. Bahkan, BSD City dan township lain size rumahnya juga diperkecil supaya harganya bisa di bawah Rp1 miliar. Jadi, terjadi penurunan segmen karena yang beli sekarang kebanyakan end user yang kemampuan finansialnya terbatas,” jelasnya.

Lokasi di sekitaran township di Serpong paling banyak menawarkan rumah di range harga itu. “Dengan rumah di bawah Rp1 miliar kita masih bisa membukukan penjualan yang baik. Pemasarannya dikemas dengan cara bayar menarik yang memudahkan konsumen memesan,” ujarnya.

Misalnya, sejumlah biaya dimasukkan ke dalam harga jual sehingga tidak dibayar di depan tapi menjadi plafon KPR. Ada juga diskon biaya, depe ringan dan bisa dicicil. Jadi, konsumen cukup menyediakan dana awal yang kecil untuk membeli rumah. “Yang tadinya tidak terjangkau beli rumah di sekitaran Serpong, kini bisa. Dengan kiat seperti itu kami bisa jualan rata-rata 10 unit per bulan,” tutur Gunho.

 

Ada yang Rp400 jutaan

Golden Park 3 L5 1lt

GNA mengembangkan Golden Park (4 ha) di Jalan Lengkong Wetan yang terkoneksi dengan BSD City, Golden Park 2 (8 ha) dan Golden Park 3 (15 ha) di Jalan Gangga-Suradita, serta Golden Stone (24 ha) di Jalan Pusdiklat Pemda, Tangerang, selain beberapa proyek di Pondok Aren (Tangerang Selatan) dan Bekasi. Golden Park melepas tipe 67/83 seharga Rp900 jutaan, Golden Park 2 tipe 60/60 Rp700 jutaan, dan Golden Park 3 tipe 34/60 Rp500 jutaan.

Pilihan lain Banara Serpong (4,2 ha/2017 unit) di Jalan Raya Puspiptek (Muncul) yang juga terhubung dengan BSD City, besutan PT Serpong Bangun Cipta (SBC) yang menawarkan tipe 65/72 seharga Rp980 juta. Saat ini masih tersisa 30 unit dan sebagian rumah yang terbangun sudah mulai dihuni. “Ada juga tipe 72/105 seharga Rp1,1 miliar tapi sudah sold out,” kata Rustam, pemasarnya. Yang lebih murah juga ada. Lokasinya memang lebih jauh dari berbagai township di Serpong itu, tapi tidak masalah karena aksesnya bagus.

Banara Serpong

Yulia Hwa, agen properti independen yang spesialis memasarkan rumah-rumah di sekitaran Serpong, ada juga perumahan dari developer pribadi yang menjual rumah dengan harga lebih terjangkau. “Misalnya, Mutiara Residence di Jalan Haji Madi, Pondok Kacang (tidak jauh dari Graha Raya/350 ha), memasarkan lima rumah tipe 45/53 seharga Rp650 juta sebelum diskon. Di Jalan Puspita Raya ada tipe 43/72 seharga Rp580 juta, di Jalan Sumbing, Lengkong Kulon, tipe 50/60 dan 65/60 dilepas Rp679-700 jutaan,” ungkapnya.

Pilihan lain The Villas Town di Jalan Haji Jamat, Buaran, Serpong, dari PT Nusa Damar Kencana (NDK), tidak jauh dari Jalan Raya Puspiptek, yang merilis 32 rumah tipe 55/50 seharga Rp600 juta. Yang lebih murah di Jalan Masjid, Pemagarsari, Parung, Kabupaten Bogor, The Orchard Residence (1,8 ha/110 unit) dari PT Kayana Inti Selaras (KIS), berupa tipe 38/72 seharga Rp481,5 juta. Aksesnya sangat mudah karena terkoneksi langsung dengan Jalan Pahlawan Seribu yang melintasi BSD City.

Menurut staf marketingnya, sejak dipasarkan tahun 2016 harga rumahnya hanya naik sedikit. Untuk membelinya anda cukup menyediakan depe lima persen, setelah itu bisa akad kredit. Semua biaya digratiskan. Sementara BSD City sendiri tahun lalu merilis klaster The Savia (17 ha) di area pengembangan lama, berisi tipe 62/60 dan 64/72 seharga Rp800-900 jutaan. Sedangkan Paramount Serpong yang paling awal dan paling rajin (2013-2016) melansir rumah mungil < Rp1 miliar, kini tidak lagi menawarkan.

 

Contoh Penawaran Rumah < Rp1 Miliar di Serpong dan Sekitarnya

 

Perumahan Lokasi Tipe M2 (LB/LT) Harga (Rp/Unit)
Golden Park (4 ha)

GNA Group

Jl Lengkong Wetan 67/83 900 jutaan
Golden Park 2 (8 ha) Jl Gangga-Suradita 60/60 700 jutaan
Golden Park 3 (15 ha) Jl Gangga-Suradita 34/60 500 jutaan
Banara Serpong (4,2 ha)

PT Serpong Bangun Cipta

Jl Raya Puspiptek 65/72 980 juta
The Villas Town

PT Nusa Damar Kencana

Jl H Jamat, Buaran 55/60 600 juta
Mutiara Residence Jl H Madi, Pondok Kacang 45/53 650 juta
The Orchard Residence Jl Masjid, Pemagarsari, Parung 38/72 481,5 juta

Sumber: Wawancara HousingEstate, September 2018