HousingEstate, Jakarta - Walaupun nilainya selalu meningkat, jeleknya investasi properti, tidak bisa langsung diuangkan seperti deposito atau surat berharga alias tidak likuid. Kita perlu menjual atau menyewakannya dulu. Dan, itu perlu proses dan persiapan supaya kita mendapatkan harga terbaik. Properti yang kita miliki, entah berupa rumah, apartemen, atau ruko/rukan, juga perlu didandani dulu atau bahkan direnovasi kecil-kecilan supaya menarik.

Kadang hanya mengecat ulang, memperbaiki pagar, dan mengganti gordin sudah bisa menaikkan harga jual rumah.

Menurut Anton Sitorus, Direktur Research and Consultancy Savills Indonesia, sebuah perusahaan riset dan konsultan properti di Jakarta, untuk mendapatkan harga terbaik dari properti yang dimiliki, pertama-tama kita perlu melakukan survei pasaran harga rumah setara di sekitarnya. Survei itu perlu supaya harga yang kita tawarkan rasional. Soal harga ini penting karena nilai sebuah properti itu spesifik, tidak selalu bisa dipukul rata, kendati berada di kawasan yang sama.

Properti yang usia bangunannya baru lima tahun tentu berbeda harganya dengan yang sudah 20 tahun. Begitu pula properti dengan sertifikat hak milik, tidak sama dengan yang masih HGB. Rumah tinggal yang memiliki view langsung ke arah danau indah, bisa lebih tinggi nilainya daripada yang menghadap jalan ramai. Rumah dengan luas tanah dan bangunan 1.500 m2 lebih rendah harganya (dalam meter persegi) dibanding yang hanya 150 m2. Dan seterusnya. Perbandingan harus dibuat dengan properti yang kira-kira sama spesifikasinya.

“Kita tidak bisa menjual atau menyewakan properti menurut selera kita, harus riset dan survei dulu supaya dapat harga yang pas. Artinya tidak under atau over price. Sekarang (dengan kemajuan teknologi informasi), informasi itu mudah didapatkan,” katanya. Bahkan, perkembangan teknologi informasi itu juga bisa kita manfaatkan untuk mempromosikan properti yang hendak dijual atau disewakan. Banyak portal jual beli properti yang bisa dimanfaatkan gratis.

“Memasarkan properti secara online juga bisa dipakai sekaligus untuk mengetahui pasarannya saat itu dan seberapa besar peminatnya,” ujarnya. Secara umum lokasi dan akses masih menjadi pertimbangan utama orang dalam menilai properti. Pertimbangan lokasi itu dipengaruhi preferensi masing-masing. Ada yang mengunggulkan lokasi yang dekat dengan fasilitas publik, ada yang mengutamakan lokasi yang mudah dicapai dari stasiun transportasi massal, ada pula yang memilih lokasi yang dekat dengan tempat kerjanya.

 

Fleksibel

Setelah lokasi baru orang mempertimbangkan hal lain seperti suasana lingkungan, harga, desain dan kualitas bangunan, dan lain-lain. “Gambaran lokasi (dikaitkan dengan nilai jual rumah) itu seperti ini. Kalau lokasinya bagus dan penawarannya sedikit, itu berarti (propertinya) produk premium. Artinya, banyak yang cari tapi penawarannya jarang. Lokasi-lokasi seperti ini cukup banyak sesuai segmen masing-masing. Kalau kita punya properti seperti itu, bargaining position-nya bisa lebih tinggi,” jelas Anton.

Setelah mengetahui harga wajar rumah dikaitkan dengan lokasi dan lain-lain itu, jangan pasarkan properti anda secara as is atau apa adanya. “Paling tidak dibersihkan dan dirapikan supaya lebih menarik,” kata Anton. Pendapat senada diutarakan Oka M Kauripan, Direktur LJ Hooker Indonesia, sebuah perusahaan broker properti asal Australia.

“Propertinya di make up dulu supaya tampil lebih baik. Kita tidak tahu kesan pertama calon pembeli seperti apa saat melihat properti kita. Karena itu rumahnya harus terlihat lebih rapi,” ujarnya. Bahkan, kalau bangunannya sudah agak tua, mungkin perlu banyak direnovasi sebelum ditawarkan ke pasar. Kalau dijual as is bisa jadi calon pembeli hanya menghitung nilai tanahnya.

Pakar real estate seperti Dolf de Roos dalam bukunya “Real Estate Riches” juga menyatakan demikian. Sebaiknya tidak melepas properti anda secara as is, tapi dirapikan dulu. Bahkan, mengecat ulang, merapikan pagar dan halaman, serta mengganti gordin bisa memberikan kesan lebih bagus kepada calon pembeli sehingga harga jual rumah bisa lebih tinggi lagi. “Mungkin kita keluar 5-10 persen untuk biaya-biaya touch up (rumah) itu, tapi dari situ kita bisa dapat return 15-20 persen karena calon pembeli jadi lebih tertarik. Jadi, keluar biaya tapi kita dapat return lebih besar,” jelas Oka.

Bila properti hendak disewakan, pemilik harus bersikap lebih fleksibel. “Tidak bisa lagi mematok harus bayar sewa setahun di muka, tapi lebih fleksibel, misalnya per tiga bulan atau bahkan bulanan,” katanya. Penyediaan fasilitas untuk mengangkat harga sewa pun harus terukur sesuai pengamatan terhadap situasi pasar saat itu. Fasilitas WiFi misalnya, kini sudah tidak populer di hunian sewa karena umumnya orang sudah punya paket data sendiri. Memaksakan menyediakannya bisa membuat rumah malah tidak laku. “Yang terpenting rumahnya dibuat aman dan nyaman ditempati,” lanjutnya.

 

Jasa broker

Rumah Seken Di BSD Jl Ambon

Masih banyak yang enggan menggunakan jasa broker profesional untuk menjual properti karena tidak mau membayar komisinya. Padahal, broker profesional bukan hanya perantara yang mempertemukan penjual dan pembeli, tapi juga konsultan yang akan memberikan informasi terkait potensi pasar propertinya dikaitkan dengan lokasi, kualitas desain dan bangunan, dan lain-lain. Broker akan membantu pemilik  memperoleh harga yang bagus dan pembeli mendapatkan produk yang tepat.

“Properti itu butuh maintenance. Kalau rumah harus bayar iuran pengelolaan lingkungan (IPL), apartemen bayar service charge. Kita nggak mau kasih komisi 2-3 persen sama broker, tapi keluar biaya maintenance lebih besar karena propertinya lama tidak terjual,” kata Oka. Untuk properti bernilai besar dan pasarnya tidak anda pahami betul, menggunakan jasa broker sangat dianjurkan agar mendapatkan harga yang pantas.

Saat ini harga properti seken cenderung terkoreksi sejak naik gila-gilaan selama 2012-2015. Banyak pemilik yang ingin segera melepas asetnya karena butuh uang atau sudah tidak kuat membayar biaya maintenance-nya. Kendati harga terkoreksi, pemilik tetap bisa untung menjual propertinya selama mengetahui situasi pasar. Misalnya, anda punya ruko yang harganya stagnan selama 2-3 tahun terakhir dan sulit dijual. Anda bisa menjualnya di bawah harga pasar, kemudian langsung dibelikan lagi properti lain di lokasi favorit yang harganya sedang jatuh seperti Serpong, Tangerang Selatan (Banten).

“Nanti kenaikan nilai properti baru itu bisa lebih tinggi dibanding tetap mempertahankan ruko. Jadi, likuidasi properti di tangan, belikan properti yang memberikan return lebih, kita pun tetap untung. Tentu analisisnya harus kuat. Makanya perlu ahli (yang mengerti pasar),” tutur Oka.