HousingEstate, Jakarta - Setelah lima tahun bekerja pada perusahaan keluarga, Donald J Trump muda memutuskan untuk memulai debut pertamanya membangun sebuah proyek real estate di Manhattan. Keputusan ini sepertinya berbeda dengan jalan pikiran ayahnya, Fred Trump, seorang pengusaha real estate yang sukses di Brooklyn. “Jika saya bisa membeli lahan dengan harga satu dollar per kaki persegi di Brooklyn, kenapa saya harus membayar seribu dollar untuk satu kaki persegi di Manhattan?” begitu kata sang ayah.
Donald J Trump muda jalan terus dengan keyakinannya. Dan kini kita mengenal Donald J Trump sebagai salah satu real estate titan kelas dunia. Mendengar nama Trump orang segera menganalogkan dengan: kaya raya dan real estate.
Satu dollar per kaki persegi di Brooklyn dan seribu dollar per kaki persegi di Manhattan. Kenapa Donald Trump memilih Manhattan yang lebih mahal? Kenapa Anda memilih menyewa ruang kantor di kawasan pusat Jakarta, padahal di Ciledug berpuluh kali lebih murah? Kenapa Anda memilih membeli rumah di Bintaro Jaya, padahal beberapa kali lebih mahal dibanding rumah di Cikupa?
On Rent, adalah judul bab 2 buku yang ditulis ekonom David Ricardo pada 1817, On The Principles of Political Economy and Taxation. Bayangkan dunia belum seramai orang seperti sekarang. Sebuah komunitas dengan penduduk yang masih segelintir, dengan ketersediaan lahan subur berlimpah, tanpa harus berebutan untuk mengolahnya. Jangan bayangkan ada tenaga upahan, karena semua penduduk punya lahan berlebih. Banyak lahan subur kosong yang tidak tergarap. Anda datang ke komunitas itu, bermaksud mengolah sepetak lahan subur untuk ditanam komoditas pangan. Berapa Anda harus menyewa? Ekstrimnya, mungkin tidak ada sewa. Kalaupun ada akan kecil sekali. Pemilik tidak punya parameter berapa sewa yang harus diminta ke Anda. Toh, lahan itu tidak mampu dia garap karena keterbatasan sumber daya. Jadi, Anda garap atau tidak, sama sekali tidak ada pengaruhnya secara ekonomi (yang bersifat merugikan) kepadanya. Cerita akan menjadi lain setelah beberapa waktu kemudian komunitas itu menjadi padat oleh imigran, dan tidak ada lagi lahan subur yang tersisa. Pemilik akan memasang sewa tinggi atas lahan itu, jika Anda tidak mau, pemilik akan melepaskan lahan itu untuk orang lain, karena peminat berjubel. Kelangkaan. Itulah kata kunci pertama kenapa sewa atas lahan (juga nilai atas lahan) muncul dalam kehidupan kita. Semakin langka, semakin bernilai tinggi. Semakin langka, semakin mengharuskan adanya kompensasi ekonomi. (Sampai detik ini kita bersyukur tidak harus membayar udara bebas yang kita hirup).
Semakin banyak imigran datang ke komunitas itu, dan lahan subur semakin habis, lahan kurang suburpun diminati untuk disewa. Berapa sewanya? Harga sewa lahan kurang subur akan lebih rendah dibanding lahan subur. Seberapa rendahnya? Proporsional dengan seberapa rendah kemampuan lahan tersebut menghasilkan dibanding lahan subur. Ini kata kunci kedua tentang teori sewa lahan: produktifitas. Tinggi rendahnya sewa lahan ditentukan produktifitasnya. Selangka apapun lahan subur dan sebanyak apapun peminat, Anda tidak akan mau menyewa pada tarif yang sama dengan lahan subur. Produktifitaslah yang menentukan tinggi rendahnya sewa.
Semoga Anda setuju dengan saya: teori tentang sewa tanah yang ditulis 180 tahun lalu itu rasanya masih relevan untuk menjelaskan fenomena masa kini. Termasuk untuk menjawab pertanyaan perbedaan sewa ruang di pusat Jakarta dan Ciledug, perbedaan harga rumah di Bintaro Jaya dan Cikupa.
Kerangka teori sederhana tadi sangat berguna bagi kita untuk menyikapi fenomena-fenomena di sektor properti: kenapa harga sewa kawasan komersial tertentu meningkat relatif lebih tinggi dibanding kawasan lain, kenapa harga properti di kawasan perumahan tertentu meroket sementara kawasan lain tidak. Produktifitaslah yang menentukan tinggi rendahnya sewa. Bukan sebaliknya.
Mengukur produktifitas properti komersial tentunya relatif lebih mudah dibanding properti residensial. Anda tentu tidak kesulitan mengukur layak tidaknya harga sewa ruang kantor Anda, karena Anda tahu berapa rupiah yang bisa Anda hasilkan dengan berkantor di sana. Bagaimana dengan rumah tinggal? Teori sewa David Ricardo tetap relevan: kenyamanan, rasa aman, aksesibilitas, kedekatan dengan tempat kerja, kelengkapan fasilitas untuk Anda dan keluarga, semua itu bernilai ekonomi. Kalau Anda mau, dengan sedikit usaha dapat menghitung dalam rupiah.
Kejelian mengkuantitaskan produktifitas dari properti yang Anda sewa atau beli, properti komersial maupun residensial, akan menghindarkan Anda dari resiko kerugian. Terlebih lagi jika kita piawai mengestimasi produktifitas di masa datang, ada peluang keuntungan.
Anda mungkin sudah mendengar kisah Ir. Ciputra mengubah lahan sekitar 1.500 ha di Surabaya Barat yang dikenal dengan nama daerah Lakar Santri, kawasan kering yang sangat tidak menarik, kini sekitar 600 ha telah menjadi kawasan hunian prestisius Citra Raya. Heru Narwanto
Sumber bacaan:
- David Ricardo, 1817, On The Principles of Political Economy and Taxation, John Murray, London. www.econlib.org/library/Ricardo/ricP.html
- Donald J. Trump & Meredith Mclver, 2005, TRUMP Think Like a Billionaire, Ballantine Books, New York.
- Andrias Harefa & Eben Ezer Siadari, 2006, The Ciputra’s Way, Elex Media Komputindo.
