HousingEstate, Jakarta - YIELD digunakan sebagai ukuran tingkat menghasilkan suatu properti. Selain yield, umum menyebut juga return. Apartemen yang Anda beli Rp600 juta di bilangan Jakarta Pusat beberapa waktu lalu, mungkin kini telah disewa seseorang Rp60 juta per tahun. Ini berarti yield apartemen Anda 10 persen. Cara menghitungnya Rp60 juta dibagi Rp600 juta.
Ceritanya akan berbeda ketika uang Rp600 juta tadi Anda belikan rumah di salah satu perumahan di Depok, ternyata hanya laku disewakan Rp24 juta per tahun. Berarti yield rumah Anda empat persen. Lain lagi jika uang Rp600 juta Anda belikan ruko di Jakarta Selatan. Mungkin kini ruko tersebut laku disewakan Rp48 juta per tahun. Berarti yield ruko Anda delapan persen.
Anda lihat, uang Rp600 juta itu bisa menghasilkan yield yang berbeda untuk jenis properti yang berbeda. Dalam contoh di atas apartemen mempunyai yield yang tertinggi dibanding ruko dan rumah. Yield rumah hanya setengah dari yield ruko, dan bahkan kurang dari setengah yield apartemen. Jika demikian, kenapa tidak semua orang membeli apartemen atau ruko?
Motivasi. Ini merupakan kata penjelas pertama. Motivasi orang membeli properti sangat beragam. Tidak semua orang bermotif investasi ketika membeli properti. Bagi Anda dengan motif utama pembelian properti sebagai investasi, yield merupakan salah satu parameter penting di dalam membuat keputusan.
Pertanyaan mungkin berlanjut. Apakah semua investor properti pasti membeli apartemen? Yakin Anda sudah tahu, tidak semua investor membeli apartemen, walaupun yield-nya lebih tinggi 2,5 kali dibanding rumah. Bahkan, secara jumlah, saat ini konsumen landed property (rumah) masih sangat jauh lebih banyak berlipat-lipat, dibanding apartemen.
Resiko. Ini kata penjelas kedua. Bersamaan dengan yield yang lebih tinggi melekat pula resiko yang lebih tinggi. Ketika kamar mandi rumah Anda mampet, Anda tinggal panggil tukang. Sebentar kemudian kenyamanan Anda nikmati kembali. Keluarga Anda merasa kamar tidur rumah kurang banyak, kamar mandi perlu ditambah, atau beberapa dinding penyekat ruang rumah Anda semakin hari semakin membosankan. Anda dapat melakukan renovasi sesuai keinginan, kapan saja, asalkan Anda siap secara finansial.
Semua itu akan berbeda ceritanya jika Anda tinggal di apartemen. Menambah kamar mandi, hampir tidak bisa dilakukan. Menambah kamar tidur, menjebol dinding ruang, mungkin bisa mungkin tidak. Yang pasti kalaupun bisa, biaya yang harus Anda keluarkan akan jauh lebih mahal dibanding renovasi rumah. Bahkan, untuk memasukkan perabotan, furnitur, akan mempunyai konsekuensi biaya yang berbeda antara rumah dan apartemen. Anda masih ingat bagian-bagian awal film Ghost, ketika Demi Moore memasukkan patung-patung ukuran jumbo ke dalam apartemennya? Tidak semua orang merasa nyaman dengan tambahan kerumitan dan tambahan biaya seperti demikian.
Preferensi. Ini kata penjelas ketiga. Preferensi masingmasing orang atas resiko berbeda-beda. Bagi sebagian orang, resiko yang dicontohkan untuk apartemen di atas mungkin bukan sesuatu yang mengganggunya. Dia ambil resiko itu. “Toh belum tentu akan mampet, toh belum tentu akan ada yang retak. Jadi tidak perlu renovasi, nggak apa-apa perlu biaya lebih mahal untuk perawatan dan perbaikan”. Dia memilih apartemen dan dia mempunyai ekspektasi yield yang tinggi, 10 persen. Bagi sebagian yang lain lebih baik memilih rumah, walaupun potensi yield-nya hanya 4 persen.
Masih termasuk dalam kelompok resiko, adalah keberlangsungan properti itu mempertahankan tingkat pendapatan (sewa) terkait dengan keusangan fisik, fungsi dan ekonomi. Mempertahankan gerusan nilai akibat keusangan fisik, fungsi, dan ekonomi pada apartemen dan ruko relatif lebih sulit dibanding pada rumah. Anda mungkin inginnya ruko Anda tetap kinclong, tetapi kalau unit kanan kiri depan belakang Anda tidak melakukan hal yang sama, usaha Anda tidak banyak merubah keadaan. Dalam hal ini apartemen dan ruko banyak melibatkan keputusan kolektif semua penghuni. Dan, ini sering tidak mudah.
Coba lihat apartemen atau ruko Anda saat ini, kemudian bayangkan waktu 40 atau 50 tahun ke depan. Bagaimana kondisinya saat itu? Jika sulit mengimajinasikan, tengoklah ruko-ruko tua di sekitar Karang Anyar (kawasan Sawah Besar, Jakarta Pusat). Kusam, sepi, tua. Sekian puluh tahun lalu deretan ruko itu mungkin bersinar, riuh, muda.
Sekarang tengoklah rumah-rumah tua di Tebet, atau Kebayoran Baru atau mungkin rumah tua milik orang tua Anda. Umur rumah itu mungkin sama dengan ruko tua tadi, atau mungkin malah lebih. Tapi lihatlah, tetap cantik dan sexy untuk ditinggali, disewa, dibeli, dengan harga yang terus melambung. Namun ingat, yield rumah jauh lebih rendah dibanding apartemen atau ruko. Heru Narwanto
Sumber bacaan:
- Jeffrey D Fisher, Robert S Martin, 1994, Income Property Valuation, Real Estate Education
Company, USA
