Bagaimana Menaksir Nilai Rumah?

HousingEstate, Jakarta - Disebut menaksir karena memang harga yang sesungguhnya belum muncul. Harga akan muncul ketika sudah terjadi transaksi, misalnya diperjualbelikan. Ketika Anda akan menjual rumah atau membeli rumah, kegiatan penaksiran ini diperlukan supaya Anda dapat menentukan berapa nilai yang paling tepat atas rumah tersebut. Tidak ada rumus seratus persen eksak untuk menaksir nilai rumah, makanya cara untuk sampai pada taksiran nilai rumah disebut dengan pendekatan. Ini adalah gabungan antara seni yang melibatkan intuisi dan eksakta untuk mengalkulasi.

Saya akan perkenalkan tiga pendekatan untuk menaksir nilai rumah. Silakan nanti pilih mana yang paling cocok. Pertama, nilai rumah dapat didekati dengan membuat perbandingan dengan nilai rumah lain yang sejenis di sekitarnya dan sudah terjadi transaksi. Cara ini simpel dan langsung, Anda hanya perlu jeli mengamati transaksi rumah di sekitar Anda. Kedua, nilai rumah dapat Anda dekati dengan memperkirakan berapa biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan rumah tersebut. Logikanya, orang yang rasional tentu tidak mau mengeluarkan uang yang jauh lebih tinggi dari biaya membuatnya, jika dia bisa membuat. Ketiga, nilai rumah dapat Anda dekati dengan mempertimbangkan berapa besar kemampuan rumah tersebut memberikan potensi penghasilan untuk Anda, tentu penghasilan tersebut adalah sewa. Penjelasan lebih detail dan bagaimana menerapkan masing-masing pendekatan itu adalah sebagai berikut.

Pendekatan pertama biasa disebut dengan pendekatan perbandingan, ada juga yang menyebutnya dengan pendekatan data pasar. Untuk menerapkannya, langkah pertama teliti dengan cermat rumah yang akan ditaksir. Kita harus melihat langsung rumah tersebut. Dapatkan data fisik rumah seperti luas rumah, luas tanah, tinggi rumah jumlah kamar tidur kamar mandi dan ruangan-ruangan lain. Teliti dengan cermat, lihat langsung setiap sudut rumah jangan sampai ada yang terlewat. Catat dan foto semua yang kita lihat. Apakah ada keretakan, ada kerusakan. Apakah ada aspek yang menonjol dari bangunan, desain dan tata letaknya misalnya. Apa bahan material bangunannya: bahan pintu jendela, dindingnya, plafon, lantai. Bagaimana pula finishing-nya apakah rapi, sempurna. Bagaimana dengan struktur bangunannya apakah memenuhi standar. Adakah fasilitas bangunan seperti AC, pemanas air. Bagaimana dengan instalasi air bersih dan kotornya. Apakah ada bangunan pendukung seperti kolam renang, gazebo, dan sebagainya Berlanjut pada inspeksi tapak tempat bagunan diidirikan. Berapa luasnya, berapa jarak rumah dari batas pinggir tanah, berapa luas halaman, apakah tanah persis di pinggir jalan. Berapa lebar jalan depan rumah, apakah mobil dapat leluasa masuk. Apakah tanah sejajar dengan tinggi jalan, atau di bawah jalan atau di atas jalan. Bagaimana dengan letak lahan apakah ada di sudut jalan atau di tengah. Dan yang sangat penting adalah meneliti dokumen. Apakah tanah bersertifikat, apakah bangunan ber IMB. Bagiamana status hukum rumah tersebut apakah clear atau sedang terbelit masalah. Sekarang tinjau kondisi eksternal rumah. Catat apa yang terdapat di kanan kiri rumah: rumah tetangga, kebon, padang rumput, area hijau, kuburan, tempat sampah, atau yang lainnya. Catat semua jangan ada yang terlewat. Bagaimana lingkungan rumah tersebut, apakah lingkungan rumah tinggal yang aman dan nyaman. Bagaimana akses menuju rumah tersebut apakah mudah dan nyaman, mudah dijangkau dengan kendaraan umum atau harus dengan kendaraan pribadi.

Mungkin masih banyak poin penting yang belum saya sebutkan. Intinya adalah Anda harus menginspeksi setidaknya tiga aspek penting yaitu: fisik rumah yang terdiri dari tanah dan bangunan, legalitas rumah, dan aspek eksternal yaitu faktor luaran tetapi berpengaruh terhadap nilai rumah.

Kenapa kita harus identifikasi itu semua? Harus, karena kita ingin menaksir nilai rumah itu. Kalau setiap yang kita sebut di atas diberi skor, lalu dijumlahkan maka kita akan ketemu dengan taksiran nilai rumah. Jadi, kalau kita padankan dengan barang, nilai rumah adalah sekarung skor dari poin-poin yang kita sudah identifikasi tadi. Kalau setiap poin tadi skornya tinggi maka otomatis nilai rumah juga tinggi. Bertambah dan berkurangnya skor tiap poin akan mengurangi atau menambah nilai rumah.

Jika kita sudah selesai memeriksa dan mencatat poin-poin penting dari rumah yang akan kita nilai, maka langkah selanjutnya adalah mendapatkan data pembanding. Yaitu rumah di sekitar yang pernah dilakukan transaksi. Usahakan sedekat mungkin dengan rumah yang dinilai dan semirip mungkin serta terjadinya transaksi belum terlalu lama, kalau bisa jangan lebih setahun. Kemudian, lakukan identifikasi fisik tanah dan bangunan, fasilitas pendukung dan faktor eksternal serta dokumen legal rumah pembanding itu, sebagaimana yang kita lakukan pada rumah yang kita nilai. Catat dan ambil fotonya. Setelah selesai satu rumah pembanding, usahakan mendapat pembanding yang lain dan lakukan langkah lanjutan yang sama. Semakin banyak data pembanding semakin baik.

Kini kita siap menaksir. Caranya, bandingkan setiap poin yang sudah kita identifikasi pada inspeksi lapangan tadi antara rumah yang kita taksir dan rumah pembanding. Jika poin tertentu rumah pembanding lebih baik dari rumah yang ditaksir, maka berikan penyesuaian minus pada nilai rumah pembanding. Kalau pada poin yang lain rumah pembanding lebih buruk dibandingkan rumah yang kita taksir, berikan penyesuaian plus pada nilai rumah pembanding. Begitu seterusnya untuk setiap poin, sehingga diperoleh total persentase plus minus. Berdasarkan persentase penyesuaian itu nilai rumah yang kita taksir diketahui nilainya. Rupanya kita berpisah sementara dulu di sini karena keterbatasan ruang, padahal penjelasan belum begitu gamblang. Heru Narwanto