Bagaimana Menaksir Nilai Rumah? (Bagian 2)

HousingEstate, Jakarta - Sebelumnya kita sudah siap menaksir rumah dengan pendekatan perbandingan. Beberapa rumah yang diperjualbelikan di lokasi sekitar telah kita catat data fisik, data legalitas dan data eksternalnya. Selanjutnya kita mengalkulasi perbedaan antara rumah pembanding dengan rumah yang sedang kita nilai, sehingga pada akhirnya kita akan mendapatkan taksiran nilai rumah yang sedang kita nilai. Sekarang kita akan melanjutkan penjelasannya. Misalkan nilai rumah pembanding adalah Rp500 juta. Jika lokasi rumah pembanding lebih baik dari rumah yang kita nilai, maka kita perlu memberikan penyesuaian minus. Penyesuaian ini dapat berupa nominal rupiah, misal minus Rp20 juta, Rp50 juta, Rp100 juta, tergantung seberapa besar perbedaannya, atau juga dapat menggunakan persentase misal minus 5 persen, 10 persen, 20 persen. Selain aspek lokasi, silakan cermati dengan seksama apakah ada aspek lain yang berbeda, seperti fisik bangunan. Jika dari fisik bangunan rumah pembanding lebih jelek dari rumah yang kita nilai, maka berikan penyesuaian plus, misal kita gunakan persentase yaitu plus 10 persen. Begitu seterusnya, kita membuat penyesuaian berdasarkan kelompok perbedaan-perbedaan lainnya sehingga kita dapatkan total penyesuaian, misal total penyesuaian adalah plus 20 persen. Kini kita mendapatkan taksiran nilai rumah yang sedang kita nilai yaitu Rp600 juta. Angka ini diperoleh dengan cara menjumlahkan nilai rumah pembanding Rp500 juta dengan penyesuaian plus 20 persen.

Setelah selesai dengan data pembanding pertama, kita dapat melanjutkannya pada data pembanding kedua. Misal harga rumah pembanding kedua adalah Rp750 juta, setelah kita lakukan proses pembandingan maka diperoleh total persentase penyesuaian sebesar minus 20 persen. Dengan demikian taksiran nilai rumah yang kita nilai adalah Rp750 juta dikurangi dengan 20 persen diperoleh Rp600 juta.

Jika kita masih mempunyai data pembanding, maka kita dapat melanjutkan proses pembandingan pada data ketiga. Misal harga rumah pembanding ketiga adalah Rp700 juta. Setelah membandingkan semua titik perbedaan diperoleh persentase perbandingan minus 10 persen. Maka kita memperoleh taksiran nilai rumah yang sedang kita nilai Rp630 juta. Begitu seterusnya. Semakin banyak data pembanding semakin baik. Pada prakteknya, tiga data pembanding cukup memadai asalkan kita benar-benar teliti dalam menerapkan pembandingan unsur-unsur yang berbeda antara rumah pembanding dan rumah yang sedang dinilai.

Berdasarkan kalkulasi pembandingan yang telah kita buat tadi, atas rumah yang sedang kita nilai diperoleh tiga taksiran nilai rumah yaitu Rp600 juta berdasar data pembanding pertama, Rp600 juta berdasar data pembanding kedua, dan Rp630 juta berdasar data pembanding ketiga. Pada tahap ini, kita memasuki tahapan rekonsiliasi nilai. Kita harus membuat kesimpulan berapa taksiran nilai rumah. Caranya dengan memilih salah satu dari tiga kesimpulan nilai tadi, misal langsung diputuskan nilai rumah adalah Rp600 juta. Atau melalui cara lain yaitu berdasarkan rerata dari ketiga nilai tersebut, yaitu Rp610 juta. Keputusan untuk memilih salah satu atau berdasarkan rerata, sangat tergantung pada kualitas data dan kondisi objek pembanding dan objek yang dinilai. Semua ini dapat diidentifikasi jika Anda benar-benar melakukan survei lapangan.

Pendekatan kedua dalam menaksir nilai rumah adalah pendekatan biaya. Taksiran nilai rumah diperoleh dengan cara menjumlahkan nilai tanah ditambah dengan nilai bangunan beserta fasilitas pendukungnya. Pada penerapannya, nilai tanah maupun nilai bangunan dihitung per meter persegi dan dikalikan dengan luasannya. Sejauh pengalaman yang saya miliki, pendekatan penilaian rumah seperti ini sangat mudah dicerna dalam logika masyarakat umum kita, walaupun pada tataran praktisi profesional penilai Internasional pendekatan ini kurang begitu diterima sebagai pendekatan utama. Pendekatan ini lebih digunakan sebagai cross check atas hasil penilaian dengan pendekatan lain. Alasannya adalah, nilai rumah tidak selalu sejalan dengan biaya membuatnya. Sebagai gambaran, dua rumah yang dibangun dengan biaya yang sama, luas tanah dan bangunan sama, bisa bernilai berbeda jika yang satu dirancang oleh arsitek profesional sementara yang lainnya oleh seseorang yang tidak memahami kaidah rancang bangunan. Walaupun biaya membangunnya sama, pada lokasi yang sama, namun rumah yang tertata apik dan nyaman tentu akan mempunyai nilai jual yang lebih tinggi dibanding rumah yang dibangun asal jadi.

Penerapan pendekatan biaya untuk menilai rumah adalah sebagai berikut. Tidak peduli apakah rumah yang sedang kita nilai adalah baru atau telah berumur lama, kita harus memperkirakan biaya membangun rumah tersebut dalam keadaan baru. Tahapan ini dilaksanakan tentu setelah kita melakukan penelitian lapangan pada fisik rumah secara cermat sebagaimana telah diuraikan sebelumnya pada saat kita memulai penerapan pendekatan perbandingan pada edisi bulan lalu. Setelah diperoleh taksiran biaya membangun baru, maka langkah selanjutnya adalah memperkirakan besaran penyusutan bangunan. Misal bangunan berumur 10 tahun, dan bangunan kurang mendapat perawatan rutin yang memadai. Taksiran penyusutan fisik misalnya sebesar 20 persen. Jika biaya membangun bangunan baru adalah Rp400 juta, maka nilai bangunan adalah Rp320 juta. Taksiran nilai bangunan ini diperoleh dengan cara mengurangi biaya membangun bangunan baru Rp400 juta dengan penyusutan 20 persen. Setelah diperoleh taksiran nilai bangunan, maka selanjutnya taksiran nilai rumah dapat dikalkulasi dengan cara menambahkan nilai tanahnya. Sampai di sini semoga penjelasan ini dapat diikuti. Agar mudah mendapat gambaran, dengan berat hati saya harus menyertakan angka-angka pada penjelasan di atas. Semoga tidak mengurangi kenyamanan Anda mengikuti tulisan ini. Heru Narwanto