Pemain Properti, Perhatikan Pajak Ini

HousingEstate, Jakarta - Tulisan edisi ini terutama saya tujukan untuk Anda perorangan yang berbisnis di sektor properti. Mungkin bermanfaat juga untuk perusahaan properti berskala kecil menengah.

Perhatikan ilustrasi berikut. Seorang pengusaha ulet menikmati kesuksesannya di bisnis properti yang dirintis sejak 2010 yang lalu. Bisnisnya adalah membangun satu dua rumah, kemudian pengusaha itu menjualnya dikisaran harga Rp400 juta. Usahanya berkembang, setiap bulan minimal pengusaha itu memiliki dua unit rumah yang siap dijual. Pajak dibayar dengan tertib. Pengusaha itu membayar PPh final 5% dari harga setiap unit yang dijual. Pembeli membayar BPHTB, juga 5% dari harga jual setelah dikurangi NPOPTKP. Tibalah saatnya tahun 2014 kemarin pengusaha itu diperiksa oleh Kantor Pajak untuk tahun pajak 2011 dan 2012. Pengusaha itu tenang dan percaya diri karena merasa telah membayar pajak dengan tertib dan jujur.

Beberapa waktu kemudian pengusaha itu terkejut bukan kepalang, ketika proses pemeriksaan selesai, oleh Kantor Pajak pengusaha itu dikenakan SKP (Surat Ketetapan Pajak) lebih dari Rp3,2 Milyar! Tepatnya sebesar Rp1,48 miliar untuk tahun pajak 2011 dan Rp1,776 miliar untuk tahun pajak 2012.

Penjelasannya sebagai berikut. Dari menjual satu dua rumah setiap bulan, pengusaha tersebut tahun 2011 membukukan omset Rp10 miliar setahun. Pengusaha ini sebenarnya setiap transaksinya sudah membayar PPh final 5% dari harga transaksi. Ternyata ada jenis pajak lain yang luput dari perhatian pengusaha ini. Yaitu PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 10% dari harga transaksi. Dasar hukumnya adalah Pasal 3A Undang-Undang PPN: pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) atau Jasa Kena Pajak (JKP), wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP (Pengusaha Kena Pajak) dan wajib memungut, menyetor, dan melaporkan PPN yang terutang. Ketentuan ini dikecualikan bagi pengusaha kecil, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Untuk tahun pajak 2011 dan 2012 dalam contoh kita di atas, batasannya adalah Rp600 Juta. Artinya pengusaha dengan omset Rp600 juta ke bawah, tidak wajib memungut, menyetor dan melaporkan PPN. Tetapi, bagi pengusaha dengan omset di atas Rp600 juta wajib. Nah, pengusaha tadi mempunyai omset Rp10 miliar, yang berarti di atas Rp600 juta dan wajib memungut, menyetor dan melapor PPN.

Dengan demikian, pajak PPN yang belum dipungut oleh pengusaha tadi untuk tahun 2011 adalah 10% dari omset Rp10 miliar. Yaitu Rp1 miliar. Jumlah ini harus ditambah dengan sanksi 2% per bulan, maksimal 24 bulan. Jadilah dalam SKP, oleh petugas pajak pengusaha tadi ditambah sanksi 48% dari Rp1 miliar. Sehingga total SKP adalah Rp1,48 miliar untuk tahun 2011. Sementara di tahun 2012 omset pengusaha tadi adalah Rp12 miliar. Sehingga PPN yang belum dipungut adalah Rp1,2 miliar plus sanksi 48% sebesar Rp576 juta, sehingga total Rp1,776 miliar.

Kejadian seperti ini tentu sangat mengecewakan, menyedihkan dan membuat frustasi. Tiba-tiba harus melunasi kewajiban pajak Rp3,2 miliar lebih, bagi pengusaha dalam contoh kita di atas tentu sangat memusingkan kepala.

Di sisi lain, apa yang dilakukan oleh petugas pajak adalah benar, sesuai aturan dan tidak berlebihan. Memang begitulah aturannya. Aturan yang berlaku sama untuk semua orang di Indonesia.

Topik ini saya angkat karena melihat pengusaha di sektor properti sangat rentan akan masalah ini. Ingat batasan tidak wajib memungut PPN bagi pengusaha dalam contoh di atas adalah omset sampai dengan Rp600 juta. Untuk Anda yang pengusaha properti, menjual dua rumah saja, boleh jadi omsetnya sudah di atas Rp600 juta, dan wajib memungut PPN dari konsumen.

Kalau peraturan tentang PPN ini dipahami dan dijalankan dengan benar, sebenarnya pengusaha dalam contoh kita di atas, tidak perlu terbelit masalah. Kewajiban menyetor PPN juga tidak akan sefantastis itu besarnya.

Begini penjelasannya. Jika sejak awal pengusaha tersebut tertib PPN, maka setiap transaksi, misal menjual rumah Rp400 juta, maka pengusaha itu akan memungut PPN sebesar 10% atau Rp40 juta dari konsumen. Sebelumnya, ketika rumah itu dibangun, pengusaha itu tidak mengerjakan sendiri, tetapi diborongkan ke kontraktor sebesar Rp250 juta. Dalam kontrak dengan pemborong pengusaha tadi dipungut PPN 10% dari Rp250 juta yaitu Rp25 juta. Maka, dari uang PPN Rp40 Juta yang dipungut pengusaha properti dari konsumen tadi, tidak harus disetorkan semua, tetapi dikurangi dulu dengan Rp25 juta. Berarti dalam contoh ini, atas penjualan rumah Rp400 juta, pengusaha itu hanya wajib menyetorkan PPN Rp15 juta.

Jumlah itu tidak begitu memberatkan. Bandingkan jika teledor dalam memungut PPN, maka ketika diperiksa petugas pajak, atas penjualan rumah Rp400 juta pengusaha tadi harus menyetor PPN 10% yaitu Rp40 juta plus sanksi 48% sebesar Rp19,2 juta, sehingga total Rp59,2 juta. Lihat Rp59,2 juta berbanding Rp15 juta!

Sejak Januari 2014 lalu, batasan Rp600 juta tadi oleh pemerintah dinaikkan menjadi Rp4,8 miliar. Artinya pengusaha dengan omset per tahun di atas Rp4,8 miliar wajib memungut, menyetor dan melaporkan PPN.

Semoga tulisan ini bermanfaat untuk Anda. Heru Narwanto