Harga Ruko Kelapa Gading Tidak Seimbang Dengan Tarif Sewanya

HousingEstate, Jakarta - Kelapa Gading, Jakarta Utara, merupakan salah satu kawasan paling mahal di Jakarta. Kendati setiap musim hujan kerap kebanjiran harga propertinya tidak pernah turun. Yang terjadi justru sebaliknya, harganya semakin meroket. Mahalnya harga properti itu dipicu berkembangnya aktifitas bisnis dan perdagangan selain tingginya ekspektasi investor di Kelapa Gading. Namun mahalnya harga tersebut tidak berimbang dengan imbal hasil (yield) yang diperoleh pemilik properti.

Contohnya ruko Graha Bulevar Timur Kelapa Gading. Di koridor yang sesak dengan area komersial ini ruko ukuran 6×17 (4 lantai) seharga Rp16-17 miliar tarif sewanya Rp350 juta per tahun. “Kami menyewa dua tahun seharga Rp680 juta, kalau sewanya satu tahun harganya Rp350 juta,” ujar Bram, seorang supervisor perusahaan pengembang yang baru membuka kantor pemasaran di Kelapa Gading, kepada housing-estate.com di Jakarta, Senin (2/5).

Dengan harga sewa sebesar itu imbal hasil atau return on investment (ROI)-nya hanya sebesar 2 persen. Padahal menurut kalangan pemain properti imbal hasil properti komersial yang memadahi berkisar 4-5 persen. Dengan harga Rp16-17 miliar harga sewanya seharusnya berkisar Rp640 juta per tahun.  Dengan kata lain harga ruko tersebut terlampau mahal. Bila ROI yang moderat 4 persen seharusnya harga ruko tersebut tidak lebih dari Rp9 miliar.

Keuntungan yang didapat pemilik terutama konsumen investor memang bukan hanya dari sewa tapi juga dari kenaikan harga properti (gain). Tapi di saat suplainya terlampau banyak harga juga tertekan. Apalagi saat pasar lesu berkepanjangan penjualan tidak mudah. Berbeda dengan rumah yang harganya cenderung terus naik, area komersial tidak seperti itu. Lebih-lebih bila ada fasilitas komersial lebih baru harganya akan semakin tertekan.

Imbal hasil ruko di Kelapa Gading kurang lebih sama dengan ruko di Serpong, Tangerang, Banten. Di kawasan pertumbuhan di barat Jakarta itu imbal hasilnya juga 2 persen. Ruko seharga Rp3,1 – 3,6 miliar sewanya hanya Rp60 – 70 juta per tahun. Suplai yang terlalu banyak menjadi penyebab jatuhnya harga sewa ruko di kawasan itu.

Di Bintaro Jaya, Pondok Aren, Tangerang Selatan, yang rukonya belum terlalu banyak kondisinya sedikit lebih baik. Di sini imbal hasilnya sekitar 3 persen per tahun. Contohnya ruko tiga lantai (218 m2) di Emerald Avenue yang harganya Rp5,5 miliar, di pasaran tarif  sewanya Rp160 juta per tahun (kurang dari 3%).