HousingEstate, Jakarta - Serpong di Tangerang Selatan, Banten, dipandang sebagai wilayah paling prospektif pengembangan real estatenya, karena mengakomodasi banyak proyek berskala kota (township) yang dilengkapi fasilitas komplit. Yaitu, Alam Sutera (700 ha), Paramount Serpong (700 ha) dan Summarecon Serpong (700 ha), serta BSD City (6.000 ha). Tiga kota baru terakhir terhubung satu sama lain. Ada juga perumahan lain seperti Melati Mas dan Serpong Garden. Kawasan juga didukung akses transportasi memadai seperti jalan tol dan kereta komuter.

Rumah seharga di bawah Rp1 miliar menjadi primadona. Pembeli bisa mendapatkannya dengan harga yang sama dengan empat tahun lalu.

Ketika pasar berjaya tahun 2010-2013, properti apapun yang ditawarkan di Serpong ludes diserap pasar. Bahkan, saat itu sebagian pemilik uang membeli properti yang masih berupa gambar itu seperti membeli pisang goreng. Yang membeli bukan hanya investor, tapi juga para broker yang segera melepas lagi propertinya demi mendapatkan gain (keuntungan dari selisih harga beli dan jual) dalam waktu singkat.

Akibatnya, kenaikan harga properti di Serpong berlangsung gila-gilaan, mencapai lebih dari 50-70 persenan per tahun, yang mempengaruhi pasar di kawasan lain. Begitu pasar melesu empat tahun lalu, kenaikan harga yang semu di Serpong itu terkoreksi cukup dalam. Harga sulit naik dan untuk menjual kembali properti di tangan menjadi tidak mudah, karena banyaknya suplai dan harga yang sudah over value.

Paramount Land Serpong

Jl. Batam

Turun 40 persen

“Sekarang pasar rumah seken di Serpong sedang jatuh. Lebih banyak yang mau jual dibandingkan beli. Harga jualnya juga stagnan. Kalau sekarang beli, kita bisa dapat harga yang sama dengan 4-5 tahun lalu. Jualnya harus banting-bantingan, rata-rata penurunannya mencapai 40 persenan,” kata Nelius Jinarta, owner Radja Properti, perusahaan broker properti spesialis wilayah Serpong.

Ia memberi beberapa contoh. Rumah seken dua lantai di Melati Mas di atas kaveling 135 m2, empat tahun lalu harganya Rp1,5 miliar. Tipe yang kurang lebih sama sekarang ditawarkan Rp1,3 miliar. Penawaran tetap, tapi transaksinya jauh di bawah harga penawaran (asking price) karena pemilik sangat butuh uang (BU). Yang tetap bertahan dengan asking price, propertinya tidak akan terjual.

Pemilik dana tunai sangat berkuasa dalam situasi pasar seperti sekarang. Mereka berusaha menawar serendah mungkin. Rumah yang akhirnya terjual Rp1,3 miliar itu, umumnya ditawar dengan harga awal Rp1 miliar. “Yang jual mahal sih banyak, tapi nggak bakalan laku. Pemilik duit akan menekan dengan menawar jauh di bawah harga pasar. Sekarang yang punya uang jadi raja,” jelasnya.

Secara umum situasi itu juga membuat pencari properti cenderung mencari rumah seharga di bawah Rp1 miliar, supaya mudah dilepas lagi. Rumah seharga Rp600-800 juta menjadi primadona baru. Dengan duit segitu kita bisa mendapatkan rumah tipe 36/72 di Serpong Garden di Jalan Cisauk Lapan, Tangerang, tidak jauh dari BSD City. Di sini cukup banyak ditawarkan rumah seken mungil seharga Rp600 juta. Bahkan, di Serpong Garden 2 yang relatif lebih baru, ada rumah seken tipe 45/84 yang ditawarkan Rp540 juta, belum laku hingga saat ini.

Di wilayah Gading Serpong, lokasi pengembangan Summarecon dan Paramount Serpong, situasinya relatif sama. Nelius menyebut di sektor 1 A, 1 B, dan 1 C Gading Serpong, rumah tipe 80/126 yang empat tahun lalu harganya Rp1,5 miliar, bisa dijual Rp1,1 miliar. Yang bertahan dengan harga Rp1,5 miliar hingga saat ini rumahnya belum laku.

“Di sektor 7 A rumah tipe 100/162 empat tahun lalu transaksinya Rp1,6 miliar. Belum lama saya beli Rp1,3 miliar dan bisa saya jual lagi Rp1,4 miliar. Orang nawarnya nggak pake perasaan. Biarpun tahu saya beli Rp1,3 miliar, tetap ditawar Rp1 miliar. Jadi, sekarang kita main cepat aja, dapat rumah harga bagus, ada margin langsung dilepas lagi,” tuturnya.

Melati Mas

Serpong Garden

Masih lumayan

Noviani Haryono, broker properti independen yang juga menggarap rumah seken di daerah Serpong, memberikan pendapat agak berbeda. Menurutnya, kenaikan harga masih terjadi di Serpong walaupun tidak besar dan situasi pasar ketat karena banyaknya penawaran.

“Sekarang banyak yang jual butuh (BU) sehingga pemilik dana punya posisi tawar yang lebih besar. Kalau dilihat peningkatan harganya, masih naik walaupun kecil. Yang paling banyak dicari rumah seharga di bawah Rp2 miliar kalau di BSD City, Summarecon, atau Paramount. Di perumahan di pinggirannya yang di bawah Rp1 miliar,” ungkapnya. Rumah seharga di bawah Rp1 miliar pilihannya di daerah Muncul, Ciater, Pamulang, Serua, dan lain-lain. Di BSD rumah seken paling rendah sudah Rp750 juta di lokasi pengembangan lama yang memakai nama Loka.

“Transaksi rumah-rumah tipe itu cukup aktif, tiap bulan ada aja. Yang bagus juga pasar sewa, banyak yang cari. Yang paling banyak dicari rumah dengan tarif sewa Rp30-40 juta per tahun. Itu dapat rumah satu lantai dengan luas kaveling 120 m2. (Untuk rumah kecil), kenaikan harga masih lumayan. Yang tiga tahun lalu beli Rp750 juta, sekarang bisa jual Rp1 miliar,” ujarnya.

Lina Suriwati, broker properti dari Victory Property yang juga menggarap properti di Serpong, mengakui penurunan nilai properti di Serpong karena banyaknya penawaran baik seken maupun baru sehingga persaingan harga jadi lebih ketat. “Rata-rata marketing di kantor kami bisa pegang listing 100 sampai 200 properti per orang. Itu hanya rumah seken. Range harga, lokasi, model, kondisi rumah, dan pilihannya sangat beragam sehingga harganya juga bersaing,” katanya.

 

Tetap untung

Menurut Nelius, situasi Serpong saat ini sangat bagus bagi konsumen end user yang membeli untuk dihuni sendiri, karena bisa mendapatkan rumah yang bagus dengan harga lebih rendah. Investor juga masih bisa untung selama ritme beli-jual dilakukan dengan cepat. Lakukan dengan hati-hati dan cermat, beli mumpung harga lagi murah dan segera jual begitu ada marginnya.

“Saya beli Rp1 miliar, jual lagi Rp1 miliar, tapi saya bisa beli lagi produk yang sama Rp800 juta. Jadi, cost of capital-nya lebih murah. Bisa juga beli di Vila Melati Mas Regency di Jelupang tipe 36/72 yang dulu Rp700 juta, sekarang bisa Rp500 jutaan. Kita make up sedikit,  jual lagi Rp600 jutaan. Itu lebih menarik karena rumah sudah ready, kawasan sudah terbentuk, dan harga pasarannya Rp700 juta,” tuturnya.

Begitu pula bagi investor, selama jeli melihat kondisi pasar. Apalagi, dalam jangka menengah prospek Serpong masih besar menyusul pengembangan infrastruktur di wilayah seperti jalan tol Serpong-Balaraja dan Serpong-Kunciran-Bandara. Bahkan, wilayah-wilayah di sekitarnya seperti Pamulang, Cisauk, hingga Parung Panjang juga akan ikut terkerek oleh pembangunan infrastruktur baru termasuk jalur kereta itu.