HousingEstate, Jakarta - Dramaga adalah salah satu kecamatan di Kabupaten Bogor, Jawa Barat. Namanya paling populer dibandingkan 39 kecamatan lain di kabupaten seluas 2.664 km2 itu, karena  wilayah itu terdapat kampus Institut Pertanian Bogor (IPB) yang kini sudah berubah menjadi IPB University. Developer pun banyak yang memakai Dramaga atau Dermaga untuk nama perumahannya. Contoh Dramaga Cantik, Dramaga Pratama, Perumnas Dramaga, Grand Riscon Darmaga, Pesona Alam Dramaga, Green Dramaga, dan lain-lain.

Padahal, dari sederet nama itu mungkin yang lokasinya benar-benar berada di Kecamatan Dramaga hanya dua yang disebut pertama. Perumahan-perumahan lain sebenarnya lokasinya sudah berada di luar wilayah Dramaga,  yaitu di Jl Raya Bungbulang dan Jl Raya Leuwiliang. Sejatinya Jl Raya Dramaga dimulai dari pertigaan terminal Bubulak (Kota Bogor) hingga perbatasan sebelum masuk Jl Raya Ciampea. Jalan ini adalah jalan besar, kelasnya jalan provinsi, melewati Leuwiliang, Jasinga, dan Tenjo sebelum masuk wilayah Kabupaten Tangerang (Banten).

Kecamatan Tenjo posisinya paling ujung, bersinggungan dengan Kecamatan Tigaraksa di Kabupaten Tangerang. Sudah ada bus yang mengaspal di ruas jalan itu. Beberapa di antaranya adalah bus jurusan Leuwiliang-Bandung, Leuwiliang-Tanjung Priuk, dan Jasinga-Kalideres. Karena harga tanah di Dramaga sudah tinggi, belakangan perumahan berkembang di kawasan dalam radius 10-15 km dari kampus IPB. Paling banyak perumahan subsidi. Contoh Perumnas Dramaga, Puri Araya 1 dan 2,  Grand Sutera, Cibungbulang Town Hill (CITOH), Grand Riscon Darmaga, dan lain-lain. Rata-rata luas perumahan tersebut di atas 20 ha dan laris.

Ada beberapa faktor yang membuat rumah subsidi di Dramaga diminati masyarakat berpenghasilan menengah-bawah atau rendah (MBR). Pertama, mudah diakses dari Kota Bogor karena tersedia angkutan kota 24 jam nonstop. Diakses dari Jakarta pun tidak sulit. Dari Stasiun Bogor yang menjadi titik akhir kereta komuter rute Jakarta-Bogor juga tidak seberapa lama. Jika naik sepeda motor dari stasiun ke masing-masing perumahan subsidi itu sekitar 15-20 menit saja.

Kedua,  lingkungannya  hijau, udaranya sejuk, dan pemandangan alam sekitarnya menarik. Satu hal yang sangat penting, air tanahnya jernih. Ketiga, kawasannya sedang berkembang, fasilitas juga semakin memadai, baik sarana pendidikan, kesehatan, maupun tempat belanja untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Keempat, kualitas pengembangan perumahan subsidinya rata-rata cukup baik. Kelima, prospek kawasannya juga menjanjikan, meskipun para MBR membeli rumah di sini belum tentu karena alasan itu.

Dramaga akan menjadi wilayah yang terbuka menyusul adanya rencana pemerintah membentuk Kabupaten Bogor Barat. Ibu kotanya diusulkan oleh Bupati Bogor ke Pemprov Jawa Barat dan Kementerian Dalam Negeri pada tahun 2020 di Rumpin. Jadi, dengan adanya rencana ini akses jalan Leuwiliang-Rumpin-Gunung Sindur yang berbatasan langsung dengan Serpong (Tangerang Selatan) berpeluang ditingkatkan menjadi jalan provinsi.

Keenam, kawasan di Bogor barat ini rencananya juga akan dilalui jalan tol Bogor Outer Ring Road (BORR) ruas Bojonggede-Dramaga-tol Bocimi (Bogor-Ciawi-Sukabumi). Jalan tol ini merupakan kelanjutan tol BORR Sentul Selatan-Kedung Badak-Yasmin-Salabenda Junction-Bojonggede yang kelak terkoneksi juga dengan tol Antasari (Jakarta Selatan)-Depok-Bojonggede.  Jika rencana pembentukan Kabupaten Bogor Barat terealisasi dan jalan tol  itu terealisasi semua (saat ini dalam proses penuntasan pembangunan), maka perumahan-perumahan subsidi tersebut diproyeksikan akan meloncat harganya. Jadi, harga rumah Rp168 juta yang cicilannya sekarang Rp1,3 jutaan per bulan (DP lima persen dan angsuran 20 tahun) itu, dalam lima tahun ke depan akan terasa jauh lebih ringan.

Syarat beli rumah subsidi

Karena rumah subsidi itu Pajak Pertambahan Nilai (PPN)-nya ditanggung  pemerintah, dan bunganya juga disubsidi sehingga flat atau tetap sebesar lima persen per tahun hingga 20 tahun, pembelinya juga dibatasi hanya mereka yang belum memiliki rumah dan penghasilan per bulannya maksimal Rp8 juta (take home pay atau penghasilan bersih yang dibawa pulang).

Syarat belum memiliki rumah itu ditunjukkan dengan Surat Keterangan Belum Memiliki Rumah (SKBMR) yang ditandatangani RT, RW, dan Lurah masing-masing. Sedangkan untuk keterangan penghasilan diperkuat dengan copy bukti pembayaran Pajak Penghasilan pribadi (PPh) Pasal 21. Untuk syarat lainnya standar, seperti pengajuan KPR pada umumnya, seperti data diri KTP suami istri, Kartu Keluarga, Buku Nikah, dan NPWP. Sedangkan data lainnya mencakup SK Pengangkatan Pegawai, slip gaji tiga bulan terakhir, copy rekening di bank 3-6 bulan terakhir, dan ;ain-lain.

Perumnas Dramaga

Perumahan subsidi siap huni paling dekat dengan Kota Bogor dan kampus IPB University adalah Perumnas Dramaga yang terletak di Jl Raya Cibungbulang. Lokasinya  persis di pinggir jalan provinsi yang dilalui angkot rute terminal Leuwiliang-Bubulak. Di perumahan yang luasnya hampir 40 ha ini Perumnas akan membangun rumah sebanyak 2.300 unit plus sejumlah ruko. Sekitar 1,500 unit di antaranya merupakan rumah subsidi yang tersebar di tiga klaster: Papandayan, Pangrango, dan Ciremai.

Menurut staf marketingnya, klaster Papandayan paling lengkap tipe rumahnya. Ada tipe 21/60, 36/60, dan 28/72. Hanya tipe 36/60 dan 28/72 sudah terjual habis. Tipe 21/60 pun tinggal tersisa kurang dari 10 unit yang harga per unitnya dibandrol Rp145 juta. Di klaster Pangrango masih ada rumah subsidi sekitar 10 persen atau 50 unit lagi yang dipasarkan, seluruhnya tipe 28/72 seharga Rp165 juta. Saat ini developer mulai memasarkan klaster Ciremai sekitar 500 unit, seluruhnya tipe 27/72 seharga Rp165 juta/unit. Semua rumah yang dipasarkan sudah siap huni.

Untuk membeli rumah tersebut konsumen yang seharusnya membayar uang muka Rp18 jutaan, karena disubsidi developer , cukup Rp14 juta saja. Harga sudah termasuk uang muka lima persen, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), akte jual beli (AJB), dan Biaya KPR. “Pokoknya konsumen bayar Rp14 juta sudah beres semua. Begitu akad rumah langsung diserah-terimakan. Sertifikat juga sudah pecah. Jadi, aman sekali beli rumah di Perumnas Dramaga ini,” tegasnya.

Keunggulan lain Perumnas Dramaga dinding rumahnya dibuat seperti apartemen,  memakai beton pracetak.  Jadi, semua dindingnya dicetak dulu sebelum dipasang. Tebal beton 10 cm. Setelah terpasang dinding dirapikan dan dicat. Sementara untuk rangka atap menggunakan baja ringan dengan penutup genteng metal berpasir, lantai keramik, kusen alumunium, jendela nako, daun pintu dobel triplek, serta partisi kamar menggunakan material gipsum.

Keuntungan memakai beton pracetak, bangunan rumah lebih presisi, tampilannya rapi, tidak ada dinding yang retak, dan lebih tahan gempa dibandingkan rumah berdinding batako. “Perumnas Dramaga jadi pionir (pakai beton pracetak), sebelumnya belum ada proyek landed house Perumnas yang pakai beton pracetak,” kata Anna Kunti Pratiwi, Marketing Director Perum Perumnas. Hal lain yang menarik dari Perumnas Dramaga, infrastrukturnya bagus, setara  dengan perumahan kelas menengah-atas. Pintu gerbangnya lebar dan mentereng, jalan utama RoW 16 meter dan jalan lingkungan RoW 6-10 m. Semua badan jalan terbuat dari beton setebal 20-25 cm, dan sebagian saluran airnya memakai  Uditch.

Puri Arraya 1 dan 2

Pilihan rumah subsidi lainnya ada di Puri Arraya 1 (18 ha) dan Puri Arraya 2  (20 ha). Keduanya dikembangkan oleh PT Delta Pinangmas (Delta Group). Puri Arraya 1 terletak di Jl Bojong Rangkas, Cicadas, masuk sekitar 3 km dari Jl Raya Ciampea. Sedangkan Puri Arraya 2 berada di Jl Kapten Dasuki Bakri, masuk sekitar 3 km dari pertigaan Pasar Cibatok. Rumah tipe 28/60 dijual Rp168 juta.

Secara umum kualitas pengembangan kedua perumahan tersebut baik. Jalan utama RoW 10 m dan jalan lingkungan RoW 6 m, seluruhnya diperkeras beton dan dipasangi kanstin di kiri-kanannya sehingga kelihatan rapi. Bangunannya juga enak dipandang. Sudut-sudut dindingnya lurus, demikian pula pintu dan jendelanya yang buatan pabrik juga dipasang rapi. “Kuncinya pada quality control,” kata Endang Kawidjaja, Presdir Delta Group. Pasalnya, bahan bangunan yang dipakai sama dengan perumahan subsidi lain. Misalnya dinding batako, rangka atap baja ringan, plafon  papan semen, lantai ubin keramik, dan lain-lain.

Menurut Endang, supaya dinding rumah rapi dan sudut-sudutnya lurus, sebelum melakukan pengacian sudut tembok dipasang siku plaster yang terbuat dari PVC. Kemudian rangka serta daun jendela dan pintunya sudah dicat dari pabrik. “Jadi, tukang tinggal menyiapkan opening atau bukaannya, setelah rumah dicat rapi baru rangka serta daun jendela dan pintu dipasang,” paparnya.

Citoh

Contoh perumahan subsidi lain yang dipasarkan di Bogor Barat adalah Citoh, singkatan dari Cibungbulang Town Hill. Sesuai dengan namanya, lokasinya berada di Jl Raya Cibungbulang. Luas lahan yang dikembangkan 20 ha, tapi menurut informasi dari developernya, Trimitra Prawira, kelak akan dikembangkan hingga 65 ha. Di lapangan rumah-rumahnya sudah ramai dihuni. Rumah yang dipasarkan di sini dua meter persegi lebih besar dari perumahan subsidi lain di sekitarnya, yaitu tipe 30/72. Harga rumahnya sesuai ketentuan pemerintah, yaitu Rp168 juta/unit. Hanya uang muka yang harus disiapkan konsumen sedikit lebih besar, yaitu Rp18 juta/unit