HousingEstate, Jakarta - Sebelumnya di Indonesia hanya dikenal istilah Hak Pakai. Sekarang melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang diundangkan 2 Februari 2021, Hak Pakai itu dibagi dalam dua jenis.

PP terbaru ini merupakan salah satu turunan dari UU Cipta Kerja yang diundangkan akhir 2020 lalu. Tujuan penerbitan PP ini bersama peraturan pelaksanaan (juklak) yang lain terutama untuk menghapuskan hambatan usaaha dan menggairahkan investasi.

Dengan membagi Hak Pakai (HP) menjadi dua jenis, diharapkan bisnis properti akan lebih bergairah karena konsumen termasuk orang asing, akan sama tertariknya membeli properti berstatus HP, baik apartemen maupun rumah tapak, sama seperti mereka membeli properti berstatus Hak Guna Bangunan (HGB).

Apalagi, PP itu juga menegaskan, properti di atas tanah Hak Pakai bisa dijadikan jaminan kredit, dan bisa dijual kembali kepada pihak lain atau diwariskan

Begitu pula developer, diharapkan menjadi lebih berminat mengembangkan proyek properti di atas tanah berstatus HP. Pasalnya, jangka waktu salah satu jenis hak pakai itu dibuat persis sama dengan HGB hingga 80 tahun, dan setelah itu masih memungkinkan adanya pemberian hak baru di atas tanah yang sama.

Di Bagian Ketiga PP 18/2021 mengenai Hak Pakai, Paragraf 1 tentang Subjek Hak Pakai Pasal 49 (1) disebutkan, Hak Pakai terdiri atas: a. Hak Pakai dengan jangka waktu (tertentu); dan b. Hak Pakai selama dipergunakan.

(2) Hak Pakai dengan jangka waktu (tertentu) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan kepada: a. Warga negara Indonesia; b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; c. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; d. Badan keagamaan dan sosial; dan e. Orang asing.

Sedangkan Ayat (3) menyatakan, Hak Pakai selama dipergunakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b diberikan kepada: a. Instansi pemerintah pusat; b. Pemerintah daerah; c. Pemerintah desa; dan d. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Di Paragraf 2 tentang Tanah Yang Dapat Diberikan dengan Hak Pakai Pasal 51 (1) dikatakan, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai dengan jangka waktu (tertentu) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 ayat (1) huruf a meliputi: a. Tanah negara; b. Tanah hak milik; dan c. Tanah Hak Pengelolaan.

(2) Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai selama dipergunakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 ayat (1) huruf b meliputi: a. Tanah Negara; dan b. Tanah Hak Pengelolaan.

Paragraf 3 mengenai Jangka Waktu Hak Pakai Pasal 52 (1) menyatakan, Hak Pakai di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan dengan .jangka waktu (tertentu) diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

(2) Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama (tanah dan/atau bangunannya) dipergunakan dan dimanfaatkan. (3) Hak pakai dengan jangka waktu (tertentu) di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan Akta Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik.

(4) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, tanah Hak Pakai kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan.

(5) Tanah yang dikuasai langsung oleh negara sebagaimana dimaksud pada ayat (4), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikannya menjadi kewenangan menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak (untuk memanfaatkannya kembali) dengan memperhatikan: a. Tanahnya rnasih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak; b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Pasal 60 (1) menyatakan, Hak Pakai dengan jangka waktu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. (2) Hak Pakai dengan jangka waktu dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya.

Namun, (3) Hak Pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, tidak dapat beralih, dialihkan kepada pihak lain, atau diubah haknya. (4) Hak Pakai selama dipergunakan hanya dapat dilepaskan kepada pihak yang memenuhi syarat. (5) Pelepasan Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (4) dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Pasal 63, ketentuan lebih lanjut mengenai subjek tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai, jangka waktu hak, terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan pemberian, perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran hak, kewajiban, larangan, dan hak, serta pembebanan, peralihan, pelepasan dan perubahan, dan hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 sampai dengan Pasal 62 diatur dalam Peraturan Menteri.