HousingEstate, Jakarta - Situasi ekonomi yang sulit kadang membuat debitor KPR tidak punya banyak pilihan, kecuali menjual rumah yang diagunkan. Sebagian duitnya untuk melunasi saldo kredit, selebihnya untuk uang muka rumah baru yang lebih kecil. Atau rumah dijual dan pembayaran cicilan KPR selanjutnya menjadi urusan pembeli (alih kredit atau take over). Dengan cara itu rumah debitor terhindar dari penyitaan.

Bahkan, kalau bisa mendapatkan pembeli yang tepat dan lokasi rumah strategis, dari penjualan atau alih kredit itu kita juga bisa untung atau paling sedikit balik modal. Pasalnya, di atas kertas nilai rumah selalu meningkat. Jadi, saat dijual kita menerima pengembalian uang muka+cicilan dan biaya-biaya lain yang pernah dikeluarkan untuk rumah ditambah sejumlah margin.

Misalnya, kita membeli rumah seharga Rp300 juta dengan uang muka Rp60 juta dan KPR Rp240 juta. Dengan bunga 10 persen/tahun dan jangka waktu 15 tahun, cicilannya kurang lebih Rp2,4 juta/bulan. Setelah lima tahun (60 bulan) rumah dijual dan dialihkan kreditnya kepada pembeli. Berapa sebaiknya kita menjual rumah itu supaya mendapat kelebihan?

Selama lima tahun kita sudah membayar cicilan Rp144 juta (60 x Rp2,4 juta), uang muka Rp60 juta, dan katakanlah biaya renovasi kecil-kecilan Rp20 juta, sehingga total “investasi“ kita pada rumah mencapai Rp224 juta. Anggaplah kalau duit Rp224 juta itu didepositokan dengan bunga rata-rata tujuh persen/tahun, nilainya saat ini menjadi Rp300 juta.

Jadi, kita bisa menjual rumah itu seharga Rp300 juta sembari mengalihkan kewajiban pembayaran kredit selanjutnya kepada pembeli. Kita bisa melakukannya, karena pada periode yang sama harga rumah, sebutlah naik rata-rata 10 persen/tahun, sehingga pada tahun kelima nilainya sudah sekitar Rp500 juta.

 

Berisiko

Masalahnya, selama ini banyak yang melakukan alih kredit di bawah tangan dengan alasan tidak mau ruwet. Padahal, alih kredit di bawah tangan bukan hanya berisiko tapi juga melanggar hukum. “Soalnya yang ditransaksikan agunan kredit di bank. Barang jaminan bank tidak boleh dipindahtangankan, kecuali dalam proses transaksi bank dilibatkan, “ kata seorang staf bagian KPR Bank BTN.

Pembeli bisa dirugikan karena secara diam-diam setelah bertransaksi, penjual (debitor lama) bisa melunasi KPR dan mengambil sertifikat rumah di bank. Bila selama masa kredit pembeli meninggal dunia, rumah tidak bisa diwariskan kepada keluarga yang ditinggalkan karena masih atas nama penjual. Sementara bagi penjual, kalau pembeli menunggak cicilan beberapa waktu setelah jual beli, yang ditagih tetap penjual.

Katakanlah sampai berakhirnya masa KPR tidak terjadi masalah, pembeli tetap akan kesulitan mengurus balik nama rumah karena biayanya lebih mahal. Itu juga kalau penjual masih tinggal di tempat yang lama. “Kalau sudah pindah atau bahkan meninggal dunia, pembeli akan lebih repot lagi. Siapa yang berhak mengambil sertifikat rumah di bank?“ ujarnya.

 

Seperti KPR baru

Pendapat senada diutarakan Dewi Damajanti, Head of Mortgage Asset Products-Mortgage Bank Permata. “Alih debitor di bawah tangan berisiko baik bagi penjual maupun pembeli. Yang paling aman alih kredit dilakukan di bank penyalur KPR. Prosesnya sama seperti mengajukan permohonan KPR baru,“ katanya. Bedanya, pada alih kredit sebelumnya sudah ada kesepakatan jual beli antara penjual dan pembeli (debitor baru).

Di bank pembeli bisa memilih akan melanjutkan cicilan atau melunasi seluruh saldo KPR. Kalau melunasi pembeli tinggal membayar ke penjual dan bank, membayar biaya administrasi, notaris, bea balik nama (BBN), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), plus biaya percepatan pelunasan KPR sebesar satu persen dari saldo kredit. Bisa juga semua biaya itu ditanggung penjual tergantung kesepakatan.

Sebaliknya kalau melanjutkan cicilan KPR, pembeli mengisi formulir aplikasi KPR berikut persyaratannya, dan membayar biaya-biaya seperti biaya administrasi, provisi, notaris, asuransi, dan lain-lain. Seperti setiap permohonan KPR, bank akan menilai kelayakan debitor baru sebelum mengabulkan atau menolak aplikasi KPR-nya.

Dalam praktik jarang aplikasi KPR alih debitor yang ditolak, karena logikanya mustahil orang berani membeli rumah dan mengambil alih kreditnya bila tidak mampu mencicilnya. “Begitu aplikasi disetujui, penjual dan pembeli tinggal menandatangani transaksi jual beli dan formulir persetujuan alih debitor,“ kata Budi.

Setelah menerima pembayaran, debitor lama menyerahkan semua dokumen KPR yang dipegangnya kepada pembeli. Seluruh proses itu memakan waktu 1 – 2 minggu setelah persyaratan lengkap tergantung kebijakan setiap bank.

 

Artikel ini pernah ditayangkan di Majalah HousingEstate