HousingEstate, Jakarta - Pangsa pasar perbankan syariah masih di bawah 3 (tiga) persen dari total pasar (market share) perbankan nasional. Karena itu lumrah kalau perannya dalam perekonomian kita belum signifikan. Selain eksistensinya relatif baru, kecilnya share perbankan syariah itu juga lantaran sosialisasinya masih kurang. Atas dasar itu kami kembali menulis tentang pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) secara syariah, guna memberikan pemahaman lebih jauh mengenai praktik perbankan Islam ini.

Baik perbankan konvensional maupun syariah keduanya adalah penjual. Sedangkan nasabah adalah pembeli. Bedanya, perbankan konvensional menjual uang dengan bunga tertentu. Sebab itu pengikatannya disebut akad kredit (perjanjian pinjam meminjam uang).

Sementara perbankan syariah menjual barang. Sebagai penjual (pedagang) bank mengambil keuntungan yang disebut margin. “Jadi, kita beli berapa dijual lagi (kepada nasabah) berapa,” kata Alex Sofyan Noor, Kepala Divisi Syariah Bank BTN, beberapa waktu lalu kepada HousingEstate. Artinya, perbankan syariah tidak mengenal bunga karena jual beli uang dan bunga dalam Islam diharamkan. Dalam sistem syariah sekali kontrak jual-beli disepakati, cicilan nasabah tetap selama masa kontrak. Sangat cocok bagi kalangan berpendapatan tetap. “Mereka bisa merencanakan angsuran tanpa terganggu fluktuasi bunga seperti KPR konvensional,” katanya lagi.

Empat Akad KPR Syariah

Syarat-syarat mendapatkan KPR syariah sama dengan KPR konvensional. Begitu pula plafon pembiayaannya, bisa sampai 100 persen dari harga rumah. Marginnya bervariasi tergantung bank masing-masing.

Tapi, bukan hanya margin saja yang penting dicermati pada KPR Syariah. Kita juga perlu memahami bentuk akad atau kontraknya. Yaitu, murabahah (jual beli biasa), ijarah muntahiyah bittamlik (sewa beli), musyarakah muthanaqishah (pengalihan kepemilikan secara bertahap), dan istisna wal murabahah (pesan dulu baru jual beli). “Setiap akad berbeda-beda karakteristiknya,“ katanya.

Akad murabahah umum diterapkan untuk pembelian rumah jadi. Perhitungannya paling mudah. Misalnya, kita meminati sebuah rumah seharga Rp175 juta. Maka, bank akan membelikan rumah itu kemudian menjualnya kepada kita dengan margin tertentu. Katakanlah kita membayar tunai 20 persen atau Rp35 juta sehingga yang kita cicil ke bank tinggal Rp140 juta.

Bila masa KPR disepakati delapan tahun (96 bulan) dengan margin 12 persen per tahun, maka total margin selama delapan tahun = Rp134,4 juta hasil perhitungan dari Rp140 juta x 12% x 8. Dengan demikian harga kontrak menjadi Rp274,4 juta (Rp140 juta + Rp134,4 juta). Adapun cicilan nasabah setiap bulan = Rp2,85 juta (Rp274,4 juta : 96), terdiri dari cicilan pokok Rp1.458.333 dan margin Rp1.400.000.

Sementara untuk rumah inden (yang baru akan dibangun) dan rumah yang dibangun sendiri pemiliknya, bank memakai akad istisna wal murabahah. Dalam akad ini kita memesan dulu ke bank, bank membangunkan rumah yang dipesan, setelah itu baru menjualnya kepada konsumen. “Sebelum rumah terbangun akad belum boleh dilakukan,” ujar staf Bank BTN Syariah lagi.

Untuk itu nasabah (atau developer) cukup memberikan RAB (rencana anggaran bangunan). Bank akan membelikan materialnya secara bertahap mengikuti progress pembangunan rumah, dan membayar fee kontraktor kalau pembangunan memakai jasa pemborong.

Bisa berubah

Sedangkan ijarah muntahiyah bittamlik adalah akad sewa beli rumah. Bank sebagai pemilik rumah melakukan kontrak sewa dengan nasabah selama periode tertentu, dengan janji pada akhir periode kepemilikan rumah akan dialihkan (dijual atau dihibahkan) kepada penyewa.

Karena merupakan kontrak sewa, pada akad ini cicilan (harga sewa) bisa berubah (naik atau turun) mengikuti harga pasar sewa. Pasalnya, harga sewa di-review secara berkala. Misalnya, setiap enam bulan, satu tahun atau dua tahun sekali tergantung kebijakan masing-masing bank.

Akad musyarakah muthanaqishah juga ada sewa menyewanya. Bedanya rumah yang disewakan dimiliki bersama. Jadi, bank dan nasabah membiayai bersama pembelian sebuah rumah, dengan porsi pemilikan (share) bank lebih besar. Misalnya, 80 atau 90 persen. Rumah itu kemudian disewakan dan hasilnya dibagi secara proporsional sesuai share masing-masing. Penyewanya bisa orang lain atau nasabah sendiri. Nasabah memakai bagian hasil sewa yang diterimanya untuk membeli share bank secara bertahap, sehingga rumah menjadi miliknya.

Contoh, harga rumah Rp1 juta. Bank membiayai Rp700 ribu, nasabah Rp300 ribu. Rumah itu disewakan Rp10.000/bulan. Penyewanya nasabah sendiri. Sebanyak Rp7.000 dari hasil sewa itu menjadi hak bank dan Rp3.000 bagian nasabah. Bagian yang Rp3.000 itu dibayarkan nasabah ke bank untuk memperbesar kepemilikannya, sehingga pada akhir kontrak share bank menjadi nol.