HousingEstate, Jakarta - Kendati  pandemi sudah jauh mereda sejak Oktober, pasar properti terutama properti komersial secara umum masih stagnan. Menurut Marketbeat versi konsultan properti global Cushman & Wakefield mengenai properti komersial di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) yang diterima HousingEstate pekan lalu, pada kuartal tiga 2021 sekitar 7.689 unit kondominium dari 14 proyek telah diselesaikan, meningkat 43% dibandingkan kuartal dua.

Namun, dibanding kuartal yang sama tahun 2020, total pasokan yang diselesaikan pada kuaertal tiga 2021 itu 18% lebih rendah. Penyebabnya, kebijakan pemerintah yang memberlakukan PPKM Darurat, karena meningkatnya kasus Covid-19 di Indonesia. Akibatnya, konstruksi beberapa proyek dan jadwal serah terima unitnya ditunda hingga tahun 2022.

Hanya ada tiga proyek yang diluncurkan ke pasar selama kuartal tiga 2021. Yaitu, tower Kensington di BSD Sky House, tower Amethyst di Cisauk Point, dan Terrace Diamond Tower, yang terdiri dari 2.451 unit. Dua dari tiga proyek itu merupakan tahap pengembangan selanjutnya dari proyek berjalan karena pengembangan sebelumnya sudah hampir habis terjual.

Sebagian besar pengembang masih wait and see untuk meluncurkan proyek baru, menunggu penurunan kasus baru Covid-19. Saat ini pengembang fokus memasarkan unit yang tersedia, terutama yang ready stock, memanfaatkan kebijakan relaksasi PPN yang diberikan pemerintah untuk bisnis properti hingga akhir tahun ini.

Didorong relaksasi PPN itu, tingkat serapan bersih kondominium tercatat 3.760 unit pada kuartal tiga 2021, baik untuk proyek yang telah selesai maupun yang sedang diusulkan, dua kali lipat dari serapan kuartal sebelumnya yang hanya 1.844 unit. Sebagian besar transaksi terjadi di proyek-proyek yang sudah tersedia dan tingkat penjualannya tetap stabil di angka 93 persenan.

Sementara tingkat pra-penjualan turun 0,8% dari 60,6% di kuartal dua 2021 menjadi 59,8% pada kuartal tiga. Rata-rata kekosongan pasar meningkat 2,53% dari 50,9% menjadi 52,2% pada periode yang sama. Peningkatan terutama karena berakhirnya kontrak sewa dan tidak diperbaharui karena banyak penyewa ekspatriat yang kembali ke negaranya.

Pertumbuhan harga kondominium juga belum pulih, rata-rata masih di angka Rp43 jutaan/m2. Proyek-proyek yang hampir selesai terus menawarkan promosi untuk mendongkrak penjualan, seperti unit berperabot lengkap, potongan biaya pemesanan, dan jaminan sewa selain insentif pembebasan PPN dari pemerintah itu. Sementara harga kondominium di pasar seken juga sangat kompetitif.

Apartemen sewa

Selama kuartal tiga tidak ada pasokan baru apartemen khusus sewa dan apartemen servis. Beberapa proyek apatemen servis yang sedang dibangun seperti Somerset Kencana, Somerset Sudirman, Citadines Gatot Subroto, Citadines Sudirman, dan Ascott Menteng, diperkirakan akan menunda jadwal operasionalnya akibat pandemi.

Tingkat hunian apartemen sewa turun 3% pada kuartal tiga, sehingga tingkat huniannya secara keseluruhan menjadi 55,2%. Begitu pula apartemen servis, okupansinya turun 0,5% menjadi 47,7% dibanding kuartal dua. Namun, dibanding kuartal tiga 2020, tingkat hunian apartemen servis naik 4,3%. Kondominium sewa (disewakan pemiliknya), juga turun okupansinya 0,3% menjadi 44,9% secara kuartalan, atau 10,1% dibanding tahun lalu (YoY), karena adanya penambahan unit siap sewa dari proyek kondominium yang baru selesai.

Karena tingkat hunian masih rendah, rata-rata tarif sewa apartemen khusus sewa dan apartemen servis tidak berubah, masing-masing Rp239 ribuan dan Rp356 ribuan/m2/bulan secara kuartalan. Diskon harga sewa masih diterapkan di sebagian besar proyek untuk menarik calon penyewa. Pada kondominium sewa, bahkan rata-rata tarif sewanya turun menjadi Rp139 ribuan/m2. Secara keseluruhan, rata-rata tarif sewa apartemen sewa masih akan tertekan hingga akhir 2021.