HousingEstate, Jakarta - Sepanjang kuartal tiga 2021 tidak ada pasokan ruang kantor baru di wilayah greater Jakarta (Jabodetabek), karena lambatnya progres konstruksi beberapa proyek perkantoran. Penyelesaian proyek terdekat akan datang dari Menara BRI seluas 50.000 m2 di pusat bisnis (CBD) Jakarta pada akhir tahun ini. Dengan demikian, total pasokan ruang kantor yang memasuki pasar selama 2021 mencapai 206.000 m2.

Permintaan ruang kantor merupakan salah satu indikator pemulihan aktivitas bisnis dan ekonomi. Sejauh ini permintaan ruang perkantoran di greater Jakarta masih terkontraksi kendati lebih rendah dibanding kuartal dua 2021 (QoQ). Yaitu, minus 4.200 m2 pada kuartal tiga dibanding minus 24.000 m2 pada kuartal dua. Hal ini diharapkan menjadi tanda positif pemulihan pasar dalam waktu dekat.

Aktivitas sewa-menyewa relatif masih lemah. Perpindahan penyewa sebagian besar berasal dari relokasi gedung lama ke gedung yang baru selesai, tanpa adanya perluasan ruang. Rata-rata tingkat hunian pasar perkantoran di pusat bisnis relatif stabil di angka 70,6% hingga akhir September 2021. Namun, tarif sewa  ruang kantor dalam rupiah masih terus menurun sebesar -2,3% secara kuartalan, menjadi Rp180.500/m2/bulan. Sedangkan tarif sewa ekuivalen dolar AS relatif stabil karena penguatan nilai rupiah yang signifikan selama kuartal tiga.

Karena aktivitas bisnis mulai bergerak lagi menyusul meredanya pandemi di Jakarta dan di Indonesia pada umumnya, tren kontraksi pasar perkantoran diperkirakan akan segera berakhir. Namun, harga sewa masih akan tertekan karena ruang kantor yang kosong terus meningkat hingga pertengahan 2022, karena penyelesaian beberapa proyek baru berskala besar di kawasan pusat bisnis Jakarta di Sudirman-Thamrin.

Kawasan industri

Selain perkantoran, menggeliatnya ekonomi juga bisa dilihat pada permintaan kawasan industri. Pada kuartal tiga, meskipun kondisi pasar belum terlalu baik, dua kawasan industri di koridor timur Jakarta menambah lahan baru. Yaitu, di Bekasi 125 hektar dan Karawang 73,5 hektar, sehingga total stok lahan kawasan industri di Jabodetabek menjadi 15.773 hektar.

Permintaan lahan industri juga meningkat 127,8% seluas hampir 60 ha pada kuartal tiga dibanding periode yang sama tahun lalu, atau 14,1% secara kuartalan. Sebuah kawasan industri di Karawang memenuhi 64%  permintaan dari sektor otomotif (baterai kendaraan listrik). Bekasi dan Karawang masih menjadi daerah yang paling diminati industri teknologi tinggi seperti data center dan otomotif. Sedangkan permintaan lahan industri di koridor barat (Tangerang dan sekitarnya) lebih banyak untuk industri makanan dan kimia. Harga lahan industri relatif tidak berubah kendati permintaan meningkat, bahkan sedikit menurun. Per September 2021 rata-rata harganya Rp2.565.000/m2 atau turun 2,0% dibanding kuartal tiga 2020.

Ada juga penambahan inventaris gudang sewa seluas 101.285 m2 di Jabodetabek, sehingga total pasokannya menjadi 1,97 juta m2. Hingga akhir tahun 2021 sekitar 28.000 m2 gudang sewa dalam proses memasuki pasar. Hingga September 2021 tingkat hunian rata-rata gudang sewa itu 87,4%, meningkat 3,7% dibanding kuartal dua. Permintaan terutama berasal dari perusahaan terkait logistik termasuk e-commerce, dan barang konsumsi. Rata-rata harga sewanya Rp73.000 per m2/bulan.

Ritel

Melonjaknya kasus Covid-19 pada akhir Juni hingga Agustus yang memicu pemerintah memberlakukan PPKM Darurat di Pulau Jawa dan Bali, sangat memukul properti ritel di greater Jakarta. Selama sebulan lebih semua pusat perbelanjaan ditutup. Pelonggaran bertahap baru dimulai 10 Agustus 2021 dengan kewajiban menerapkan protokol kesehatan yang ketat, seperti hanya mengizinkan pengunjung yang telah divaksin yang bisa memasuki mal.

Selama kuartal tiga 2021 tidak ada pasokan ruang ritel baru di Jakarta. AEON Mall Southgate di Tanjung Barat, Jakarta Selatan, baru akan masuk pasar akhir tahun ini. Jika pusat ritel baru yang direncanakan selesai sesuai jadwal, total pasokan ritel akan mencapai 4.638.700 m2 pada akhir 2021. Tingkat hunian ritel stabil di angka 76 persenan. Penyewa besar seperti JD.ID, perusahaan layanan e-commerce, menunjukkan komitmen untuk merambah bisnis O2O (online to offline) di Indonesia melalui pembukaan toko offline baru YOJI di Ashta District 8.

Berbeda dengan pembatasan sosial skala besar pertama di awal pandemi, yang membuat  permintaan menurun drastis, selama kuartal tiga 2021 permintaan ruang ritel di Jakarta relatif tak berubah di sebagian besar pusat perbelanjaan besar. Hal itu didukung oleh fakta peningkatan signifikan lalu lintas pengunjung saat Gubernur Jakarta mengizinkan anak-anak di bawah 12 tahun mengunjungi mal pada akhir September 2021.

Selama dua tahun terakhir, tarif sewa pusat perbelanjaan stagnan. Selama penutupan sementara mal pada awal kuartal tiga 2021, pemilik mal kembali meninjau kondisi para penyewanya kasus per kasus, mirip dengan yang mereka lakukan pada awal pandemi, dengan memberikan pengurangan biaya sewa atau penundaan pembayaran sewa.

Menyusul meredanya pandemi mulai pertengahan Agustus, beberapa penyewa di pusat-pusat ritel besar yang tidak terlalu terdampak, telah kembali ke tarif sewa normal. Sedangkan penyewa yang masih berjuang mengatasi dampak pandemi terhadap bisnis mereka, masih diberikan pengurangan atau penundaan pembayaran sewa.