HousingEstate, Jakarta - Bila membeli rumah dengan kredit pemilikan rumah (KPR), bank-bank lazimnya mematok kapasitas mencicil calon peminjam (debitur) sebesar maksimal 1/3 dari penghasilan bersihnya setiap bulan. Yang dimaksud penghasilan bersih, adalah penghasilan setelah dipotong berbagai kewajiban seperti utang, iuran, asuransi, dan lain-lain.

Nah, saat mau membeli rumah di proyek perumahan, calon konsumen suka disodori brosur (online atau offline) oleh developer, yang menyajikan tipe-tipe rumah, harga, besaran depe, dan simulasi cicilan KPR itu, selain simulasi angsuran bila rumah dibeli secara tunai bertahap (cash installment) langsung ke rekening developer.

Masalahnya, untuk memikat konsumen, brosur-brosur perumahan itu suka menyertakan ilustrasi cicilan KPR menurut tipe dan harga rumah, serta besaran depe, periode dan bunga KPR yang rendah menurut bunga promo, fix (tetap) selama beberapa tahun pertama, bukan bunga pasar yang berfluktuasi atau mengambang (floating).

Akibatnya, ketika masa bunga promo itu berakhir, dan cicilan mulai dihitung menurut bunga pasar, konsumen pun kaget melihat lonjakan cicilan KPR-nya. Karena itu cara terbaik untuk mengetahui besaran angsuran KPR, adalah dengan menghitung cicilannya menurut bunga pasar sejak awal.

Untuk itu sebelumnya tanyakan ke bank penyalur KPR yang dipilih, atau melalui staf developer perumahan yang sudah bekerja sama dengan bank, berapa bunga efektif floating KPR-nya saat itu, persyaratan depe, dan maksimal periode kreditnya.

Misalnya, bunga promo 7% per tahun fix 2 tahun, dan bunga pasar 10%. Maka, sejak awal hitung angsuran KPR dengan bunga pasar 10% itu, supaya kita tahu apakah memang mampu membayar angsuran kredit rumah itu atau tidak.

Caranya? Gampang. Buka situs-situs bank penyalur KPR atau situs portal informasi properti seperti housing-estate.id. Di situ ada ada kalkulator siimulasi KPR. Tinggal masukkan data-data yang diminta ke dalam kolom-kolom yang disediakan. Dari situ langsung ketahuan berapa angsuran KPR menurut harga rumah yang dipilih, besaran uang muka yang mampu dibayar, periode KPR yang diambil, dan tingkat bunga pasarnya.

Tinggal pilih angsuran yang mampu kamu bayar menurut harga rumah, besaran uang muka, periode dan bunga KPR itu. Pastikan nilai angsurannya tidak lebih dari 1/3 penghasilan bersih kamu setiap bulan supaya pengajuan KPR tidak ditolak bank. Kalau lebih dari 1/3, mau tak mau kamu harus menambah depe atau mengambil tenor KPR yang lebih lama, atau mencari rumah yang lebih murah.

Kalau sudah mantap, baru pilih rumah yang harganya cocok dan mengajukan KPR ke bank. “Jadi, pastikan dulu kemampuan mencicil kamu, baru pilih rumah yang cocok dan mengajukan kredit ke bank. Jangan dibalik, pilih rumah dulu baru mengajukan kredit. Permohonan KPR kamu bisa ditolak,” kata Suryani Agustinar, Senior Vice President Non Subsidized Mortgage & Consumer Lending Division Bank BTN.

Meskipun soal ini sudah ‘kaji lama’, tetap saja banyak konsumen tidak concern, karena misalnya aplikasi KPR-nya diajukan ke bank secara kolektif bersama konsumen lain melalui developer. Saat masa bunga promo KPR itu berakhir dan bunga floating berlaku, konsumen pun kaget dan gusar dengan angsuran kredit rumahnya yang melonjak.

Seorang debitur KPR kepada housingestate.id bercerita, bagaimana ia shock melihat cicilan KPR-nya setelah masa bunga promo berakhir. Di brosur perumahan di Tangerang, Banten, itu dia disodori simulasi cicilan KPR dengan bunga promo 6,75% per tahun fix 2 tahun untuk pembelian rumah seharga Rp500 juta dengan depe 20%. Awal tahun ketiga bunganya loncat jadi 14%, sehingga cicilannya menjadi Rp5 juta per bulan dari sebelumnya Rp3,5 juta.

“Tadinya saya pikir bunga pasarnya hanya 12 persen,” katanya. Bunga promo KPR tentu saja layak dinikmati, karena memungkinkan kamu membayar cicilan lebih ringan selama beberapa tahun pertama. Tapi, bunga promo harus dianggap sebagai bonus atau semacam jeda sementara setelah dana kamu terkuras untuk membayar depe, bea dan pajak, aneka biaya KPR, dan angsuran pertama.