HousingEstate, Jakarta - Mengikuti pemulihan ekonomi pasca pandemi, bisnis real estate juga membaik. Kalau tahun 2020 tumbuh sekitar 2% dan 2,78%, kwartal pertama 2022 tercatat 3,78%. Kendati masih jauh di bawah pertumbuhan ekonomi yang sedikit di atas 5%, perkembangan bisnis real estate itu layak disambut gembira.

Hanya saja, rusuhnya ekonomi dunia pasca pandemi dan invasi Rusia ke Ukraina, menimbulkan masalah baru yang disebut Menteri Keuangan Sri Mulyani triple tantangan. Yaitu, kenaikan harga komoditas dunia yang tinggi, inflasi tinggi, dan merosotnya pertumbuhan ekonomi.

Indonesia dikecualikan oleh Bank Dunia dari kemungkinan penurunan pertumbuhan ekonomi itu, karena mendapat surplus besar dari kenaikan harga komoditas pangan dan energi itu. Namun, itu bukan berarti bisnis properti boleh duduk tenang, karena Indonesia juga bisa terjerumus dalam pertumbuhan ekonomi yang lambat, antara lain karena beban subsidi yang sudah demikian besar (lebih dari Rp500 triliun) di APBN.

Karena itu bisnis real estate tetap perlu mengantisipasi situasi buruk itu dengan mengusahakan aneka siasat untuk bisa tetap berjualan. Sejumlah pengembang real estate sudah melakukannya dan terbukti berhasil, seperti BSD, Lippo, Summarecon, Alam Sutera, dan lain-lain.

Yang mereka bidik adalah para pemilik duit yang selama pandemi ramai-ramai menaruh dananya di perbankan dan pasar uang, dengan menawarkan produk properti yang memiliki prospek menjanjikan sebagai investasi. Propertinya bisa di segmen apa saja, mulai dari menengah bawah sampai mewah tergantung karakteristik dan target pasar masing-masing proyek.

BSD City dan Lippo Village di Tangerang, Banten, misalnya, menawarkan hunian kompak seharga mulai dari Rp700 – 800 jutaan per unit selain sedikit hunian eksklusif atau mewah. Pasar dengan cepat menyerap produknya, karena di dua kota baru itu sudah lama tidak dipasarkan rumah seharga di bawah Rp1 miliar.

Jadi, pasar melihat produk rumah menengah yang ditawarkan dua developer itu memiliki prospek yang bagus sebagai investasi, dan juga untuk dihuni sendiri, karena harganya terjangkau kalangan muda pembeli rumah pertama. Begitu pula rumah mewah, sebagian investor juga memandangnya prospektif karena penawarannya yang sangat terbatas dan klasternya didesain demikian eksklusif dan berkelas. Sedangkan sebagian lainnya menjadikannya sebagai koleksi dan kebanggaan.

Apalagi, pada saat bersamaan bunga deposito terus mengecil, sehingga sungguh tidak menguntungkan lagi menempatkan uang di bank. Deposito BCA misalnya, hanya 1,9% per tahun, Bank Mandiri 2,25 – 2,5%, begitu pula Bank BNI. Setelah dipotong pajak bunga deposito 20%, return deposito itu tinggal 1,52% dan 1,8-2%. Sangat kecil.

Memang, ada surat berharga negara (SBN) yang bunganya lebih tinggi, antara 4,9 – 6,5% per tahun tergantung jenisnya. Tapi, setelah dipotong pajak atas bunganya sebesar 15%, pengembaliannya tetap kecil. Sementara properti, sepanjang developer mampu menawarkan produk yang tepat dan berkualitas baik dengan harga yang rasional sesuai segmen masing-masing, return-nya jauh lebih tinggi daripada itu kendati butuh waktu lebih panjang untuk bisa menikmati hasilnya.

Di pihak lain, kendati bunga simpanan sudah demikian rendah, bank-bank tetap mematok bunga kredit yang tinggi untuk debiturnya. Bunga kredit pemilikan rumah (KPR) misalnya, berkisar antara 9,5 – 11% per tahun tergantung bank dan program. Paling murah bunga KPR BCA. Jadi, dibanding bunga deposito, spread atau selisihnya rata-rata 6,5 – 7%! Itu berarti harga rumah yang dibeli dengan kredit bank akan tetap tinggi, yang membuat pemilik duit percaya investasi dalam properti, terutama di segmen menengah, akan memberikan pengembalian yang baik.