HousingEstate, Jakarta - housingestate.id, Jakarta – Seperti sudah ditulis housingestate.id akhir Juni 2022, mengikuti pemulihan ekonomi pasca meredanya pandemi awal tahun ini, bisnis real estate juga mulai membaik kendati belum signifikan. Namun, rusuhnya ekonomi dunia pasca pandemi dan invasi Rusia ke Ukraina, menimbulkan masalah baru. Yaitu, kenaikan harga komoditas yang tinggi termasuk energi, yang berujung pada inflasi tinggi, kenaikan bunga, dan akhirnya merosotnya pertumbuhan ekonomi atau resesi. Semua itu berdampak besar terhadap aneka sektor bisnis termasuk bisnis properti.

Sekarang dampak buruk itu mulai menjadi kenyataan. Dimulai dengan kebijakan pemerintah menaikkan harga BBM dengan persentase rata-rata lebih dari 26% (16% – 32% tergantung jenis BBM) beberapa hari lalu, karena tidak kuat lagi menanggung beban subsidinya yang begitu besar. Indonesia adalah net importer minyak bumi. Bisnis properti yang baru mulai membaik itu pun hampir pasti akan melemah lagi.

Alasannya sederhana. Harga BBM naik, inflasi akan meninggi. Sekarang saja sudah tinggi, lebih dari 4,5% dari selama sekian tahun sebelumnya hanya di kisaran 3 persenan. Dengan kenaikan harga BBM lebih dari 26% itu, para ekonom memperkirakan inflasi akan melebihi 9% pada kwartal akhir tahun ini.

Inflasi meninggi, Bank Indonesia (BI) mau tak mau mengerek bunga acuan menjadi lebih tinggi lagi. Sebulan lalu BI sudah menaikkan bunga acuan itu sebesar 25 basis poin menjadi 3,75 persen. Sampai akhir tahun ini BI diperkirakan akan menaikkan bunga acuan dua kali lagi. Bunga acuan meningkat, bunga bank mau tak mau terkerek naik. Padahal, lebih dari 75 persen pembelian properti mengandalkan kredit bank (KPR/KPA).

Wakil Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat (REI) Hari Ganie kepada pers pasca kenaikan harga BBM menyatakan, tanpa kenaikan harga BBM pun banyak developer sudah kesulitan mengembangkan proyeknya karena meningkatnya harga bahan bangunan. “Sekarang dengan naiknya harga BBM, harga bahan bangunan pasti naik lebih tinggi lagi,” katanya.

Kesulitan bukan hanya dirasakan pengembang rumah komersial, tapi juga pengembang rumah bersubsidi. Suplai rumah bersubsidi bisa stagnan atau bahkan turun akibat kenaikan harga BBM. Karena itu pengembang melalui asosiasi masing-masing, mendesak pemerintah segera merealisasikan kenaikan harga acuan rumah bersubsidi yang sudah tiga tahun tidak naik.

REI sendiri mengusulkan kenaikan 20 persen, namun ditolak pemerintah  Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Kemungkinan kenaikan harga acuan rumah bersubsidi yang disetujui pemerintah di bawah 10 persen.

Sementara pengembangan rumah menengah situasinya mungkin lebih suram. Selain karena kenaikan harga bahan bangunan, juga karena kenaikan bunga KPR/KPA. Sebentar lagi bank pasti akan melakukannya begitu BI menaikkan bunga acuan. Padahal, bunga KPR/KPA saat ini saja, antara 9,5 – 11 persen, sudah dirasa berat oleh kebanyakan konsumen kendati sudah lebih rendah dibanding sebelum pandemi.

Pasca pandemi banyak kalangan menengah yang belum pulih penghasilannya seperti sebelum pandemi. Perusahaan-perusahaan tempat mereka bekerja masih dalam proses konsolidasi usaha pasca pandemi. Situasi ekonomi dunia akibat perang Rusia-Ukraina, dan kemudian kenaikan harga BBM beberapa hari lalu, membuat konsolidasi usaha itu kembali melambat.

Para pengembang misalnya, akan kembali menahan ekspansi bisnis pasca kenaikan harga BBM. “Wait and see,” tulis konsultan properti Cushman & Wakefield dalam property marketbeat-nya beberapa waktu lalu.

Ini salah satu faktor yang menjelaskan kenapa pemulihan di segemen rumah menengah yang pasarnya paling besar, tidak sebagus pasar rumah menengah atas dan rumah menengah bawah, seperti dicatat antara lain oleh survei properti residensial berkala Bank Indonesia.

Karena itu para pengembang mengusulkan agar insentif PPN bisa diperpanjang hingga akhir 2022, untuk mencegah penurunan pasar properti lebih dalam. Saat ini pemerintah membatasi insentif PPN itu hingga September 2022. Yoenazh