HousingEstate, Jakarta - Seperti di banyak negara lain, proyek properti di Indonesia dipasarkan secara preproject selling. Developer menjual gambar dengan janji serah terima unit sekian tahun kemudian. Bedanya, kalau di negara maju ada sistem pengaman yang kuat untuk melindungi kepentingan konsumen dalam penjualan inden itu, di Indonesia praktis belum ada atau masih sangat lemah. Karena itu di Indonesia, preproject selling itu sangat berisiko. Bila developer wanprestasi, entah proyeknya mangkrak, tersendat, terlambat, atau yang semacam itu, konsumenlah yang paling dirugikan.

Risikonya makin tinggi pada proyek properti komersial seperti apartemen, karena unitnya umumnya harus dibeli secara tunai, bertahap atau langsung. Tidak ada bank yang berani memberikan kredit pemilikan apartemen (KPA) untuk proyek yang masih berupa gambar. Di pihak lain, developer juga terlalu sedikit yang mampu mengembangkan dulu apartemennya dengan modal sendiri, misalnya hingga 20-30 persen, sebelum mulai memasarkannya. Karena itu developer pun menjual janji, sering muluk-muluk, untuk memikat konsumen dan mendapatkan duitnya untuk membiayai pengembangan proyek.

Salah satu janji yang sering dikemukakan, adalah return of investment yang tinggi dari proyek itu, baik dari penyewaan (yield) maupun dari peningkatan harga unitnya (gain). Karena itu seorang eksekutif puncak perusahaan properti raksasa di Jakarta, menyebut konsumen properti itu bukan raja, tapi mitra investor. Sebagian pemilik uang terbuai dengan janji developer itu dan berebut membeli properti yang dikembangkannya. Apalagi, kalau developernya dinilai punya nama besar atau dari perusahaan besar. Yang dilupakan konsumen, dengan sistem pemasaran properti tanpa pengaman seperti di Indonesia, bahkan developer bereputasi tinggi pun bisa ingkar janji alias wan prestasi.

Kasus wanprestasi mega superblok Meikarta (Cikarang-Bekasi, Jawa Barat) besutan Lippo Group, dan Antasari 45 (Jl Pangeran Antasari, Jakarta Selatan) dari Cowell Development, hanya seupil contoh dari ratusan contoh wan prestasi di bisnis properti. Keduanya dikembangkan perusahaan developer yang sudah sangat dikenal dan sudah tbk (go public) pula. Kalau sudah wan prestasi, risiko sepenuhnya ditanggung konsumen. Sangat jarang developer yang berani menghadapi konsumen bermuka-muka untuk menjelaskan duduk persoalan, dan bersama-sama mencari solusi yang proporsional. Paling banter mengirimkan pernyataan tertulis, atau membawa kasusnya ke pengadilan untuk memaksakan perdamaian, atau kalau tidak bisa, ya minta dipailitkan.

Dalam kasus Meikarta misalnya, tidak ada penjelasan terbuka kenapa pengembangan proyek sampai tersendat begitu lama. Apakah karena mismanajemen, developer terlalu greedy atau salah perhitungan, karena pandemi, atau uang konsumen dipakai dulu untuk proyek lain, atau apa? Pokoknya, di pengadilan sudah terjadi perdamaian (homologasi) dan kesepakatan serah terima unit diperpanjang sampai 2027. Titik.

Sangat berbeda dengan saat developer me-launching proyek yang begitu pede, berbunga-bunga, diiringi bicara berbusa-busa di depan puluhan wartawan dalam sekian kali pertemuan, serta gegap gempita iklan massif di berbagai media dan pengerahan ribuan tenaga pemasaran.

Jangan heran, dengan sikap seperti itu, saat terjadi wan prestasi, ketidakpercayaan terhadap developer pun meninggi. Bahkan kendati sudah ada putusan pengadilan terhadap kesepakatan perdamaian sekalipun. Konsumen tetap menuntut unit yang sudah mereka bayar harganya itu, diserahkan sekarang, saat ini juga, karena sudah meleset jauh dari janji serah terima 2019-2020. Kalau tidak bisa, mereka minta duitnya dikembalikan.

Ketidakpercayaan itu juga menghinggapi konsumen apartemen Antasari 45, setelah di-take over PT Indonesian Paradise Property (INPP) Tbk menjadi Antasari Place, awal tahun ini. Bukannya senang karena ada developer yang mau mengambil alih proyek sehingga pengembangannya bisa berlanjut, bukan malah dipailitkan dan konsumen tidak mendapat apa-apa, sebagian curiga INPP juga hanya akan mengandalkan duit konsumen untuk melanjutkan konstruksi proyek yang mangkrak selama lebih dari 7 tahun itu.

Publikasi INPP secara berkala untuk menunjukkan bahwa kecurigaan konsumen itu tak berdasar, bahwa kontruksi proyek dijalankan sesuai keputusan homologasi di pengadilan, bahwa INPP menggelontorkan dana sendiri untuk melanjutkan konstruksi proyek dan hasilnya bisa dilihat secara kasat mata, tetap belum bisa meyakinkan sebagian konsumen.

Mereka juga tidak mau berupaya menelisik reputasi INPP yang selama 20 tahun yang belum pernah cidera janji dengan aneka proyeknya. “Kami selalu mempelajari betul karakterisitik pasar terlebih dulu sebelum melansir proyek,” kata Anthony Prabowo Susilo, Presiden Direktur dan CEO INPP, dalam sebuah pertemuan pers di Jakarta akhir Oktober lalu.

Pengembangan setiap proyek, baik yang dikembangkan sendiri sedari awal maupun hasil take over, juga disesuaikan dengan kapasitas permodalan INPP. Menurut Reagen Halim, Chief Project Marketing Antasari Place, INPP berani men-take over Antasari 45 karena prospeknya bagus dan hanya terdiri dari dua menara.

Sebagian konsumen juga tidak mencoba melihat bahwa selama ini INPP fokus di proyek-proyek hospitality dan komersial seperti hotel dan mal yang menghasilkan recurring income. Itu artinya, INPP harus mengembangkan dulu semua proyeknya dengan modal sendiri. Setelah jadi baru bisa memperoleh pendapatan dari penyewaannya. “Tahun 2021 sekitar 87 persen pendapatan INPP dari recurring income. Kami tidak menarik duit konsumen dengan menjual NUP (nomor urut pemesanan seperti lazim dilakukan pada property preproject selling),” kata Anthony.

Total sejak berdiri tahun 2002, INPP sudah mengembangkan 24 proyek. Sepanjang 2002–2012 proyek-proyeknya berupa hotel dengan brand Hyatt, Harris, Sheraton, Yello dan belakangan disusul Aloft. Tahun 2012–2017 INPP mulai menggarap bisnis ritel (pusat belanja dan hangout) seperti fX Sudirman (Jakarta), beachwalk shopping centre di Kuta (Bali) melengkapi Sheraton Bali Kuta Resort, dan Paskal Mall Shopping Centre di Pasir Kaliki (Bandung). Di luar itu proyek INPP juga ada di Yogyakarta, dan dalam waktu dekat di Bogor dan Balikpapan.

Baru tahun 2017 INPP masuk ke bisnis pengembangan proyek untuk dijual (development), dimulai dengan apartemen. Semuanya juga berhasil dibangun dan dipasarkan sesuai target. Tidak ada proyek yang gagal, di-cancel, tersendat, apalagi mangkrak, bahkan saat pandemi sekalipun, termasuk proyek apartemen yang pasarnya sudah melesu sejak 4-5 tahun sebelum pandemi.

Apartemen One Residence di Batam yang dilansir 2019 misalnya, bisa hand over dua bulan lebih awal kendati ada pandemi. Begitu pula Hyatt Place di Makassar yang selesai dalam 39 bulan, serta 31 Sudirman Suites yang bisa ground breaking tiga bulan lebih awal dan topping off medio November 2021 tanpa terhalang pandemi. “INPP one hundred completion track record,” kata Anthony.

Namun, sebagian konsumen itu tidak peduli dengan track record INPP yang bagus tersebut. Mereka tetap curiga, INPP juga hanya akan mengandalkan duit konsumen untuk mengembangkan Antasari Place. “Meraih kembali kepercayaan konsumen memang menjadi tantangan berat dari pengambilalihan Antasari 45,” ujar Anthony. Yoenazh