HousingEstate, Jakarta - Pasar properti tahun 2023 masih akan menghadapi tantangan berat. Bukan hanya dari isu perang Rusia-Ukraina yang diprediksi masih akan berlangsung lama, tapi terutama dari kenaikan harga energi yang diakibatkan oleh perang itu dan belum lancarnya rantai pasokan. Dampaknya, ekonomi global mengalami tekanan berat yang mempengaruhi ekonomi semua negara termasuk Indonesia.

Hanya saja, mengutip proyeksi ekonomi dan pasar properti 2023 versi konsultan properti global Cushman & Wakefield yang diterima housingestate.id pekan ini, untuk Indonesia tekanan ekonomi global itu lebih kecil. Proyeksi disampaikan Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield, dibantu David Sumual, Kepala Ekonom Bank Central Asia, di Jakarta, 19 Desember 2022.

Pertama, karena ekspor-impor Indonesia masih kecil sehingga ekonominya belum terlalu terkoneksi dengan ekonomi global. Kedua, karena Indonesia memiliki banyak sumber daya alam (SDA) yang justru sangat dibutuhkan dunia saat ini, seperti minyak sawit, batubara (energi konvensional), serta litium, nikel, tembaga, kobalt, dan bauksit (bahan baku untuk transisi energi). Ketiga, karena Indonesia bisa menjadi alternatif pusat outsourcing manufaktur menggantikan peranan China.

Nilai rupiah pun masih cukup kuat dibandingkan nilai mata uang negara lain, karena ditopang cadangan devisa yang memadai, serta surplus dalam transaksi berjalan dan neraca pembayaran akibat melesatnya ekspor SDA di atas. Karena itu sepanjang 2022 terjadi perbaikan pada semua sektor properti, yang terlihat dari meningkatnya permintaan ruang perkantoran dan kembalinya lalu lintas pengunjung pusat belanja ke situasi seperti sebelum pandemi.

Para pebisnis termasuk di sektor properti masih bisa optimis. Tekanan pasar saat ini dihadapi dengan strategi defensif, fokus pada upaya menjaga fundamental usaha, hingga badai ekonomi saat ini berlalu. Tekanan paling besar dirasakan pada biaya konstruksi akibat kenaikan harga bahan bangunan, kemudian biaya operasi aset yang sudah jadi yang meningkat cukup tinggi akibat kenaikan inflasi dan suku bunga.

Para pengembang properti vertikal seperti apartemen dan perkantoran yang pasarnya sangat terpukul dalam 3-4 tahun terakhir, berupaya menahan asetnya untuk tidak diobral murah hingga badai ekonomi saat ini berlalu. Sementara pengembang lain, mengutip proyeksi serupa dari konsultan properti global lain Colliers International Indonesia, memfokuskan kembali bisnis mereka ke sektor perumahan atau berekspansi ke sektor logistik, pusat data, dan proyek properti horizontal lainnya.

Namun, harus diakui, kecuali subsektor perumahan tapak, subsektor properti lainnya masih labil (volatile). Sementara subsektor perumahan bahkan pede melepas hunian mewah di lokasi-lokasi prestisius, subsektor properti vertikal masih harus menahan diri. Saat ini pemilik uang atau investor lebih pede berinvestasi dalam hunian tapak, entah di segmen menengah bawah atau sekalian di hunian mewah.

“Sebagian besar pengembangan vertikal skala besar, menunda peluncuran proyek baru sampai ada bukti permintaan yang nyata dan penurunan biaya konstruksi serta suku bunga,” tulis Colliers dalam rilis proyeksi 2023 yang juga diterima housingestate.id pekan ini. Dalam bahasa Cushman & Wakefield, untuk mengantisipasi ketidakpastian ekonomi 2023, pengembang diharapkan menawarkan Nomor Urut Pemesan (NUP) terlebih dulu sebelum meluncurkan proyek, sebagai bentuk antisipasi atau pengecekan daya tarik pasar.

 

Perumahan tapak

Pasokan kumulatif diperkirakan meningkat 2,9% sampai akhir 2022. Di greater Jakarta (Jabodetabek) sebagai pasar terbesar, Tangerang akan terus mendominasi suplai rumah baru. Sebuah perumahan baru memasuki pasar Tangerang awal 2023, menawarkan rumah mulai dari segmen menengah bawah. Sementara sebuah perumahan baru lain memasuki pasar Bekasi, menambah sekitar 400 unit suplai baru.

Tahun 2023 banyak perumahan diperkirakan terus menyediakan hunian di segmen yang lebih tinggi. Tren proyek yang menawarkan rumah tiga lantai di segmen atas yang terjadi pada tahun 2022 akan berlanjut. Permintaan kumulatif rumah tapak diproyeksikan meningkat sekitar tiga persen secara tahunan (YoY) per akhir tahun 2022. Tahun 2023 pertumbuhannya relatif stabil kendati ada tekanan ekonomi, ditopang sebagian besar oleh permintaan hunian dari pembeli rumah pertama (end user).

Menyusul pembukaan beberapa ruas jalan tol di beberapa wilayah di Tangerang dan Bekasi, pertumbuhan harga tanah tahun 2023 akan sedikit meningkat dibanding tahun-tahun awal pandemi. Kenaikan inflasi dan suku bunga yang makin mempengaruhi biaya konstruksi, juga akan membuat kenaikan harga jual rumah. Supaya penjualan tetap stabil, developer diharapkan mempertahankan pertumbuhan harga tanah secara konservatif pada tahun 2023.

 

Apartemen jual

Proyek yang tertunda tahun 2022 diperkirakan menyelesaikan pembangunan tahun 2023, sehingga total ada 26.059 (+70% YoY) unit kondominium yang selesai pengembangannya. Sedangkan hingga akhir tahun 2022 diperkirakan 3.138 unit kondominium memasuki pasar. Kebanyakan dari segmen menengah ke bawah. Proyek segmen menengah dan menengah ke bawah masih akan mendominasi pasokan tahun 2023.

Tahun 2023 tingkat penyerapan bersih diperkirakan membaik dan bangkit kembali ke tingkat seperti tahun 2019. Tapi, transaksi didominasi proyek menengah seharga Rp 14 – 22 juta/m2 dan kemungkinan terjadi di area sekunder seperti Tangerang dan Bekasi. Transaksi penjualan masih didominasi proyek-proyek berjalan. Sementara tingkat hunian masih cukup rendah di bawah 60%, dan karena itu memberi tekanan pada harga jual dan sewa.

 

Prekantoran

Sekitar 136.000 m2 ruang kantor baru dari dua proyek diperkirakan memasuki pasar pusat bisnis utama (CBD) Jakarta tahun 2023. Yaitu, Mori Tower dan Luminary Tower. Saat ini kedua proyek memiliki pra-komitmen sewa kurang dari 50%. Setelah tahun 2023 pasokan semakin tidak pasti dengan beberapa proyek yang siap jalan belum memulai konstruksi.

Permintaan ruang membaik dengan kuat tahun 2022, didorong oleh konsolidasi perusahaan dan peningkatan kualitas. Penyerapan bersih ruang kantor di CBD Jakarta secara keseluruhan diperkirakan mencapai 100.000 m2 tahun 2022, namun belum akan naik tahun 2023 karena calon penyewa masih berhati-hati berekspansi atau pindah kantor. Karena itu kekosongan masih akan tetap tinggi. Apalagi dengan selesainya proyek perkantoran besar tahun 2023 yang suplainya mungkin melebihi perkiraan permintaan.

Meskipun terjadi perbaikan yang kuat di pasar ruang kantor, harga sewa masih tertekan tahun 2023 karena ketatnya persaingan memperebutkan calon penyewa. Beberapa pemilik gedung akan terus menawarkan tarif sewa dengan diskon besar kepada calon penyewa. Pertumbuhan sewa diperkirakan mulai membaik tahun 2024, sepanjang ekonomi membaik dan kampanye politik tahun 2023-2024 berjalan aman dan lancar.

 

Pusat belanja

Enam proyek diselesaikan selama tahun 2022, menambah ruang ritel seluas 43.800 m2 di pasar ritel Jakarta. Sekitar 123.200 m2 ruang ritel baru dari empat proyek besar seperti Mall Menara Jakarta, Lippo Mall East Side, dan Podium Ritel Thamrin Nine, akan memasuki pasar Jakarta tahun 2023.

Penyerapan bersih ruang ritel diperkirakan tumbuh seiring dengan selesainya proyek-proyek ritel besar tahun 2023 dan peningkatan lalu lintas pelanggan. Kekosongan ruang ritel diproyeksikan menurun -2,3% tahun 2023 akibat meningkatnya permintaan sewa. Kendati demikian, tarif dasar sewa belum akan berubah hingga adanya pemulihan menyeluruh bisnis ritel. Terlebih dengan adanya perlambatan ekonomi, inflasi dan kenaikan suku bunga, yang memaksa konsumen mengkonsolidasikan kembali pengeluarannya. Yoenazh