Kawasan Industri Terus Melaju, Saat Properti Lain Masih Lesu
Saat pasar perumahan tapak, apartemen, perkantoran, dan ritel (pusat perbelanjaan) belum cukup kondusif, pasar kawasan industri dan pergudangan justru makin moncer. Semua riset konsultan properti menyebut demikian.
Kalau tahun-tahun sebelumnya permintaan kawasan industri dipicu terutama oleh perusahaan kendaraan listrik (EV) dari berbagai negara, kini oleh investor asal Tiongkok yang merelokasi pabriknya.
Selain kawasan industri, juga moncer permintaan terhadap gudang sewa terutama dari perusahaan-perusahaan otomotif. Merespon peningkatan permintaan itu, developer kawasan industri pun berupaya menambah pasokan.
Menurut marketbeat konsultan properti Cushman & Wakefield triwulan tiga (Q3) 2025 yang dirilis beberapa waktu lalu, pasokan lahan industri di Jabodetabek mengalami peningkatan signifikan dibandingkan triwulan sebelumnya.
Didorong terutama oleh peluncuran kawasan industri baru di Subang, Jawa Barat, yang menambah pasokan lahan industri sebesar 169 hektar.
Beberapa kawasan industri ternama di sub pasar Bekasi dan Karawang, Jawa Barat, juga terus melakukan ekspansi dan akuisisi lahan tambahan, karena meningkatnya kelangkaan lahan di dua wilayah tersebut.
Baca juga: Kawasan Industri Berkembang ke Berbagai Area Baru
Pasar pergudangan sewa juga mencatat peningkatan pasokan, dengan penambahan sekitar 14.843 m2 luas sewa bersih (NLA) yang disesuaikan di sub-pasar Bekasi dibanding triwulan sebelumnya.
Bogor berkontribusi terbesar terhadap pasok gudang sewa sebanyak 5.579 m2, sehingga total inventaris di wilayah Jabodetabek mencapai sekitar 3,17 juta m2 hingga akhir September 2025. Tingkat hunian rata-rata pergudangan sewa pada triwulan ulasan meningkat menjadi 83,4 persen. Mencerminkan kenaikan sebesar 1,8 persen dibandingkan triwulan sebelumnya.
“Ekspansi pasar terus dipimpin sektor logistik, dengan penyedia logistik pihak ketiga (3PL) dan perusahaan yang bergerak di bidang otomotif, masih menjadi kontributor utama, khususnya di sub-pasar Bekasi dan Karawang,” tulis marketbeat Cushman & Wakefield tersebut.
Sementara permintaan kawasan industri belakangan ini, sebagian besar didorong oleh investor asal Tiongkok, seiring dengan perang tarif antara Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Para investor Tiongkok ingin merelokasi pabriknya ke negara yang dikenakan tarif dagang lebih rendah oleh AS.
Transaksi penjualan lahan industri selama triwulan tiga memang hanya 28,4 hektar, menandai penurunan sebesar 46,4 persen secara tahunan (yoy). Namun, penurunan itu lebih disebabkan oleh tingginya permintaan lahan industri dari sektor kendaraan listrik (EV) pada periode yang sama tahun lalu.
“Pada kuartal ini, industri tekstil menjadi pemimpin dalam permintaan, diikuti sektor kosmetik dan barang konsumsi cepat edar (FMCG),” tulis laporan Cushman. sebelumnya permintaan pasar didominasi sektor otomotif dan data centre.
Secara triwulanan penyerapan lahan industri tertinggi masih di Bekasi (18,22 ha), diikuti Karawang & Purwakarta (6,20 ha), serta Subang dan Tangerang. Sedangkan secara tahun kalender (Januari-September), penyerapan tertinggi di Karawang & Purwakarta (111,8 ha), diikuti Bekasi (53,6 ha), Serang (15 ha), serta Subang dan Tangerang.
Harga lahan industri di Bekasi yang sudah tinggi, juga upah buruh (UMP)-nya, membuat pelaku industri mencari wilayah lain yang lebih rendah harga dan UMP-nya untuk membangun pabrik, termasuk ke luar Jabodetabek seperti Batang.
Secara keseluruhan, tingkat penjualan lahan industri tertinggi masih dipimpin Bekasi (86,47 persen), diikuti Bogor (84,78 persen), Tangerang (69,08 persen), Karawang & Purwakarta (53,37 persen), Serang (49,09 persen), dan Subang (24,64 persen).
Secara total stok lahan industri mencapai 16.684 ha di Jabodetabek. Paling banyak di Bekasi (5.596 ha), Karawang dan Purwakarta (5.366 ha), dan Serang (3.338 ha), ditambah sedikit di Jakarta, Tangerang, Subang, dan Bogor.
Baca juga: Kawasan Industri Jadi Penopang Sektor Properti, Diuntungkan Perang Dagang China-Amerika
Pada akhir kuartal tiga 2025, rata-rata harga lahan industri mencapai Rp2.891.000/m2, mencerminkan kenaikan sebesar 3,5 persen (yoy), dan menunjukkan tren kenaikan moderat yang berlanjut dari kuartal-kuartal sebelumnya.
Harga lahan tertinggi di Bekasi Rp3 juta/m2, diikuti Tangerang Rp2,93 juta, Karawang & Purwakarta Rp2,54 juta, Bogor Rp2,3 juta, Serang Rp2,2 juta, dan Subang Rp1,9 juta.
Sedangkan rata-rata tarif sewa gudang masih relatif stabil di angka Rp79.980/m2/bln. Tertinggi di Jakarta (Rp102.368), diikuti Bekasi (Rp80.461), Tangerang (80.000), Karawang & Purwakarta (Rp75.056), dan Bogor (62.017).
Stok gudang sewa sendiri mencapai total 3.172.545 m2 di Jabodetabek. Terbanyak juga di Bekasi (1.720.769 m2), Jakarta (474.373 m2, Karawang & Purwakarta 436.934 m2, Bogor (412.727 m2), dan Tangerang (125.742 m2).
Tingkat kekosongan pergudangan sewa hanya 16,6 persen. Tertinggi di Jakarta (27,4 persen) serta Karawang & Purwakarta (27,8 persen), diikuti Bekasi (13,4 persen), Bogor (10,9 persen), dan Tangerang (4,9 persen).