Biaya Hidup di Kota Tinggi, Sebagian Orang Pilih Sewa, Tunda Beli Rumah
Pinhome Home Rental Index (PHRI) 2025 yang dirilis marketplace properti Pinhome minggu lalu mengungkapkan, di penghujung 2025 Badan Pusat Statistik (BPS) merilis hasil Survei Biaya Hidup, yang kembali menempatkan DKI Jakarta sebagai wilayah dengan biaya hidup tertinggi di Indonesia.
Kondisi ini mendorong perubahan preferensi hunian, dengan sebagian konsumen memilih menyewa dibandingkan membeli rumah. Fleksibilitas dan beban komitmen finansial yang lebih ringan menjadi pertimbangan utama, terutama di tengah tekanan biaya hidup dan tingginya kebutuhan mobilitas di dalam kota.
Pergeseran preferensi tersebut tercermin pada penguatan Indeks Harga Sewa Rumah di Jakarta pada kuartal IV 2025. Harga sewa rumah tipe <= 54 naik 3 persen di Jakarta Selatan, serta 2 persen di Jakarta Barat dan Jakarta Pusat.
Penguatan juga terjadi pada rumah tipe 55–120 di Jakarta Pusat (3 persen) dan rumah tipe >= 201 di Jakarta Barat (2 persen).
Pola ini menurut riset Pinhome, menunjukkan kawasan dengan aktivitas ekonomi tinggi tetap menjadi penopang utama permintaan sewa, dengan rumah tangga berupaya menjaga efisiensi total biaya hunian dan transportasi, dibanding mengambil komitmen pembelian rumah di wilayah pinggiran.
Baca juga: Untuk Rumah Tapak Sebagian Besar Orang Muda Pilih Beli Bukan Sewa
Kawasan penyangga Jakarta
Sementara itu, pasar sewa di kawasan penyangga Jakarta menunjukkan arah yang berbeda di tiap wilayah. Di Bekasi Raya, ekspansi industri manufaktur mendorong penguatan harga sewa di Kabupaten Bekasi, terutama untuk rumah tipe 121–200 (3 persen) dan rumah tipe >= 201 (2%).
Kenaikan permintaan pada segmen ini didorong oleh kebutuhan hunian tenaga kerja level manajerial dan profesional di kawasan industri.
Sebaliknya di Bogor Raya pasar sewa mengalami tekanan. Kabupaten Bogor mencatat koreksi -2 persen di hampir seluruh tipe rumah, sejalan dengan meningkatnya stok (inventori) rumah seken yang menahan kenaikan harga sewa.
Kota Depok juga mengalami koreksi -3 persen pada tipe rumah <= 54 dan tipe 55–120. Sedangkan tipe >= 201 naik 3 persen, menunjukkan permintaan yang lebih selektif pada segmen atas.
Kota Bogor relatif stabil dengan kenaikan harga sewa rumah tipe <= 54 sebesar 2 persen, yang mengindikasikan wilayah kota tetap menjadi pilihan komuter, karena infrastruktur dan fasilitas publik yang lebih terkonsentrasi dibandingkan di kabupaten.
Luar Jabodetabek
Pasar sewa di Bandung Raya pada kuartal IV 2025 menunjukkan pengaruh infrastruktur transportasi. Rumah tipe <= 54 di Kota Bandung dan Kabupaten Bandung Barat menguat 3 persen dan 2 persen, didorong peningkatan aksesibilitas di koridor yang terhubung dengan kereta cepat Whoosh melalui Padalarang, yang meningkatkan daya tarik hunian di sekitar stasiun.
Sebaliknya, koreksi harga sewa -2 persen di Kabupaten Bandung, yang mencerminkan fase konsolidasi pasar saat akses pendukung Stasiun Tegalluar sedang disempurnakan. Penyesuaian harga ini menjaga daya saing wilayah Rancaekek dan Cileunyi, menjadikannya pusat pertumbuhan berikutnya, dengan titik masuk yang kompetitif bagi penyewa sebelum mencapai maturitas infrastruktur penuh seperti di koridor barat.
Baca juga: Beli Rumah atau Sewa?
Jawa Bagian Tengah & Timur
Pasar sewa residensial di Jawa Timur secara umum menunjukkan tren stabil pada kuartal IV 2025, meski terdapat koreksi -2 persen pada rumah tipe >= 201 di Kota Malang.
Kondisi ini berkaitan dengan arah investasi asing yang dalam dua tahun terakhir lebih terkonsentrasi pada sektor manufaktur dan properti komersial seperti ruko dan gudang. Fokus pada aset produktif membuat serapan sewa residensial kelas atas di kota sekunder seperti Malang bergerak lebih lambat.
Pasar sewa di Jawa Tengah menunjukkan penguatan, khususnya di Kabupaten Sleman, terutama untuk rumah tipe <= 54 (3 persen) dan tipe >= 201 (2 persen). Kenaikan harga jual properti di Yogyakarta akibat keterbatasan lahan, dan tingginya biaya pengembangan, mendorong sebagian rumah tangga beralih menyewa rumah.
Menurut Pinhome, secara nasional Indeks Harga Sewa Rumah Nasional pada kuartal IV 2025 mencatat pertumbuhan marjinal 0,6 persen secara kuartalan (qtq), namun mengalami koreksi –1 persen secara tahunan (yoy). Tren ini menunjukkan bahwa pasar sewa secara umum stabil, dengan pergerakan harga yang terbatas setelah penyesuaian pada kuartal sebelumnya.
Kenaikan yang terbatas secara kuartalan, menunjukkan fase stabilisasi pasar sewa, dengan pertumbuhan yang lebih terlihat pada segmen menengah dan besar dibandingkan segmen kecil.
Sementara secara tahunan, penguatan harga sewa lebih konsisten terjadi pada segmen menengah dan atas. Tipe 55–120 tumbuh 1,5 persen, tipe 121–200 naik 1,6 perseb, dan tipe >= 201 meningkat 2,3 persen.
Pola ini mencerminkan, penyewa dengan daya beli lebih tinggi relatif lebih tahan terhadap tekanan inflasi dan kenaikan biaya hidup, khususnya di pusat ekonomi seperti Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Kabupaten Bekasi.
Permintaan dari kalangan profesional dan ekspatriat tetap menopang pasar sewa segmen menengah-atas, sekaligus menunjukkan pergeseran minat dari pasar beli ke pasar sewa.
Sedangkan pasar sewa rumah tipe <= 54, masih mencatat koreksi –0,3 persen secara tahunan. Dipengaruhi oleh meningkatnya inventori rumah seken di beberapa wilayah, yang menahan kenaikan harga sewa di segmen bawah.