Pertumbuhan Harga Rumah di Malaysia Melambat

Seperti di Indonesia, pertumbuhan pasar perumahan di Malaysia mengalami perlambatan. Ini dampak dari kebijakan bank sentral Malaysia tahun 2010 untuk mengendalikan aksi spekulasi di sektor perumahan. Hasilnya, pasar perumahan di negeri jiran itu sekarang lebih sehat. Menurut Bank Negara Malaysia, pada kuartal akhir 2013 indeks harga rumah tumbuh 9,6 persen. Padahal setahun sebelumnya, Malaysian House Price Index (MHPI) masih menunjukkan angka pertumbuhan 12,2%.

Pertumbuhan di bawah dua digit itu yang pertama kali terjadi sejak kuartal ketiga 2011.  Tren ini terjadi di semua negara bagian dan di semua segmen rumah. Pelambatan itu diikuti berkurangnya penjualan dan peluncuran proyek baru.  “Ini terkait dengan sikap hati-hati sejumlah pengembang dan pembeli, juga adanya kebijakan developer interest-bearing schemes yang berlaku sejak November lalu, naiknya pajak properti di bulan Januari 2014, ditinggikannya harga minimal rumah yang bisa dibeli orang asing dan situasi tidak menentu sebagai efek dari kenaikan pajak barang dan jasa,” papar Bank Negara.

Bank sentral menampik anggapan diterbitkannya segala kebijakan itu karena telah terjadi bubble di pasar perumahannya. Otoritas ini menyebutkan bahwa sebagian besar pembelian rumah untuk dipakai sendiri atau untuk investasi jangka menengah-panjang. Data bank sentral menunjukkan bahwa 84 persen merupakan KPR pertama.

Berpeluang Naik

Institusi tesebut juga menyebutkan karena harga terus turun para debitur tidak lagi tertarik untuk segera melepas propertinya. Kemampuan menyicil  mereka tidak lagi tergantung pada nilai kapital rumahnya atau besaran keuntungan balik modal yang diharapkan. Ini merupakan ciri cara pandang investor jangka menengah dan panjang. Dengan demikian potensi kenaikan gagal bayar dan kerugian bank atas koreksi harga terbatasi.

Kendati pertumbuhan tahunan MHPI 10-12%,  melebihi pertumbuhan sewa dan pendapatan, namun pertumbuhan harga rumah di Malaysia masih jauh di bawah pertumbuhan di negara tetangga. Karena faktor itu harga rumah di Malaysia tetap berpeluang naik kendati bank sentral berusaha menekan aksi spekulasi. “Permintaan masih lebih besar dari pasok rumah, terutama untuk segmen menengah bawah di daerah yang memiliki jumlah tenaga kerja besar,” tambahnya.

Pengetatan KPR

Problem lain yang dihadapi Malaysia adalah gap antara harga dengan daya beli masyarakat. Penduduk Malaysia yang didominasi usia muda dan produktif, serta besarnya pekerja migran, memiliki kemampuan terbatas untuk membeli rumah. Sayangnya, pengembang lebih suka membangun properti kelas atas yang memberi margin besar dengan dalih adanya kenaikan harga rumah dan biaya konstruksi.

Untuk memenuhi permintaan dengan harga terjangkau itu pemerintah sudah menelurkan sejumlah skema kebijakan, misalnya PR1MA, MyHome dan My First Home.  Tahun ini pemerintah juga membentuk Badan Nasional Perumahan. Tugas badab ini membuat strategi dan rencana aksi secara menyeluruh, termasuk mengkoordinasi aspek legal, menata harga properti, dan menjamin penyediaan rumah dengan cara yang lebih efisien dan cepat.

Sebelumnya pemerintah sudah mengeluarkan aturan lebih ketat tentang pengajuan KPR. Dampaknya positif,  debitur yang memiliki KPR lebih dari tiga tutun drastis menjadi sekitar 3-4 persen dari  total nasabah KPR. Sebelum regulasi itu terbit pertumbuhannya rata-rata 15% per tahun.

Regulasi itu juga membuat kualitas portofolio KPR menjadi lebih baik, menjadikan rasio KPR hanya 1,4 persen dari seluruh pinjaman bank kepada rumah tangga. Nilai KPR bermasalah turun menjadi 4,7 miliar dari 5 miliar Ringgit pada akhir 2013. Proporsi KPR dengan loan to value (LTV) di atas 70% pun mengecil jadi 46,6% dari sebelumnya 50,1%, membuat risiko gangguan pada bank lebih rendah. AYu

(Sumber: the Star Online)