Strategi Lengkap Menteri PKP Realisasikan Program 3 Juta Rumah, Peran Developer Tidak Disebut

Program pembangunan 3 juta rumah yang dicanangkan pemerintahan Presiden Prabowo Subianto adalah proyek yang sangat ambisius. Program itu menargetkan pembangunan 2 juta rumah di pedesaan dan 1 juta rumah di perkotaan setiap tahun.

Pembangunan rumah di pedesaan bisa berupa rumah baru, atau peremajaan permukiman eksisting yang belum layak huni. Kalau rumah di pedesaan berupa rumah tapak, rumah di perkotaan berbentuk vertikal atau apartemen (sewa dan jual).

Bila memang bisa direalisasikan, dampak program 3 juta rumah memang sangat baik bagi perekonomian, karena akan menggairahkan ratusan industri yang terkait langsung dan tidak langsung dengan properti.

Namun, melihat begitu ambisiusnya target program tersebut, diperlukan kebijakan total football atau kolosal untuk merealisasikannya.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) dan Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah menyadarinya. Karena itu keduanya melansir strategi yang melibatkan kolaborasi semua pihak terkait, mulai dari hulu ke hilir.

Ara menyampaikan strategi kebijakan itu saat berbicara di hadapan ribuan agen properti, dalam acara Rumah123 Agent Awards 2024 yang diadakan marketplace properti Rumah123 di Jakarta pekan lalu.

Fokus strategi kebijakan Kementerian PKP itu, mensiasati anggaran negara yang sangat minim untuk bisa membiayai pengadaan 3 juta rumah. Caranya, dengan menekan harga rumah serendah mungkin melalui gotong royong semua pihak.

Selain itu dengan harga rumah yang jauh lebih rendah, akan jauh lebih banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang mampu membelinya, baik yang berada di sektor formal maupun informal.

Tahun ini anggaran perumahan tercatat Rp31,2 triliun untuk 207.525 rumah. Sekitar 99 persen berasal dari APBN berupa subsidi KPR dengan skim Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan Subsidi Selisih Bunga (SSB), plus Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM). Sisanya dari BP Tapera untuk pengadaan 7.525 rumah.

Tahun 2025 anggaran perumahan dialokasikan Rp35,66 triliun untuk pengadaan 234.200 rumah. Sebanyak Rp28,2 triliun untuk subsidi pemilikan 220.000 rumah dengan skim FLPP, plus SBUM Rp0,978 triliun untuk 240.000 rumah, dan Rp1,8 triliun dari BP Tapera untuk 14.200 rumah.

Di luar itu ada anggaran SSB Rp4,51 triliun untuk 743.940 rumah. Bila pengadaan rumah MBR dengan skim SSB ini bisa diwujudkan, total pengadaan rumah 2025 mencapai 978.000 unit, masih sangat jauh dari 3 juta.

Baca juga: Dapat Anggaran Rp5,1 Triliun, Kementerian PKP Butuhnya Rp53,6 Triliun

Tanah
Untuk bisa mencapai target pengadaan 3 juta rumah itu, Maruarar melansir berbagai strategi. Salah satunya melalui penyediaan lahan gratis atau murah. Yaitu berupa:
-Tanah sitaan dari para koruptor
-Aset tanah pengutang BLBI
-Lahan idle eks HGU dan HGB
-Tanah BMN (Barang Milik Negara) di Ditjen Kekayaan Negara Kementerian Keuangan
-Tanah pemerintah provinsi dan kabupaten/kota
-Tanah wakaf
-Tanah donasi dari program CSR korporasi
-Tanah lainnya sesuai aturan yang berlaku

Untuk itu Kementerian PKP menjalin koordinasi dan kerja sama dengan Kejaksaan Agung, KPK, Kementerian Keuangan cq DJKN, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kementerian Dalam Negeri, BPKP, dan Bank Tanah.

Tidak disebutkan total luas lahan yang bisa disediakan melalui kolaborasi dengan berbagai instansi tersebut. Tapi, untuk lahan idle eks HGU dan HGB saja, Ara menyebut potensinya mencapai 1,3 juta hektar.

“Biaya tanah kurang lebih 30 persen dari biaya pengadaan rumah. Selebihnya biaya konstruksi (material dan jasa kontraktor). Kalau kita bisa mengadakan tanah murah atau gratis, harga rumah MBR bisa ditekan,” katanya.

Pembiayaan
Untuk membiayai pemilikan rumah MBR, Ara menyatakan akan merilis pembiayaan kreatif dan alternatif. “Saya bisa sampai 8 kali sebulan berdiskusi dengan Dirut BTN (Nixon LP Napitupulu) membahas soal skema pembiayaan tersebut,” ungkapnya.

Menteri PKP belum menyatakan secara spesifik bentuk skema pembiayaan kreatif dan alternatif itu. Ara hanya menyatakan, pembiayaan bisa didapat dari agunan lahan gratis yang berasal dari CSR korporasi, slip pendapatan pekerja formal dan informal termasuk ASN dan anggota TNI/Polri, CSR korporasi, dan kredit perbankan seperti BTN. Yang mana yang terbilang pembiayaan kreatif dan alternatif?

Pajak
Untuk lebih menekan harga rumah, Kementerian PKP juga mengupayakan penghapusan pajak dan bea untuk pengadaan rumah MBR, bekerja sama dengan Kementerian Keuangan. Maruarar mengungkapkan, ada 21 persen pajak dan bea serta retribusi yang harus dibayar berkenaan dengan pembangunan rumah MBR.

Yaitu, PPN 11 persen, PPh 2,5 persen, BPHTB 5 persen, dan retribusi 2,5 persen. Khusus Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sudah digratiskan pemerintah untuk rumah MBR.

Perizinan
Selain itu bekerja sama dengan Kementerian Dalam Negeri (Kemendagri), Kementerian PKP juga mengupayakan kemudahan perizinan dan penghapusan bea/pajak daerah untuk pengadaan rumah MBR.

Yaitu, penghapusan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), pengurusan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG/dulu IMB) lebih cepat, penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk apartemen subsidi yang disederhanakan, kepastian waktu penerbitan izin, dan penyederhaaan persyaratan perizinan.

Baca juga: Kolaborasi Kementerian PKP-ATR/BPN, Konon Ada Potensi 1,3 Juta Ha Untuk Program 3 Juta Rumah

Untuk penghapusan BPHTB dan penyederhaan PBG bagi rumah MBR, Maruarar sudah meneken Surat Keputusan Bersama (SKB) dengan Mendagri Tito Karnavian dan Menteri Pekerjaan Umum (PU) Dody Hanggodo tentang Dukungan Percepatan Pelaksanaan Program Tiga Juta Rumah, di Jakarta, Senin (25/11/2024).

SKB tiga menteri itu mengatur tiga hal: pembebasan BPHTB, penghapusan retribusi PBG untuk rumah MBR, dan percepatan perizinan PBG dari maksimal 28 hari menjadi 10 hari.

Terakhir, untuk menekan harga rumah MBR, Kementerian PKP juga akan membangun central purchasing untuk pembelian aneka material bangunan dari kalangan industri.

“Kalau pembelian material dilakukan secara borongan, harganya bisa lebih rendah,” ujar Ara. Terakhir, digitalisasi pengadaan dari LKPP. Menteri PKP belum menjelaskan bagaimana bentuk dan mekanisme central purchasing dan digitalisasi pengadaan itu.

Ara tidak menyebut sama sekali posisi dan peran developer real estate yang mengembangkan rumah MBR dalam strategi kebijakan program 3 juta rumah tersebut. Apakah developer hanya dilibatkan dalam membangun rumah MBR tanpa harus mengadakan tanahnya sendiri seperti selama ini atau bagaimana?