PPN Naik, Pengembang Belum Pede Lansir Kondominium Baru
Analisis pasar properti “Ulasan 2024 dan Proyeksi 2025” versi konsultan properti Cushman & Wakefield yang dipublikasikan pekan lalu mengungkapkan, sampai akhir 2024 diperkirakan 10.000 unit apartemen strata (kondominium) baru memasuki pasar Jabodetabek.
Semuanya berasal dari proyek kondominium eksisting. Dengan tambahan pasokan baru itu, total pasokan kondominium di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (Jabodetabek) menjadi 386.111 unit.
Akan ada pasokan baru pada triwulan satu 2025 tapi hanya sekitar 870 unit. Kenaikan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) menjadi 12 persen, diperkirakan membuat pengembang masih wait and see, menunda peluncuran proyek baru hingga kondisi pasar lebih stabil.
“Pasokan (kondominium) diperkirakan baru akan meningkat pada semester dua 2025. Total sepanjang 2025 pasokan eksisting akan bertambah sekitar 18.000 unit. Sebagian besar ada di Bekasi dan Tangerang,” tulis Cushman.
Karena penerapan PPN 12 persen itu pula, tingkat penjualan (proyek eksisting) dan tingkat pra-penjualan (proyek baru) kondominium diperkirakan stabil di 93,7 persen dan 58,4 persen tahun ini. “Penerapan PPN 12 persen itu akan mempengaruhi permintaan,” jelas Cushman.
Permintaan diperkirakan masih akan didominasi proyek eksisting. Program pembangunan 1 juta apartemen di perkotaan yang dilansir pemerintahan Prabowo, diperkirakan berpengaruh positif terhadap pasar apartemen, tapi baru akan terlihat paling cepat tahun 2026.
Kendati secara umum pasar kondominium belum bergairah, harga jualnya diperkirakan Cushman tetap meningkat tahun ini sekitar 2,5 persen.
Peningkatan harga terbesar masih terjadi pada proyek kondominium di area sekunder (rata-rata Rp36,3 juta/m2) sebesar 6,1 persen secara tahunan (yoy).
Sedangkan harga kondominium di area pusat bisnis Jakarta atau CBD yang saat tercatat Rp60,9 juta/m2, dan area primer (area favorit kaum elit dan orang asing seperti Menteng, kebayoran Baru, dan Pondok Indah) Rp52 juta/m2, relatif stabil.
Untuk mensiasati kenaikan PPN yang berdampak pada kenaikan harga jual itu, Cushman menyarankan pengembang menawarkan opsi pembiayaan yang lebih friendly, seperti KPA dengan bunga rendah atau tenor panjang, agar tetap bisa berjualan.