Harga Bahan Bangunan Naik dan Ada Gejolak Sosial, Semester II 2025 Pengembang Tahan Rilis Produk Baru
Riset start up property technology (proptech) Pinhome mengungkapkan stagnasi inventori (persediaan) rumah baru di pasa real estate Indonesia.
Menurut riset Pinhome bertajuk “Indonesia Residfential Market Report 2025 H2 & Outlook 2026” yang dilansir pekan lalu itu, semester dua 2025 menjadi periode ujian bagi pengembang properti di pasar primer (produk baru).
Data internal Pinhome menunjukkan adanya penurunan dari penambahan inventori (produk) baru dari para pengembang. Sepanjang Juli-Desember 2025, rata-rata perubahan penambahan inventori rumah baru bulanan mengalami penurunan sebesar -30 persen. Penurunan volume inventori rumah baru itu, disebut Pinhome sebagai respon pengembang terhadap dua hal.
Pertama, kenaikan biaya konstruksi sebagai dampak lanjutan dari perang dagang yang dikobarkan Amerika Serikat (AS). Pengenaan tarif resiprokal oleh AS terhadap puluhan negara itu, mengerek harga material impor, khususnya baja, aluminium, dan komponen mekanikal lainnya.
Hal ini menekan margin keuntungan pengembang secara drastis karena naiknyabiaya konstruksi. Meluncurkan produk baru dalam situasi itu, menempatkan pengembang dalam posisi sulit: menaikkan harga jual, daya beli pasar sedang lesu yang akan membuat produk tidak laku. Sementara mengurangi spek bangunan, berisiko pada reputasi.
Kedua, volatilitas sosio-politik berupa gejolak sosial yang terjadi pada Agustus-September 2025. Peristiwa ini membuat pengembang besar cenderung menahan peluncuran klaster baru, memilih menunggu situasi politik mereda pasca satu tahun pemerintahan baru.
Akibatnya, pasar rumah baru di semester dua 2025 didominasi oleh upaya pengembang menghabiskan stok lama, sembari menunggu momentum yang lebih kondusif untuk melansir produk baru.
Baca juga: REI: Bisnis Properti Indonesia Sedang Tidak Baik-Baik Saja
Menurut riset Pinhome, kenaikan biaya konstruksi tidak hanya dipicu oleh kenaikan harga material impor yang dipicu perang dagang AS, tapi juga berasal dari pergerakan harga material domestik.
Tercermin dari data Indeks Harga Perdagangan Besar (IHPB) dari Badan Pusat Statistik (BPS), yang mencatat tren kenaikan harga pada sejumlah material konstruksi utama seperti batako, batu bata, kerikil, dan sirtu (pasir batu) di semester dua 2025.
Saat ini Pinhome menyebut, kenaikan harga material itu belum terefleksi sepenuhnya pada harga jual properti. Data internal marketplace properti itu menunjukkan, harga rumah baru per meter persegi masih stabil di mayoritas provinsi. Pengembang memilih menyerap sendiri kenaikan biaya konstruksi, demi menjaga penjualan.
Baca juga: 5 “Mantra” Ini Disebut Kunci Sukses Proyek Real Estate
Namun, tekanan biaya konstruksi mulai terlihat di beberapa wilayah di Jawa pada semester dua 2025, dengan kenaikan harga di Jawa Tengah mencapai 6 persen dan Banten 3 persen. Tren ini menjadi sinyal kapasitas pengembang dalam menahan harga mulai mencapai batasnya, terutama di area dengan permintaan tinggi.
Stabilitas saat ini diprediksi sebagai fase transisi sebelum penyesuaian harga dilakukan secara bertahap pada peluncuran proyek atau produk baru tahun ini. Kondisi ini memberikan jeda waktu bagi konsumen untuk mendapatkan harga yang relatif rendah, sebelum dampak kenaikan biaya konstruksi mulai teraplikasi secara nasional pada proyek-proyek baru tahun ini.