Tips – Bila Developer Harus Bermitra

Bila Developer Harus Bermitra

Jangan memaksakan diri mengembangkan proyek properti sendirian bila tidak yakin mampu melakukannya. Gandenglah mitra terpercaya.

Ada kalanya Anda tidak bisa mengembangkan proyek properti sendirian. Misalnya, karena tidak tahu tanah Anda mau di-developed menjadi apa: rumah sederhana, rumah mewah atau areal komersial. Bila pantasnya dikembangkan sebagai rumah sederhana, tapi Anda bangun rumah menengah pasti jeblok. Atau karena tidak punya relasi di birokrasi sehingga sulit mendapatkan perizinan. Kalaupun dapat harus keluar biaya besar sehingga proyek berat diongkos.
Bila itu problemnya, berarti Anda perlu mitra berpengalaman untuk mengembangkan proyek Anda. Mitra ini tahu betul sebidang tanah layak dikembangkan sebagai apa dan bagaimana memperoleh perizinannya. Banyak pengembang membuka diri terhadap kemitraan semacam ini.
Bentuk kemitraan macam-macam. Misalnya, tanah dari Anda, perencanaan, desain, dan biaya konstruksi dari mitra. Atau tanah dan sebagian biaya konstruksi dari Anda, selebihnya urusan mitra. “Bentuk mana yang dipilih tergantung kesepakatan kedua pihak,” kata Moh Latief Malangyudo, Direktur Utama PT Bhakti Widya Nusantara, pengembang beberapa perumahan di Bodetabek.
Katakanlah, tanah dari Anda, sedangkan perencanaan, desain, biaya konstruksi urusan mitra. Maka, pertama-tama Anda harus membentuk badan usaha (sebutlah PT A) guna memudahkan pengikatan kerjasama. Kedua, menyepakati jangka waktu kemitraan. Ketiga, menetapkan share (bagian) masing-masing berdasarkan modal (equity) disetor.
Keempat, menentukan bagian pendapatan Anda dan mitra (katakanlah PT M) berdasarkan proporsi share tersebut. Kelima, membuka joint account (rekening bersama) di bank dengan standing instruction (perintah) agar bank langsung membukukan setiap pendapatan yang masuk menurut share masing-masing.
Keenam, menyepakati pola pemasaran proyek. Misalnya, pemasaran dilakukan PT M tapi PT A berhak mengontrol pembukuan secara berkala. Bisa juga pemasaran dilakukan bersama. Yang berhasil memasarkan mendapat fee. Cara ini juga bagus untuk memancing keterlibatan broker.

Mirip Memilih Istri
Memilih mitra mirip dengan memilih istri: susah-susah gampang. Feeling kadang lebih berperan ketimbang hitungan rasional. Tapi, tips dari mantan Dirut Perum Perumnas Latief Malangyudo berikut ini bisa dijadikan pegangan dalam memilih mitra.
Pertama, cari informasi dan minta rekomendasi mengenai pengembang bereputasi baik ke asosiasi terkait seperti Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (REI).
Kedua, telusuri proyek apa saja yang pernah dibangunnya, di mana dan bagaimana perkembangannya. Pastikan proyek-proyek itu tak pernah bermasalah dengan mencek langsung ke lokasi.
Ketiga, setelah sreg tawarkan kerjasama. Kalau bersambut minta laporan keuangan calon mitra tiga tahun terakhir. Bila ternyata jelek, jangan sungkan membatalkan rencana bermitra.
Keempat, amankan diri Anda dalam perjanjian dari kemungkinan mitra wanprestasi atau menaikkan harga sepihak karena bisa membuat pengembangan proyek melenceng dari rencana.
Kelima, jaga kemungkinan mitra menilep harga. Misalnya, harga jual rumah Rp225 juta/unit tapi dilaporkan Rp200 juta. Yang Rp25 juta disetor ke rekening lain. Untuk itu Anda bisa menempatkan orang kepercayaan di bagian keuangan proyek.
Keenam, pastikan mitra Anda memulai pengembangan proyek setelah perizinan dikantongi guna mencegah kemungkinan proyek dipersoalkan.

Antara Revenue dan Profit Sharing
Ada dua bentuk kemitraan dalam pengembangan proyek properti: revenue sharing (bagi hasil) dan profit sharing (bagi untung). Revenue sharing biasa dipakai untuk proyek jangka pendek, sedangkan profit sharing untuk proyek jangka panjang. Pola manapun yang dipilih pertama hitung dulu berapa modal disetor PT A dan PT M guna mengetahui share masing-masing.
Misalnya, modal PT A tanah lima hektar dan sudah disetor (sudah ada). Nilainya Rp5 miliar atau Rp100.000/m2. “Menentukan nilai tanah sebaiknya berdasarkan kesepakatan, tak perlu pakai penilai profesional karena kesannya tidak saling percaya,” ujar Latief. Sedangkan modal PT M Rp45 miliar untuk biaya survei, masterplan/detail plan, perizinan, pematangan lahan, pembangunan fisik dan biaya operasional/pemasaran dengan asumsi di atas tanah itu bisa dibangun 250 unit rumah.
Modal Rp45 miliar itu baru perhitungan di atas kertas (belum disetor). Setoran (pengeluaran) baru dilakukan setelah kerjasama diteken. Itu pun tidak sekaligus tapi bertahap selama periode kerjasama (sebutlah 16 bulan). Karena itu modal PT M harus dihitung mundur berdasarkan nilai saat ini (net present value), katakanlah menjadi Rp35 miliar. Dengan demikian rasio share PT A dan PT M menjadi 5:35 atau 1:7. Bila Anda ragu dengan hitungan modal PT M, jangan sungkan menyewa konsultan untuk mengkajinya.

Revenue sharing
Dalam pola ini yang dibagi adalah pendapatan proyek. Katakanlah empat bulan pertama penjualan proyek Rp15 miliar, empat bulan II Rp20 miliar, empat bulan III Rp25 miliar, empat bulan IV Rp10 miliar. Maka, dengan komposisi share 1:7 bagian pendapatan PT A = 1/8 x Rp70 miliar = Rp8,75 miliar, sedangkan PT M = 7/8 x Rp70 miliar = Rp61,25 miliar. Seluruh pendapatan masuk ke joint account. Dengan demikian PT A membukukan surplus Rp3,75 miliar (Rp8,75 miliar – Rp5 miliar), sedangkan PT M Rp26,25 miliar (Rp61,25 miliar – Rp35 miliar).
Pada akhir kerjasama, proyek diaudit. Sisa tanah yang belum berhasil dikembangkan (kalau ada) dikembalikan kepada PT A, sedangkan properti yang belum terjual dibagi menurut porsi share masing-masing. Atau bisa juga kerjasama diperpanjang sampai seluruh tanah habis di-developed.

Profit sharing
Dalam pola ini yang dibagi adalah laba/rugi. Untuk itu biasanya PT A dan PT M membentuk perusahaan baru (misalnya PT X). Dengan contoh yang sama, share PT A pada PT X = 1/8 x 100% = 12,5%, sedangkan saham PT M = 7/8 x 100% = 87,5%.
Bila pada tahun pertama PT X meraup laba Rp5 miliar, sebagian disisihkan dulu untuk berbagai keperluan guna memantapkan posisi PT X mengingat kerjasama bersifat jangka panjang. Misalnya, 40 persen untuk cadangan, 10 persen untuk bonus karyawan, dan lima persen untuk bonus direksi. Dengan demikian laba yang dibagi antara PT A dan PT M menurut proporsi share masing-masing hanya 45 persen (Rp2,25 miliar). Yoenazh K Azhar