Ada Biaya IDC Dalam Pengembangan Proyek Properti. Apa Itu?

Bisnis pengembangan properti melibatkan banyak hal yang cukup kompleks khususnya terkait pembiayaannya. Karena skala pengembangan yang besar, pembangunan sebuah proyek properti umumnya dengan mekanisme finansial yang juga kompleks termasuk penggunaan dana dari bank.

Salah satu yang melingkupi pengembangan sebuah proyek properti yaitu interest during construction (IDC). Menurut Ni Luh Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor (penilaian.id), sederhananya IDC adalah bunga atas uang yang dipakai selama bangunan masih dibangun dan belum menghasilkan apan-apa.

“Gambaran mudahnya seperti ini, kalau kita membangun hotel, bangunan berupa beton, baca, maupun kaca sudah bisa kita lihat. Tapi selama 1-2 tahun masa konstruksinya ada satu hal yang terus berjalan kendati hotelnya belum buka yaitu bunga atas dana yang digunakan untuk membangun, itulah IDC,” jelasnya melalui siaran pers yang dikutip Rabu (04/02).

Jadi IDC atau bunga selama masa konstruksi adalah biaya atas pembiayaan (financing cost) yang timbul selama masa pembangunan dan sebelum properti yang dibangun itu menghasilkan pendapatan atau terjual.

Baca juga: Opini: Pentingnya Profesi Penilai Properti

Untuk lebih mudahnya seperti ini. Pinjaman untuk pembangunan konstruksi sebuah hotel sebesar Rp100 miliar dengan waktu pembangunan dua tahun. Dengan bunga 10 persen per tahun maka selama dua tahun pembangunan dan hotel belum beroperasi tetap ada bunga berjalan. Total bunga itulah IDC, biaya karena uang “terkunci oleh waktu”.

Kemudian kalau melihat IDC dalam pendekatan biaya maka pengeluaran dibagi menjadi dua: direct cost (fisik) dan indirect cost (non-fisik). Direct cost antara lain bahan material, peralatan, hingga tenaga kerja sementara indirect cost terkait perizinan, konsultan, pajak-pajak, asuransi, dan IDC.

Dengan kata lain IDC termasuk carryng cost yang artinya biaya untuk menanggung investasi selama konstruksi. IDC menjadi penting karena waktu juga memiliki harga sehingga jika IDC tidak diperhitungkan akan membuat modal proyek terlihat lebih kecil dari kenyataan. Nilai properti juga berpotensi terlalu rendah (undervaluation).

Baca juga: Kreatifitas dan Inovasi, Kunci Sukses di Bisnis Properti

Membangun properti baru berarti uang “terkunci” selama waktu tertentu yang membuat nilai properti harus mencerminkan biaya waktu tersebut. Maka bagaimana mempertimbangkan IDC dan perlu dilihat pengaruh pasar terhadap IDC?

“Jika pasar lesu dan properti lambat diserap bunga akan terus berjalan dan IDC membesar, ini yang membuat IDC sering tidak terlihat tapi dampaknya sangat nyata. Maka properti itu bukan hanya soal biaya fisik membangun tapi juga soal waktu, uang, dan risiko. Untuk membuat penilaian yang akurat harus memahami ketiganya karena properti bukan hanya beton dan baja,” pungkas Asti.