Raja Kredit Rumah Tergantung Dana Murah

Menjadi bank transaksi
Menjadi bank transaksi adalah cara paling efektif untuk menghimpun dana murah. Tidak mudah dan butuh waktu, tapi mau tak mau harus dilakukan. Manajemen BTN harus bekerja keras menjadikan BTN sebagai perantara sebanyak mungkin orang dalam bertransaksi. Kabar baiknya, BTN sudah melakukan itu karena menjadi bank transaksi itu memang menjadi agenda utama transformasi bisnisnya yang digagas sejak lima tahun lalu. Hasilnya pun sudah terlihat. Tahun lalu misalnya, BTN berhasil menghimpun dana pihak ketiga (DPK) senilai Rp349,93 triliun, meningkat 8,7% dibandingkan Rp321,93 triliun tahun 2022. Dari jumlah itu, kontribusi dana murah mencapai Rp188 triliun, naik 20,4% dibanding 2022 yangbaru Rp156 triliun.

“Sekarang komposisi dana murah BTN mencapai 53,7 persen terhadap total DPK dibanding 48,5 persen tahun 2022. Tertinggi sepanjang sejarah BTN,” kata Nixon LP Napitupulu, Direktur Utama BTN. Upaya memperbesar CASA perlu terus dilanjutkan secara persisten sehingga kian besar. Sebagai perbandingan dalam periode yang sama BCA sebagai bank swsata terbesar mampu menghimpun DPK Rp1.102 triliun atau naik 6% dibanding 2022. Sebanyak 80% di antaranya merupakan CASA. Dengan CASA sebesar itu, saat ini BCA mampu memberikan bunga KPR 11%, terendah di antara seluruh bank penyalur KPR.

BCA bisa menghimpun dana murah paling besar di antara seluruh bank nasional, karena sejak dini memang diarahkan menjadi transaction bank. Mayoritas pedagang dan pebisnis yang kebetulan beretnis Tionghoa, sejak awal punya preferensi kuat ke BCA. Bank yang kini dikuasai Grup Djarum itu menyambut preferensi itu dengan menyediakan aneka fasilitas yang mendukung dan memudahkan transaksi bisnis mereka. Para karyawan dan masyarakat umum kemudian mengikuti, juga menggunakan BCA sebagai bank untuk bertransaksi. “Punya BCA nggak? Entar gue transfer ke BCA lu.” Pembicaraan seperti itu sangat lazim terdengar di tengah masyarakat bila terjadi transaksi.

Sekarang teknologi informasi dan komunikasi (TIK) bisa membantu sebuah bank menjadi bank transaksi. BTN juga sudah menyadarinya. Bank nomor lima terbesar ini membentuk ekosistem digital lewat super apps BTN Mobile. BTN memasukkan pengembangan ekosistem digital itu sebagai agenda terpenting dalam transformasi bisnisnya. BTN progresif mengembangkannya. Apapun transaksinya bisa dilakukan melalui aneka aplikasi di BTN Mobile seperti btnproperti dan btnsmartexperience, termasuk transaksi KPR dan pencarian rumah. Aneka fitur lain sedang dipersiapkan. User-nya saat ini sudah 2,7 juta. Sebanyak lebih dari 1 juta terdaftar tahun lalu. BTN berkolaborasi dengan banyak pihak untuk meningkatkan transaksi di BTN Mobile. Sepanjang 2023 misalnya, transaksinya sudah mencapai 235 juta senilai Rp36 triliunan. Transaksi melalui BTN Mobile merupakan salah satu penyumbang kenaikan perolehan CASA BTN.

Efisiensi
Melalui aplikasi digital itu pula BTN berupaya mengefisienkan proses bisnis sekaligus meningkatkan kapasitas dan kemampuan bersaingnya. Kemudian memperkuat penerapan manajemen risiko melalui pembentukan 10 regional loan processing centre untuk kredit konsumer, dan 10 commercial banking centre untuk kredit komersial, serta mentransformasi KCP agar lebih produktif dengan membaginya menjadi KCP untuk kredit konsumer, KCP untuk kredit UMKM, dan KCP untuk kredit umum. Ya, selain penghimpunan dana murah, efisiensi melalui perbaikan proses bisnis dan kualitas SDM dengan dukungan teknologi digital, memang cara lain yang bisa ditempuh bank agar kian mampu bersaing. Dengan proses bisnis yang lebih efisien, BTN bisa memberikan bunga yang lebih kompetitif.

Erica Soeroto menyatakan, dibandingkan banyak negara di dunia, perbankan di Indonesia belum dapat dikatakan efisien. Hal itu tergambar dari interest read spread atau Net Interest Margin (NIM)-nya yang masih tinggi, bahkan dibanding perbankan di negara-negara ASEAN. NIM adalah selisih rata-rata tingkat bunga simpanan dengan bunga pinjaman. NIM perbankan di Filipina misalnya, sekitar 4%, Thailand 3 persenan, Malaysia 1,5 persenan, China 2,8 persenan, dan Jepang 0,7 persenan. Bandingkan dengan NIM perbankan Indonesia yang 5-6 persenan. Menurut Direktur Biro Riset Infobank Eko Budi Supriyanto dalam sebuah wawancara, NIM yang tinggi tulah yang membuat banyak investor asing bernafsu mencaplok bank-bank di Indonesia. “Di luar negeri NIM dua persen aja udah top markotop,” katanya.

Pekerja informal
Agar proses menjadi bank transaction itu makin cepat, BTN perlu memperluas fitur di BTN Mobile mencakup juga transaksi aneka produk terkait isi rumah. Bukan hanya produk furniture dan aksesorisnya, tapi juga jasa arsitek dan desainer interior, pembelian produk elektronik rumah tangga (home appliances), produk berkebun dan renovasi, sampai produk olah raga, fashion, bahkan bahan makanan dan produk kosmetik. Pada tahap awal target pasar utamanya, ya nasabah BTN sendiri yang saat ini mencapai 7 juta, dengan 2,7 juta sudah memanfaatkan BTN Mobile. Untuk itu BTN bisa berkolaborasi dengan aneka merchant, mungkin juga ride hiling, agar bisa menawarkan harga yang lebih bersaing sehingga konsumen tertarik menggunakan BTN Mobile. Seperti gagasan menjadi bank transaction yang sudah diadopsi BTN dalam program transformasinya, gagasan terakhir ini tidaklah baru. Manajemen BTN sudah mengutarakannya 1,5 dekade lalu. Tapi, entah kenapa saat itu belum digarap persisten dan konsisten.

Selain memperbesar CASA, menjadi bank transaction otomatis juga meningkatkan pendapatan berbasis fee atau fee based income (FBI). Seperti halnya CASA, peningkatan FBI juga sudah mulai dinikmati BTN. Tahun 2023 misalnya, akibat meningkatnya transaksi di BTN Mobile, fee-based income BTN melesat lebih dari 60% dari Rp2 triliun tahun 2022 menjadi Rp3,2 triliun tahun lalu. Kemudian yang tak kalah pentingnya dari menjadi transaction bank adalah memperluas pasar. Bank jadi lebih mudah mengenali performa keuangan calon debiturnya, termasuk calon debitur dari sektor informal yang selama ini baru digarap seadanya oleh perbankan.

Perlu diingat, faktor lain yang menyebabkan tetap kecilnya rasio KPR Indonesia adalah minimnya akses sektor informal ke produk KPR. Hampir 100% penyaluran KPR ke sektor formal. Padahal sektor informal mencakup 60% dari angkatan kerja. Nah, dengan aktifnya bertransaksi melalui BTN Mobile, performa keuangan mereka bisa tergambar lebih jelas, sehingga BTN bisa lebih mudah menyalurkan pembiayaan untuk kelompok informal tersebut. BCA misalnya, makin hari makin aktif dan banyak menyalurkan kredit termasuk KPR ke sektor informal, antara lain karena positioning-nya sebagai transaction bank.

Terkait upaya memperluas pasar itu pula, BTN perlu lebih intens memasarkan produk Tabungan Rumahnya kepada generasi milenial yang merupakan pasar rumah terbesar saat ini, dengan memberikan aneka insentif yang menarik. Bukan hanya bunga tabungan yang lebih tinggi, tapi juga misalnya kepastian mendapatkan KPR dengan bunga promo fixed beberapa tahun, biaya KPR yang lebih rendah, diskon harga pembelian furniture dan home appliances, dan lain-lain. Terakhir, BTN juga perlu lebih intens menerapkan konsep ESG dalam penyaluran kredit dan operasi bisnisnya karena saat ini sudah menjadi tuntutan pasar. BTN perlu mendukung pengembangan real estate yang lebih ramah lingkungan dengan memberikan pembiayaan dengan rate yang juga lebih ramah.