Mau Diapakan Gedung Kantor Pemerintah di Jakarta Setelah Pindah Ibu Kota?
Kepindahan ibu kota ke IKN, Kalimantan Timur, menyisakan sejumlah persoalan. Salah satunya mengenai nasib puluhan gedung perkantoran milik pemerintah di Jakarta setelah ditinggalkan kosong.
Mengutip data Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kementerian Keuangan, setidaknya ada 40 gedung pemerintah (tidak termasuk aset BUMN) di Jakarta yang akan ditinggalkan pasca kepindahan ibu kota ke IKN.
Ke-40 gedung perkantoran itu mencakup 1.333.585 meter persegi (m2) ruang kantor di Jakarta. Atau setara 55 persen dari total ruang kantor komersial yang kosong (2,43 juta m2) di Jakarta saat ini.
Lalu, bagaimana nasib gedung-gedung kantor milik pemerintah di Jakarta itu setelah ibu kota pindah ke IKN? Apakah tetap menarik untuk dikolaborasikan pengelolaannya dengan entitas swasta?
Menurut Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, perusahaan konsultan properti di Jakarta, tantangan dalam bermitra dengan swasta untuk gedung kantor milik pemerintah di Jakarta itu adalah nilai bukunya yang tinggi.
Pasalnya, gedung-gedung kantor tersebut memiliki keunggulan strategis, kebanyakan berada di kawasan pusat bisnis. “Artinya bangunan-bangunan itu adalah aset berharga di lokasi utama,” kata Ferry melalui keterangan tertulis Senin (6/1/2025).
Baca juga: Okupansi Ruang Perkantoran di Jakarta Terus Membaik
Nilai bukunya yang tinggi membuat gedung-gedung kantor milik pemerintah itu sulit mencapai pengembalian yang ideal bagi swasta, karena pendapatan sewanya akan relatif rendah saat ini.
Pasalnya, saat ini pasar perkantoran di Jakarta kelebihan pasok hampir 2,5 juta m2. Kelebihan pasok itu makin tinggi dengan masuknya gedung-gedung kantor pemerintah yang kosong itu kelak.
Selain itu banyak bangunan kantor milik pemerintah di Jakarta yang sudah tua. Sementara banyak perusahaan saat ini, apalagi perusahaan multinasional, menuntut standar kesehatan, keselamatan, dan lingkungan (HSE) yang tinggi pada gedung perkantoran plus sertifikasi bangunan hijau.
“Jadi, butuh pekerjaan tambahan (dan biaya) yang signifikan, untuk membuat bangunan-bangunan milik pemerintah tersebut sesuai dengan standar gedung perkantoran modern,” ujar Ferry.
Ferry berpendapat, opsi menjual gedung-gedung kantor milik pemerintah itu kepada swasta mungkin akan lebih menarik ditawarkan. Apalagi, hal itu diizinkan oleh aturan negara.
Masalahnya, penjualan aset negara memerlukan prosedur ketat untuk memastikan transparansi dan akuntabilitasnya, sehingga opsi penjualan aset negara ini jarang terjadi.
Karena itu opsi BOT (build, operating, transfer) mungkin lebih realistis. Opsi BOT memungkinkan aset properti dinilai tidak terlalu tinggi, sehingga bisa memberikan pengembalian investasi yang menarik bagi swasta.
Dalam skema BOT, swasta akan mengembangkan atau memperbaharui gedung-gedung kantor pemerintah itu agar selaras dengan tuntutan pasar saat ini, kemudian mengoperasikannya selama masa konsesi, sebelum mengembalikannya ke pemerintah. Contoh skema BOT itu adalah pengembangan kawasan Hotel Indonesia oleh Grup Djarum.
“Dengan nilai aset yang relatif tinggi dan pendapatan sewa yang masih tertekan (karena kelebihan pasok ruang kantor), memperpanjang periode konsesi akan membuat skema BOT itu menjadi layak (secara bisnis),” kata Ferry.