Bisnis Kondotel Menguntungkan Dengan Sejumlah Syarat

Kondotel atau kondominium hotel termasuk obyek investasi property yang trennya terus berkembang. Kondotel ditawarkan kepada investor untuk dioperasikan menjadi hotel dengan imbal hasil yang diterima tahunan. Dua tahun pertama imbal hasilnya dijamin developer, misalnya 8 persen per tahun, setelah itu sesuai tingkat okupansi atau isian hotel. Karena itu investasi kondotel lebih rumit, investor harus tahu potensi kawasan, pasok kamar hotel, dan tingkat isiannya.

“Faktor utama yang harus menjadi pertimbangan ketika membeli unit kondotel adalah properti jenis ini sangat terkait dengan bisnis hotel. Makanya kita harus paham kawasan sekitar lokasi kondotel yang akan dibeli, kalau bisnis hotelnya sudah menurun dipastikann kita akan menerima return rendah,” ujar Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), di Jakarta, Jumat (14/8).

Ali mengingatkan di tengah melemahnya kondisi perekonomian masyarakat agar tidak mudah tergoda berinvestasi yang belum dipahami. Apabila ingin berinvestasi kondotel harus dipilih yang prospeknya bagus, pengembangnya professional, dan siapa yang akan menjadi operator hotelnya. Cukup banyak pengembang tidak bisa me-maintenance proyeknya sehingga nilainya justru semakin turun.

Hotel juga bisnis jangka panjang sehingga prospeknya dalam beberapa tahun ke depan  harus dapat diperhitungkan. Modal untuk investasi kondotel baru akan kembali sekitar 10 tahun kemudian (break event point/BEP). Keuntungan baru dapat dinikmati setelah itu. Periode berikutnya biaya operasional dan maintenance akan tinggi karena semakin tua ongkos perawatannya semakin besar. “Jadi harus diperhatikan siklus kenaikan dan penurunan bisnis hotel, saat di mana hotel perang tarif, pasar sepi, ini biasanya faktor musiman, makanya kita harus lebih cermat melihat potensi dan kondisi pasar,” jelasnya.

Secara umum bisnis perhotelan saat ini sedang turun. Menurut Ali, faktornya cukup komplek, antara alain kondisi ekonomi dan jumlah pasok terus bertambah. Dalam situasi seperti ini peran operator sangat menentukan. Dia harus kreatif, inovatif, dan mampu membawa hotelnya lebih menjual.

Andy Surya Jap, Managing Director PT Tritunggal Agung Propertindo, pengembang kondodtel Grand Dafam Cisarua mengakui bahwa bisnis kondotel memang lebih advance dibandingkan invest pada property lainnya. Menurut Andy, konsumen kondotel umumnya sudah paham bisnis properti dan membeli kondotel untuk pengembangan investasi.

“Mereka umumnya sudah memiliki properti lebih dari satu, sudah punya asuransi, dan dia paham soal bisnis properti. Makanya kita sebagai pengembang juga nggak bisa sembarangan dalam menentukan lokasi, konsep yang akan dikembangkan, termasuk memilih operator hotelnya,” tandasnya.