Insentif PPN Jadi Pendorong Utama Permintaan Rumah
Insentif free PPN 11% yang diberlakukan pemerintah sejak November 2023 akan menjadi penggerak utama permintaan properti tahun ini. Semua pengamat, konsultan, dan pelaku bisnis properti seperti koor menyatakan pendapat itu di berbagai kesempatan, berkaca pada penerapan kebijakan serupa selama pandemi Covid-19 (Maret 2021-September 2022).
Dalam beleid kali ini Pajak Pertambahan Nilai yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) berlaku untuk rumah seharga maksimal Rp2 miliar per unit. Transaksi rumah seharga hingga Rp5 miliar juga bisa memanfaatkan beleid tersebut, tapi PPN DTP-nya tetap maksimal Rp2 miliar. Sedangkan selisihnya, misalnya Rp3 miliar (Rp5 miliar-Rp2 miliar), tetap dikenakan PPN.
Kebijakan PPN DTP hanya berlaku untuk transaksi rumah baru siap huni yang diserahkan sepanjang 1 November 2023-31 Desember 2024. Selama 1 November 2023-30 Juni 2024, PPN DTP-nya berlaku 100%. Sedangkan 1 Juli-31 Desember 2024 PPN DTP-nya hanya 50% dari 11%. “Insentif PPN DTP itu akan menjadi pendorong utama permintaan rumah tahun ini,” kata Direktur Marketing Citra Swarna Group (CSG) Felicia Simon saat berbicara dalam CSG Media Luncheon 2024 “Membaca Peluang Ekspansi Bisnis Property Development 2024” yang diadakan CSG di Jakarta, Kamis (29/2/2024).
Ia berbicara bersama SVP Non Subsidized Mortgage Division BTN Mochamad Yut Penta dan dua petinggi CSG lain. Menurut Felicia, nilai PPN DTP itu signifikan mendiskon harga rumah. Untuk rumah seharga Rp500 juta saja, diskonnya mencapai Rp55 juta (11% x Rp500 juta). “Jadi, yang sudah punya duit untuk beli rumah, merasa sayang melewatkan kesempatan itu,” katanya.
Baca juga: Batas Rumah Subsidi yang Bebas PPN Dinaikkan Jadi Rp350 Juta
Felicia menyebutkan, dampak insentif free PPN itu sudah dirasakan pengembang termasuk CSG. Bukan hanya selama pandemi Covid-19 tapi juga tahun lalu saat awal penerapan kebijakan PPN DTP kedua. “Akhir tahun lalu ada kenaikan penjualan sekitar 20 persen di proyek-proyek CSG karena insentif PPN DTP,” ungkap mantan mortgage banker tersebut. Ia menambahkan, insentif PPN DTP akan mendorong permintaan semua tipe rumah. “Tapi, rumah kecil akan lebih banyak menikmatinya karena serah terimanya lebih cepat,” tukasnya.
Pendapat agak berbeda dikemukakan Mochamad Yut Penta. Ia berpendapat, berkaca pada kebijakan PPN DTP selama pandemi, diiringi beleid LTV (plafon kredit properti) 100% untuk semua tipe rumah yang dilansir Bank Indonesia pada saat bersamaan, insentif free PPN mendorong permintaan rumah tipe 70 (besar). Ia berkaca pada data BTN House Price Index Triwulan III-2023 atau pasca berakhirnya kebijakan PPN DTP pertama, dimana kenaikan harga rumah tipe 70 mencapai 11,97%. Sedangkan kenaikan harga rumah tipe 45 hanya 8,96% dan rumah tipe kecil 8,40%.
Kenapa rumah tipe besar yang naik paling tinggi? “Karena nilai PPN DTP-nya jauh lebih signifikan. Konsumen jadi lebih terdorong membelinya,” kata Yut Penta. Misalnya, untuk rumah seharga Rp2 miliar yang semula harus dibeli Rp2,2 miliar (saat itu tarif PPN masih 10%), dengan memanfaatkan PPN DTP cukup dibayar Rp2 miliar.