Opini: Sengketa Bisnis Properti
Oleh: M. Aviv Mustaghfirin, Mahasiswa Pasca Sarjana UNAIR
Kasus sengketa hukum yang sering kali terjadi pada bisnis properti diakibatkan oleh beberapa faktor. Di antaranya adalah sertifikat ganda, batas waktu pembangunan rumah, mafia tanah, sampai sengketa ahli waris.
Dalam artikel ini, kami akan sampaikan pembahasan singkat mengenai strategi efektif menyelesaikan sengketa bisnis properti, berdasarkan beberapa pengalaman nyata dari berbagai kasus.
Permasalahan Sengketa Bisnis Properti
Permasalahan yang sering memicu sengketa di bisnis properti pada umumnya disebabkan oleh beberapa kasus yang meliputi:
1. Sertifikat Ganda
Kasus sertifikat ganda sering terjadi akibat kelalaian administrasi, atau bahkan praktik mafia tanah. Ketika sertifikat yang sama dimiliki oleh dua pihak atau bahkan lebih, sengketa hukum bisa dipastikan akan terjadi.
2. Batas Waktu Pembangunan Rumah
Kasus pengembang perumahan tidak menepati janji (wanprestasi) dalam penyelesaian
pembangunan rumah sesuai dengan batas waktu yang tercantum dalam perjanjian jual
beli.
3. Mafia Tanah
Kasus mafia tanah yang ingin menguasai lahan secara ilegal dengan memalsukan dokumen (sertifikat, akta jual beli, surat kuasa, bahkan surat waris), memanfaatkan kelemahan sistem administrasi pertanahan, sampai dengan pendudukan ilegal dengan cara intimidasi atau premanisme.
4. Sengketa Ahli Waris
Kasus sertifikat tanah keluarga yang diperjual belikan oleh pihak lain, dengan melakukan pemalsuan dokumen dan memanfaatkan kelemahan administrasi pertanahan. Ada juga kasus jual beli tanah yang dilakukan oleh salah satu ahli waris, tanpa persetujuan ahli waris yang lainnya.
Penyelesaian Hukum Sengketa Bisnis Properti
1. Penyelesaian di Luar Pengadilan (Mediasi)
Pendekatan pertama yang lebih diutamakan adalah mediasi. Proses ini lebih cepat, hemat biaya, dan memungkinkan solusi yang saling menguntungkan.
Sesuai dengan Pasal 6 UU No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa,
mediasi dapat digunakan untuk menyelesaikan sengketa bisnis properti dengan melibatkan pihak netral sebagai mediator.
2. Penyelesaian di Pengadilan (Litigasi)
Jika mediasi gagal, langkah berikutnya yang dapat ditempuh adalah mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri. Dalam hal ini, penggugat harus memiliki bukti kepemilikan yang sah, seperti sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh BPN. Bukti ini harus dilengkapi dengan dokumen pendukung lain seperti SPPT PBB dan akta jual beli, termasuk saksi–saksi.
3. Pencegahan Sengketa
Salah satu pelajaran penting dari kasus sengketa bisnis properti karena sertifikat ganda atau penguasaan tanpa hak, adalah perlunya dilakukan due diligence hukum yang memadai.
Dalam transaksi properti, due diligence dilakukan untuk memastikan bahwa tanah dan/atau bangunan yang akan dibeli terbebas dari sengketa hukum, memiliki dokumen kepemilikan yang sah, serta penguasaan fisik tidak terkendala oleh suatu apapun.
4. Penyelesaian Jalur Hukum
Jika ditemukan adanya unsur pelanggaran hukum seperti penipuan, mafia tanah, atau pemalsuan dokumen, korban dapat menempuh jalur hukum.
Dalam konteks ini, Pasal 263 dan 266 KUHP tentang pemalsuan dokumen, dapat digunakan untuk menuntut pihak-pihak yang telah merugikan dengan ancaman hukuman penjara.
Pembelajaran dari Sengketa Bisnis Properti
Kasus sengketa bisnis bisnis properti karena sertifikat ganda dan mafia tanah yang mencuat beberapa tahun terakhir, memberikan pelajaran penting terkait pengawasan dan pengelolaan aset.
Penyebab pemasalahan yang muncul adalah karena kurang hati-hati dalam melakukan pemeriksaan aset yang akan dibeli, dan juga kurang adanya pengawasan terhadap aset atau pengurusan aset, serta adanya kelalaian atau bahkan kecurangan pihak-pihak terkait.
Pencegahan terhadap kejadian serupa, pihak berwenang memastikan bahwa sistem pendaftaran tanah harus transparan dan digitalisasi data tanah diterapkan secara menyeluruh.
Selain itu, pelaku bisnis properti dan masyarakat harus lebih proaktif dalam memeriksa keabsahan dokumen sebelum melakukan transaksi properti.
Kesimpulan
Penyelesaian sengketa bisnis properti membutuhkan penanganan hukum yang tepat. Mulai dari mediasi hingga litigasi.
Namun, langkah pencegahan tetap menjadi pilihan yang terbaik, dengan terlebih dahulu melakukan legal due diligence (uji tuntas hukum) secara menyeluruh sebelum melakukan transaksi properti, serta memahami hak dan kewajiban hukum sebagai penjual dan pembeli properti, sehingga sengketa dapat dihindari.
Dalam penerapannya, belajar dari kasus sertifikat ganda, mafia tanah dan kasus lainnya, penguatan pengawasan hukum dan pengelolaan aset yang baik sangat penting, untuk memastikan hak-hak kepemilikan properti terlindungi.
Jika Anda mengalami sengketa bisnis properti, segera konsultasikan dengan ahli hukum yang berpengalaman untuk mendapatkan penyelesaian terbaik.